Игорь Талалов из Accent Capital проанализировал рынок жилья 2026

По данным аналитического Центра Дом.РФ, средняя стоимость квартир в строящихся домах по итогам 2025 года выросла на 10% при официальной инфляции в 5,6%. В Москве этот показатель достиг около 20%, в Московской области — 13%. Основной скачок пришелся на второе полугодие, когда спрос стал выше. При этом вторичный рынок показал куда более скромный рост: в Москве всего 4,9%, в области — менее 2%.

Такая разница — неслучайна. Застройщики активно «вшивают» в цену квартир стоимость своих финансовых инструментов — от рассрочек до компенсаций ипотечных платежей. Кроме того, дисбаланс стоимости первичного и вторичного жилья усугубляет смена структуры предложения: из-за роста издержек застройщиков все меньше строится жилья эконом-класса, его замещают проекты более высокого сегмента. Эта тенденция, ранее отчетливо проявлялась только в Москве и Санкт-Петербурге, теперь распространяется и на другие крупные города.

Более того, рост цен будет поддержан целым рядом факторов: это и неизбежный рост издержек при строительстве, и нехватка квалифицированной рабочей силы, и упомянутое изменение структуры предложения, а также рост реальных доходов населения и накоплений на вкладах.

Несмотря на ценовой рост, продажи строящихся квартир в I полугодии 2025 года рухнули более чем на 30% в отдельные месяцы по сравнению с 2024 годом. По данным Росреестра, за 9 месяцев 2025-го было зарегистрировано 506,2 тысячи ДДУ, что на 17,6% меньше, чем годом ранее. Однако основные игроки — Москва, Санкт-Петербург и Ленобласть, а также Краснодарский край — продолжают генерировать 40% всех сделок. Уже в 4 квартале 2025 года наметилась активизация по рыночной и семейной ипотекам. Заемщики, предчувствуя возможные изменения в 2026 году, ринулись оформлять кредиты. Это дает надежду, что по итогам всего 2025 года объем продаж окажется на уровне 2024-го.

Падение спроса (конец 2024 — I полугодие 2025) сократило вывод новых проектов на 11,6% по стране. Девелоперы, удерживая цены, снижали риски. При этом Петербург нарастил вывод на 32,8%, а Москва сократила на 29,2%. Игорь Талалов предупредил: это грозит дисбалансом в 2026-м. Быстрое восстановление спроса на фоне снижающихся ипотечных ставок может спровоцировать взрывной рост цен, особенно в регионах. В Москве он может сильно обогнать инфляцию из-за инерции отрасли и риска дефицита предложения.

Ипотека, обеспечивающая 68% сделок (против 32% собственных средств/рассрочек), остается ключевой. Ее доступность в 2026-м — главный драйвер «первички», считает Талалов. Ставки по рыночной ипотеке уже упали с 30% до 20%. В 2025 году выдано 0,95 млн кредитов (-27% к 2024-му), но объем сократился лишь на 11% (средний чек вырос).

«В случае отсутствия новых серьезных экономических потрясений в 2026 году, ожидать снижения стоимости квартир не стоит ни на первичном, ни на вторичном рынках», — прокомментировал Игорь Талалов, руководитель группы по инвестициям. 

Рынок, пройдя через турбулентность, готовится к новой фазе роста, где спрос будет гнаться за все более дорогим и дефицитным предложением.