Как исказить рынок недвижимости: маленькие квартиры Парижа по цене золота

Эти мини-апартаменты, чаще всего расположенные в зданиях XIX века, олицетворяют уникальное градостроительное искусство, где ценен каждый квадратный метр. Образ парижской студии знаком каждому: его читали в классической литературе, видели в кино и даже в современных сериалах вроде гламурной Emily in Paris.

Инвестировать в студию — значит платить за право быть в самом сердце Парижа, за скромное очарование, которое ценят лишь истинные поклонники города. Это странный парадокс: зачастую студия находится в старом доме без ультрасовременных удобств, но именно она остается предметом охоты как для парижан, так и для иностранцев. Маленькое пространство с богатой историей превращается в престижный актив: «пьед-а-терр» с высокой доходностью, одновременно скромный и статусный.

1. Наследие Османа и «комнаты для прислуги»

Современные студии ведут свое происхождение от архитектурных реформ барона Османа (1853–1870), которые преобразили Париж: широкие бульвары, элегантные фасады и санитарные системы. Но вместе с этим — появление chambres de bonne, крошечных помещений под крышей, символов социальной иерархии XIX века.

Что это было? Маленькая комната для горничной или лакея, с общим туалетом на этаже и доступом по служебной лестнице. Внизу — магазины и мастерские, выше — просторные квартиры для буржуазии, а под крышей — тесные комнаты прислуги. Для того времени это считалось прогрессом: лучше, чем спать на полу кухни рядом с животными.

Со временем, по мере исчезновения домашней прислуги, эти пространства начали сдавать студентам и молодым специалистам. Чтобы уйти от негативной коннотации, их стали называть студеттами. Сегодня, несмотря на минимальные нормативы площади (от 9 м²), такие объекты по-прежнему составляют значимую часть рынка.

2. Когда Париж «сжимается»

С 1954 по 2014 год количество квартир в Париже выросло на 156 000, хотя население снизилось с 2,85 до 2,22 млн. Домохозяйства уменьшились — с 2,35 до 1,89 человека. При этом новое строительство почти остановилось, а до 1960-х годов существовал даже запрет на здания выше 20 метров.

В результате большие квартиры все чаще делили на несколько студий. Так Париж приблизился к сценарию Токио: город не может расти вширь и вынужден ужимать жилье до мини-формата. Сегодня треть квартир — меньше 40 м², а средняя площадь на одного жителя — всего 31 м².

3. Дефицит и ажиотаж — взрывоопасная формула

Исчезающий рынок аренды

Частный арендный фонд Парижа сократился с 531 000 квартир в 1982 году до 353 000 в 2021-м. Новые экологические нормы (DPE) исключили из оборота тысячи старых объектов. Дополнительно рынок сдерживают потолки на арендные ставки.

Ажиотаж: до 1 000 заявок на одну студию

Конкуренция невероятная: отдельные студии собирают до тысячи досье за несколько дней. В среднем на самые популярные объявления приходится по 743 заявки. Хочешь арендовать студию в Париже? Придется готовить документы так, будто устраиваешься топ-менеджером в «Роснефть».

Очереди у дверей

В среднем одно жилье получает 3,3 заявки в день; в 9-м и 11-м районах — до 5. Студии лидируют: 4 заявки в день против 0,8 для больших квартир. Агентства иногда отключают звонки, чтобы не захлестнула лавина. Вечерние очереди на показ напоминают дефицит в позднем СССР.

Предложение падает

С 2022 по 2024 годы количество предложений аренды в Париже сократилось на 44 %. Ежемесячно с рынка исчезает около 8 000 квартир — за 10 лет это 430 000 объектов.

Новое строительство в коме

В 2024 году во Франции начато всего 250 000 строек — минимум со времен 1950-х. В Île-de-France введено лишь 46 700 объектов при потребности в 70 000 ежегодно.

4. «Фантомная» недвижимость: пьед-а-терры и пустующие квартиры

Растущая пустота в самом центре столицы

По данным APUR, в Париже почти 19 % квартир пустуют (262 000 объектов). В 6-м, 7-м и 8-м округах доля достигает 40 %. Это парадокс: в городе, где сотни людей подают заявки на аренду одной студии, десятки тысяч квартир остаются темными, особенно вечером в престижных кварталах.

Американские «деньги из воздуха» после кризиса

После кризиса 2008 года и программ количественного смягчения (QE) в США, многие состоятельные американцы получили доступ к дешевому капиталу. Для них 1 миллион долларов стал почти «расходной суммой». Часть этих средств пошла в покупку «надежных» активов за границей.

Результат: тысячи квартир в 8-м округе Парижа были приобретены американцами и другими иностранцами как «тихая гавань» капитала. Эти квартиры практически не эксплуатировались, но сохраняли свою ценность как стабильный актив в евро.

Сегодня вечером, прогуливаясь по Елисейским Полям, вы заметите: в окнах многих домов темно. Это не отсутствие жизни, а следствие глобальных финансовых потоков, которые превратили жилье в инструмент хранения богатства, а не в место для жизни.

Мультивладельцы и рынок «для своих»

По данным INSEE, 24 % французских домохозяйств владеют двумя и более объектами, а почти 1 млн семей — пятью и более. В Париже они контролируют до 40 % частного жилого фонда, часто используя его как второе жилье или переводя в краткосрочную аренду.

Для рынка это означает хронический дефицит: реальные жители вытесняются, а доступность жилья снижается.

