Как изменения в законодательстве повлияют на покупателей и застройщиков

С 1 сентября 2024 года в России вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), которые значительно корректируют меру ответственности застройщиков перед покупателями. В первую очередь, эти изменения касаются сокращения гарантийного срока на новостройки с пяти до трех лет, а также изменения правил расчета неустоек за строительные дефекты и задержки в сдаче объектов. Давайте рассмотрим, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости и на взаимоотношения между покупателями и застройщиками.

Сокращение гарантийного срока и его последствия

Первое значительное изменение — сокращение минимального гарантийного срока на новостройки с пяти до трех лет. Эта мера, по мнению разработчиков закона, была введена для унификации законодательных норм: теперь срок гарантии на конструктивные элементы здания уравнен с гарантийным сроком на инженерное оборудование. Важно отметить, что срок исковой давности для решения споров по недостаткам жилья также составляет три года, что делает данное изменение логичным и последовательным.

Тем не менее, сокращение гарантийного срока вызывает обоснованные опасения среди покупателей. Три года — это, безусловно, достаточный срок для выявления большинства строительных недостатков, однако не все дефекты проявляются сразу. Некоторые из них могут стать очевидными только через несколько лет эксплуатации, когда гарантийный срок уже истечет. Например, проблемы с гидроизоляцией или трещины в фундаменте могут проявиться позже и потребовать серьезных затрат на их устранение.

Изменение подхода к расчету неустоек

Одним из ключевых нововведений стало изменение порядка расчета неустоек за нарушения сроков сдачи новостроек и за строительные дефекты. Ранее размер неустойки рассчитывался на основе закона «О защите прав потребителей» и составлял 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день задержки. Теперь же он привязан к ставке рефинансирования Центробанка, что значительно снижает суммы, которые могут быть взысканы с застройщиков.

Например, если раньше неустойка составляла 1% от стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки, то теперь эта сумма составляет лишь 1/300 ставки рефинансирования от той же стоимости, что при нынешнем уровне ставки (18%) эквивалентно 0,06% в день для предпринимательских целей и 0,12% для личных нужд. Это снижение в 8,3 раза по сравнению с прежними нормами. Таким образом, покупатели, столкнувшиеся с задержками или дефектами, могут получить значительно меньшие компенсации.

Это изменение, с одной стороны, снижает финансовую нагрузку на застройщиков, что, вероятно, положительно скажется на стабильности строительного рынка. С другой стороны, это вызывает обеспокоенность у покупателей, которые могут столкнуться с недостаточным возмещением за реальный ущерб. Введение столь низкой ставки может стать поводом для увеличения судебных разбирательств, особенно если застройщики будут пытаться максимально затягивать сроки устранения дефектов, зная, что неустойки теперь минимальны.

Разделение покупателей на категории: новые риски и вопросы

Еще одно важное нововведение касается разделения покупателей на тех, кто приобретает жилье для собственных нужд, и тех, кто делает это в предпринимательских целях. На первый взгляд, это справедливое разделение, так как покупка недвижимости для инвестиций и для личного проживания действительно преследует разные цели. Однако закон не дает четких критериев, как различать эти категории покупателей, что может стать источником новых проблем.

Если в договоре долевого участия (ДДУ) не указана цель приобретения квартиры, то суды могут автоматически предполагать, что жилье куплено для личных нужд. Это может привести к тому, что застройщики будут вынуждены доказывать, что покупатель является инвестором, чтобы уменьшить размер неустойки. Такие споры могут затянуться на длительное время и потребовать серьезных юридических затрат с обеих сторон.

С другой стороны, это нововведение может стимулировать рынок инвестиций в недвижимость, так как сниженные ставки неустоек могут сделать покупку квартир для последующей перепродажи или сдачи в аренду более привлекательной. Однако это также может вызвать недовольство у обычных покупателей, которые будут считать, что закон работает в интересах крупных инвесторов, а не защищает права рядовых граждан.

Мораторий на штрафы для застройщиков: временная мера или долгосрочная тенденция

Нельзя не упомянуть и о действующем до конца 2024 года моратории на штрафные санкции для застройщиков. Этот мораторий был введен как мера поддержки строительного сектора в условиях экономической нестабильности. Однако его продление или отмена после 2024 года остается под вопросом.

С одной стороны, мораторий защищает застройщиков от банкротства и предотвращает появление новых обманутых дольщиков. С другой стороны, он временно лишает покупателей возможности получать компенсации за нарушения со стороны застройщиков, что может привести к недовольству среди граждан.

В целом, изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2024 года, направлены на снижение финансовой нагрузки на застройщиков и ускорение разрешения конфликтов между ними и покупателями. Однако покупателям стоит быть внимательнее при покупке новостроек, особенно в части приемки жилья и выявления дефектов. Сокращение гарантийного срока и снижение неустоек могут привести к тому, что покупатели будут не в полной мере защищены от недобросовестных застройщиков. А недобросовестные застройщики есть всегда и везде, в чем мы в ProStore недвижимость убеждаемся ежедневно, проверяя объекты, с которыми периодически к нам обращаются клиенты. Поэтому важно внимательно изучать все условия договора и, при необходимости, привлекать специалистов для оценки качества жилья.