Брокеры рекомендуют: недвижимость для инвестиций в новых условиях

Турбулентность на рынке недвижимости сильно повлияла как на покупателей-инвесторов, так и на московских застройщиков высокого сегмента. Первым приходится выстраивать новую стратегию для поиска ликвидных вариантов, вторым — перестраивать способы привлечения данной аудитории в свои проекты. Премиальные агентства недвижимости работают «на стыке» интересов, поэтому POSH GROUP предлагает win-win рекомендации для всех сторон сделки. Ведь для любого брокера важно, чтобы все его партнеры — и девелоперы, и частные инвесторы — остались довольны и получили желаемое.

Соответствие цели

Покупателю: Перед тем, как приступить к выбору конкретных вариантов, определитесь со стратегией инвестирования и целями — для чего вы планируете использовать актив. Под каждую цель стоит рассматривать отдельный пул проектов и лотов.

Три наиболее распространенных направления поиска:

Для перепродажи в целях прироста капитала.  Здесь важно учесть множество критериев инвестиционного лота, в том числе и неочевидных, попадание в которые позволят инвестору получить максимальную прибыль в будущем. Для минимального органического прироста в цене часто достаточно войти в сделку на раннем этапе строительства объекта. Но в новых условиях рынка выгодным инвестом с высоким потенциалом годовых, выше стандартного, могут стать и объекты на более поздних стадиях — при наличии специальных условий от застройщика, уникальности предложения в соотношении со входом в проект, когда удается найти особенный лот. А часто это комбинация факторов, в которой даже сезонность играет роль и становится стимулом для таких специальных условий от девелоперов.

Для сдачи в аренду. При таком подходе владелец недвижимости может предельно быстро начать получать стабильный пассивный доход.

Комбинированная стратегия. Стратегия предполагает оба возможных сценария получения дохода — и аренда, и перепродажа. Данный вариант позволяет инвестору диверсифицировать риски, быстро реагировать на изменения рынка и принимать решения в зависимости от ситуации и внешних факторов.

Застройщику: Каждый инвестор хочет просчитать доходность своих вложений и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится и обеспечит прогнозируемую прибыль. Поэтому девелоперам в рекламных материалах проекта стоит подсвечивать потенциальную доходность каждой стратегии на примере лотов в жилом проекте. Для этой задачи можно использовать тематические рассылки по собственным базам покупателей и интересантов, а также на аудиторию брокеров и агентств недвижимости. Кроме того, взаимодействовать с сегментом инвесторов в рекламных материалах, соцсетях и на контентных площадках.

Локация и инфраструктура

Покупателю: Одним из ключевых факторов при выборе недвижимости для инвестиций является расположение объекта. Для сдачи в аренду рассматривайте локации с насыщенной инфраструктурой. Обязательным критерием считается наличие социально значимых объектов рядом: школ, детских садов, магазинов, поликлиник, торговых центров — всего необходимого для комфортной жизни в шаговой доступности от дома, а также транспортная доступность ЖК. Недвижимость в развитых районах всегда востребована среди квартиросъемщиков.

Для перепродажи с целью максимальной прибыли важно изучать районы с потенциалом развития инфраструктуры, а еще лучше — локации комплексного развития территории. Проекты девелоперов в границах КРТ имеют большой потенциал роста цены за счет масштабной застройки и реорганизации пространства под новое назначение. В списке инвестиционно привлекательных локаций: ЗИЛ, Северный речной порт, «Большой Сити», «Рижский грузовой двор», Южный порт и многие другие. Инвесторам в данном случае нужно быть готовым к долгосрочной стратегии.

Максимальную выгоду можно получить, продав лот тогда, когда строительство объекта и минимально необходимой городской инфраструктуры будет уже на финальной стадии.

Если рассматривать уже «готовые» районы со сложившейся инфраструктурой, необходимо применять глубокий, точечный анализ конкретной локации, поскольку один и тот же район может поворачиваться разными сторонами. Обращать внимание стоит на плотность застройки вокруг жилого объекта, на транспортную доступность, близость к социальной инфраструктуре и общественному транспорту. При прочих равных условиях покупатели предпочтут более комфортный вариант.

