Что сложно продать на вторичном рынке

«We want to sale, but we are standing» — (с английского) «мы хотим продать, но мы стоим на месте». Именно такое выражение сегодня применимо к рынку недвижимости г. Ярославля. Особенно это касается вторичного жилья. И на это есть причины. Какие? Давайте разбираться.

Свое жилье, а в буквальном смысле слова «своя крыша над головой», нужна всегда и в любые времена. А времена у нас разные, никто и ничто не стоит на месте. В какие-то отрезки времени рынок лихорадит, и наблюдается повышенный спрос, когда «сметают все, на что хватает средств», а в какие-то рынок «дремлет», как сейчас.

Покупают самое дешевое жилье

Жилье из низкого ценового сегмента есть всегда. В нашем городе к нему относятся малосемейки, студии, три комнаты в общежитии, переделанные в квартиру, общей площадью до 30 кв. м. Преимущественно это старый жилой фонд в домах до 5-ти этажей либо в 9-ти этажном доме, если это общежитие. Ценовой диапазон от 1 млн. руб. до 2 млн. руб. Срок экспозиции может быть разным, от месяца до полугода. Причин тоже может быть много: удаленное место, жилое состояние, требующее свежего косметического ремонта, старый дом, соседи, крыша, подвал, запахи, нюансы с документами и самой продажей и т. д. Кто покупает такое жилье? В основном люди, у которых есть какие-то небольшие накопления денег и сертификат на материнский капитал.

Покупают самое дорогое жилье

Здесь речь идет о жилье комфорт класса. Это квартиры в домах свежих годов постройки, улучшенной планировки, большей площади, с евро или дизайнерским ремонтом, не требующего каких-то вложений на первое время. Ценовой диапазон начинается от 5 млн. руб. для 1-к квартир, и от 7-8 млн. руб. для 2-к квартир, для 3-к квартир цены соответственно намного выше. Срок экспозиции здесь может варьироваться от полугода до одного года. Такие квартиры не продаются быстро, так как процентное соотношение покупателей составляет 10% от общего числа. Покупают они за наличные денежные средства либо с привлечением небольшого ипотечного кредита на сравнительно короткое время, в целях побыстрее его закрыть.

Нет середины

Жилье в ценовом диапазоне от 2 млн. руб. и до 5 млн. руб., которое составляло как минимум 50% всех продаж вторичного рынка недвижимости, на сегодняшний день, судя по всему, будет «ждать лучших времен». Покупателей этого сегмента теперь попросту нет. Почему? По статистике 80% покупателей вторичного жилья Ярославля — это люди, у которых есть необходимый минимум 20% на первоначальный взнос, а оставшуюся сумму составляла ипотека. Причина одна — дорогая ипотека, ставка которой теперь составляет от 19,5% и выше. С ростом ставки вырос и размер ежемесячного платежа.

С чего все начиналось? Массовая льготная ипотека с низкими ставками на первичном рынке сначала привела к резкому росту стоимости новостроек, а затем и вторичного жилья. Если для коммерческой недвижимости определяющим и главным критерием является ее месторасположение, позволяющее спрогнозировать посещаемость торговой точки и выручку, а с нее арендную ставку и рыночную стоимость, так и для вторичного жилья в сравнительном анализе спрос рождает предложение. Тот, кто хотел купить новое жилье, чтобы продать свое вторичное, был вынужден также поднимать на него цену. В итоге рынок недвижимости стал очень сильно перегрет. Ипотечные льготные программы, которые должны были сделать недвижимость доступной, сделали ее недоступной для большинства. 

С целью остудить рынок недвижимости, а с ним снизить и инфляцию, отменили массовую льготную ипотеку 2020, а также в очередной раз, начиная с сентября 2023 г., подняли ключевую ставку. Тенденции цикличны, все это мы уже проходили ранее. 

Так же можно выделить варианты, которые плохо продаются почти всегда.

Неходовые локации

К сложно продаваемым вариантам относятся и очень удаленные микрорайоны, но здесь роль играет стоимость предложения. Чем ниже цена объекта на окраине или в районе с плохой транспортной доступностью, тем больше шансов, что он не залежится на рынке. Но бывает, что локация не столько удаленная, как труднодоступная, например, на ул. Промышленной есть небольшой объем жило застройки, но расположение в середине промзоны приводит к ярко выраженным проблемам со спросом.

«История наша…»

Квартиры в зданиях дореволюционной постройки, не смотря на их историческую ценность, так же обычно с трудом находят своего покупателя.

«Полет фантазии» и большие площади

Нестандартные планировки, в которых, кажется, воплощено творчество незабвенного Сальвадора Дали, где почти нет ровных стен и прямых углов, встречаются на полях нашего рынка недвижимости и продаются очень плохо. Так же как и квартиры с излишней склонностью к простору, например,  двухъярусные квартиры с художественной студией площадью 74 кв. м на первом этаже — вот не хватает у нас творческих людей с возможностями и желанием купить квартиру площадью порядка 150 кв. м и более с такой большой мастерской. В эту же категорию попадают одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 100 кв. м и более. Отсутствие функциональности давно не востребовано рынком.

Поэтому, зачастую, когда требуется оценить риски перед покупкой или строительством, продать или обменять недвижимость, продать не продаваемое годами или решить нерешаемые сложности в сделке, не обойтись без помощи профессионалов!