Апарт-отели и Airbnb: эрозия классического жилья

Часть бывших квартир превращается в апарт-отели (пример: авеню Ловендаля в 7-м округе, где студия сдается по 700 € за ночь). К этому добавляется сектор Airbnb: несмотря на жесткие штрафы до 50 000 € за нелегальную сдачу, тысячи квартир уходят в туристический оборот.

В результате число постоянных резидентов Парижа сокращается, а рынок «традиционной» аренды продолжает сжиматься.

5. Цифры для инвестора

• Цена за м²: ~10 300 € (июль 2025), студии держатся выше, чем 2-комнатные.
• Аренда: 40 €/м², для студий — до 45 €/м².
• Срок продажи: студия — 66 дней, крупные квартиры — до 78.

Фискально выгоден режим LMNP (loueur meublé non professionnel):

• Micro-BIC — 50 % освобождения от налогов.
• Réel — возможность списывать амортизацию и проценты.
• Полное освобождение от налога на прирост капитала — после 22 лет владения.

6. Районы Парижа, достойные внимания инвестора

5-й и 6-й округа — престиж старого Парижа

Латинский квартал, Сорбонна, Пантеон — это сердце академического и интеллектуального Парижа. Здесь квартиры, даже маленькие студии, находятся в домах XIX века, часто с историческими фасадами и видом на булыжные улицы.

Кого привлекает: иностранные студенты, профессора, сотрудники исследовательских центров,  туристы (для краткосрочной аренды).

Особенность: высокая ликвидность. Студия в Латинском квартале найдет арендатора в считанные дни, а собственность здесь почти не теряет в цене, даже в кризис.

11-й округ — энергия молодежи и культурная жизнь

Оберкампф, Бастилия, улицы, полные кафе и баров. 11-й округ — это «новый Париж»: здесь меньше туристов, но кипит жизнь.

Кого привлекает: молодые специалисты, креативный класс, IT-фрилансеры

Особенность: аренда стабильна, а цены на покупку ниже, чем в центре. Для инвестора это баланс между доходностью и перспективой роста капитала.

18-й округ — между Монмартром и джентрификацией

С одной стороны — романтика Монмартра: узкие улочки, художники, кафе. С другой — районы Ла Шапель и Маркс Дормуа, где идет активное обновление застройки и рост цен.

Кого привлекает: туристы (для краткосрочной аренды), а также парижане, ищущие более доступное жилье.
Особенность: для инвестора это «двойная стратегия»: можно играть как на туристическом потоке (Airbnb, апарт-отели), так и на долгосрочном росте цен в зонах джентрификации.

Восточные округа и пригороды — новая граница

19-й и 20-й округа, а также коммуны Сен-Уэн, Монтрей, Иври становятся «новым фронтиром» Парижа.
Кого привлекает: семьи с детьми, креативные молодые профессионалы, иностранные студенты, ищущие более дешевую альтернативу центру.

Особенность: здесь цены пока на 20–30 % ниже, чем в центральных районах, но проект Grand Paris Express радикально меняет транспортную доступность. Это значит: сегодняшние «спальные районы» завтра станут точками роста капитала.

7. Ожидания иностранцев и реальность парижского рынка

В ежедневной работе Eu Unlockr в Париже, сразу бросается в глаза один важный момент: разрыв между ожиданиями клиентов и реальностью парижского рынка жилья. Этот разрыв настолько велик, что нам часто приходится использовать методы, отличные от привычных парижских практик — быть быстрее, гибче и находить нестандартные решения, чтобы сопоставить запросы клиентов с крайне ограниченным предложением.

Студия или небольшая квартира

 Что ищут экспаты и инвесторы

Иностранные клиенты, приезжающие во Францию для работы, жизни или инвестиций, как правило, формулируют схожие ожидания:

• Студия или небольшая квартира (20-45 м²), современная и с ремонтом «под ключ».
• Метро в пешей доступности — приоритет, который ценится выше, чем наличие парковки.
• Лифт и естественный свет — обязательные элементы для тех, кто привык к стандартам Лондона, Нью-Йорка или Дубая.

Многие уверены, что Париж может предложить широкий выбор таких вариантов по «логичным» ценам.

Что предлагает рынок на самом деле

Однако действительность совсем иная:

• Дефицит: даже простая студия в нормальном состоянии получает десятки заявок в первые часы публикации.
• Качество: значительная часть объектов — старые квартиры без ремонта, в домах XIX века, часто без лифта.
• Цена: привлекательные предложения исчезают мгновенно, а оставшиеся выходят за рамки бюджета или не соответствуют ожиданиям по комфорту.

Разрыв между ожиданием и практикой

Поэтому иностранные арендаторы и покупатели часто удивляются:

• Студия за 1 000 €/мес. в Париже может быть меньше и менее комфортной, чем аналогичное жилье в Нью-Йорке или Дубае.
• Для подписания договора аренды требуется пакет документов больше, чем для открытия банковского счета.
• Даже с высоким бюджетом поиск занимает недели, а то и месяцы.

Вывод

Таким образом, Париж учит иностранцев терпению и компромиссам. Здесь студия ценится не только за квадратные метры или интерьер, но и за свою редкость как актив. Именно этот контраст между ожиданиями и реальностью формирует уникальную «парижскую премию» — сочетание культурного символа и инвестиционного актива, которое так характерно для французской столицы.