Кроме того, при выборе объекта инвесторам стоит взять за правило — визуализировать жизнь района в будущем, тогда, когда комплекс будет построен. Обязательно проверяйте, какая территория уже выкуплена другими застройщиками и выход каких «соседей» запланирован. Нужно понять, как это повлияет на инвестиционную привлекательность лота в момент сдачи объекта.

Застройщику: Раскрыть преимущества расположения объекта — обязательный пункт программы застройщика для привлечения покупателей. Крайне важно донести для аудитории инвесторов, чем район объекта может быть интересен, помимо базового набора необходимой инфраструктуры, и в чем он «выигрывает» в конкурентной борьбе. Для этого команде застройщика нужно провести серьезное исследование территории, найти важные и нетривиальные объекты — «жемчужины» локации, погрузиться в исторический контекст места и преподнести особенности локации с выгодного ракурса.

В случае с еще строящейся инфраструктурой района, важно отразить масштаб будущей застройки, планы по строительству социальных объектов вблизи жилого комплекса. Помните, что вы продаете будущую картину района и новые точки притяжения города, которых ранее не было на карте Москвы. Для аудитории инвесторов — это отличная возможность войти в перспективный проект на максимально выгодных условиях, а спустя время получить гарантируемую прибыль.

Не забывайте про информирование профессиональных игроков рынка — брокеров. Чем больше информации о локации объекта они смогут получить, тем лучше смогут презентовать ваш проект потенциальным инвесторам. Устраивайте брокер-туры, презентации, экскурсии по району с гидом и прочие мероприятия для партнеров — все это может качественно повлиять на объем сделок.

Дефицит предложения

Покупателю: При этом инвесторам стоит избегать локаций с высоким уровнем предложения от застройщиков. Большое количество новостроек одного класса жилья в одном месте создаст сложности при дальнейшей реализации недвижимости. В противном случае конкурировать за покупателей придется не только с другими инвесторами, но с застройщиками, у которых останется объем нераспроданных лотов. Присматриваться стоит к тем районам, где наблюдается дефицит новых проектов в целом или в конкретном сегменте недвижимости. Такие объекты будут востребованы у покупателей.

Также изучите редкие планировки в разрезе проекта. Например, если в комплексе мало студий, спрос на такой лот будет выше. Также обращайте внимание на варианты с редкими характеристиками и преимуществами в рамках проекта, которые будут выделяться на фоне других предложений: видовые квартиры, высокий этаж, близость корпуса к метро и прочее.

В поиске лотов с высокой ликвидностью, есть смысл обратиться к профессиональным брокерам, которые знают, как проводить детальный анализ проекта, разбирать любой комплекс «на атомы» и находить самые редкие и востребованные варианты с максимально возможным приростом цены.

Застройщику: В случае, если жилой проект — редкий экземпляр в локации, используйте данный факт в рекламных и информационных материалах проекта. Раскройте преимущества такого предложения для инвесторов: устойчивость цен, потенциал роста стоимости недвижимости и привлекательные условия для инвестиций. Это поможет привлечь внимание тех, кто ищет возможность для выгодного вложения. Также информируйте брокеров о редких ликвидных лотах, плотно взаимодействуйте с ними по запросам клиентов-инвесторов. В долгосрочной перспективе хорошее взаимодействие даст свои плоды: партнеры будут чаще приводить покупателей на ваши объекты недвижимости.

Строительная готовность

Покупателю: Не всегда самая выгодная точка входа в сделку — на старте продаж. Тенденция последнего полугодия говорит о том, что даже на раннем этапе реализации объекта цены могут быть перегреты. Тем не менее, в некоторых проектах вы получите выгоду, по меньшей мере, за счет органического прироста цены — что составит не более 20%. На большее стоит рассчитывать только при более скрупулезном подходе. Наиболее благоприятное сочетание факторов, которые влияют на рост цены и потенциальную прибыль, учитывает брокер по недвижимости: предложения в разрезе конкурентов, ликвидность проекта и лота, сезонность, индивидуальные условия от застройщика, потенциал развития локации и многое другое.

Также для инвесторов может быть интересным и другой этап продаж — закрытые старты, доступ к которым можно получить с брокером. Их преимущество, помимо низких цен, — в максимально широком выборе доступных вариантов и планировочных решений.

Застройщику: Застройщикам важно привлекать к сотрудничеству агентства недвижимости, которые, в свою очередь, будут приводить лояльных покупателей, готовых быстро выйти на сделку. Стимулом для сегмента аудитории инвесторов могут стать акции, специальные условия приобретения и индивидуальный подход менеджеров. Под стартовый этап стоит разрабатывать отдельную стратегию продаж, выстраивать качественную организацию и коммуникацию с представителями брокерской сферы. В долгосрочной перспективе от этого выиграют все стороны сделки. Застройщики получат продажи, лояльных клиентов и партнеров, которые будут охотнее сотрудничать и рекомендовать проекты вашего бренда.

Планировочные решения

Покупателю: Самые ходовые лоты для инвестиций в недвижимость под сдачу в аренду — «однушки» и «двушки» площадью от 30 до 50 кв. м. На такие варианты можно быстро найти покупателя, поскольку их целевая аудитория достаточно широкая. Также проведите анализ по цене аренды, по входу в проект и стратегии на перспективу. Часто сдача двух студий выгоднее сдачи одной двухкомнатной квартиры, при более долгосрочных планах и низком входе в проект это может быть хорошей стратегией для пассивного дохода. Поэтому интересным решением, с точки зрения инвестиций, может быть приобретение больших лотов от 70 кв. м для последующей реорганизации площади под две квартиры. В этом случае стоимость «квадрата» будет значительно ниже. Подходить к выбору такого лота нужно внимательно, чтобы в дальнейшем получились две функциональные планировки.

Для перепродажи интерес представляют студии, «однушки», «двушки» и «трешки» площадью 28-70 кв. м. Помимо метража, нужно исследовать нарезку планировочных решений в конкретном проекте: меньший объем предложения какого-либо формата лотов создаст повышенный спрос на него. К примеру, ограниченное количество студий в проекте обеспечит больший интерес покупателей в дальнейшем. 

Застройщику: Часть самых привлекательных для инвестиций лотов можно вывести на этап закрытого старта продаж. Прежде всего, вы получите возможность быстро реализовать необходимый объем за счет ограниченного предложения и ощущения особой привилегии. Кроме того, если в проекте мало планировочных решений, интересных для инвесторов, например, студии акцентируйте на этом внимание брокеров и инвесторов. Дефицит предложения часто является триггером для покупателей с целью инвеста.

Свежий взгляд

Покупателю: Сегодня балом правит индивидуальный подход в выборе инвестиционной недвижимости. Интересным для вложений может стать неочевидный проект с небольшим количеством привлекательных лотов. Каждый комплекс, как тысячи людей, которые в нем живут, — со своим характером и особенностями. Задача в том, чтобы среди всего предложения найти тот самый «жемчуг», редкий и необычный лот, который будет пользоваться спросом. Другими словами, попасть в сочетание уникальных, выигрышных для вас факторов.

Поэтому не всегда стоит рассматривать проект только в рамках общего масштаба рынка, чтобы не упустить возможность выгодных инвестиций. Не забывайте смещать фокус, разбирайте каждый объект на детали и применяйте точечный анализ. Кроме того, смотрите на локацию завтрашним днем и узнавайте, как будет меняться окружение объекта. А если хотите профессиональную поддержку в поиске инвестиционных лотов, обращайтесь к экспертам, брокерам по недвижимости.

Застройщику: Будьте в открытом дискурсе с рынком. Делитесь исчерпывающей информацией о локации, проекте и выведенным лотам. Оставайтесь в плотном взаимодействии с брокерами и агентствами недвижимости. Качественная коммуникация — залог хороших продаж ваших жилых проектов.

Материал не является финансовой или инвестиционной рекомендацией