Строительно-технический аудит: как защитить бюджет и сроки ремонта

Если технический заказчик не справляется со своими обязанностями, хорошим решением может быть строительно-технический аудит — независимая экспертиза, которая дает объективную картину на любом этапе реализации проекта в случае конфликта.

О том, в каких ситуациях без аудита не обойтись и как сегодня его проводят с помощью искусственного интеллекта и цифровых двойников, рассказывает исполнительный директор компании «МетрКлик» (входит в инжинирингово-консалтинговую группу «УСКОРЕНИЕ»), которая с 2007 года специализируется на умном стройконтроле.

Сергей, начнем с терминов. Что такое строительно-технический аудит и чем он отличается от обычного строительного контроля?

Стройконтроль — это регулярный контроль процесса строительства. Аудит — это точечная, но глубокая экспертиза по конкретному запросу. Если проводить аналогию с медициной, технадзор — это диспансеризация, а аудит — это комплексное обследование у профильных специалистов при уже возникших симптомах. Мы проводим независимую проверку выполненных работ, материалов, документации и финансовых расчетов. Наша цель — дать заказчику четкий, обоснованный ответ на его вопрос: «Правильно ли построено?», «Честная ли смета?», «Стоит ли покупать этот объект?».

В каких именно ситуациях бизнесу и частным клиентам нужно обращаться за таким аудитом?

Ключевых ситуаций несколько.

Первая — конфликт или недоверие к подрядчику. Когда заказчик подозревает, что работы выполнены не в полном объеме, с нарушениями или ему навязывают дополнительные, необоснованные платежи.

Вторая — проверка сметы перед началом работ или очередным этапом оплаты. Профессиональный аудит помогает выявить «раздутые» позиции, лишние метры и навязанные дорогие материалы, экономя до 20% бюджета.

Третья — сделки с недвижимостью. Перед покупкой здания, офиса или даже квартиры в новостройке стройаудит выявляет скрытые дефекты, которые могут обернуться миллионными затратами после сделки.

Добавлю четвертую ситуацию — инвестиционный контроль. Когда инвестор или владелец бизнеса вкладывает крупные средства в реконструкцию или новое строительство, ему нужен инструмент для тотального контроля капитальных вложений и оптимизации затрат. Аудит здесь становится финансовым щитом.

Как на практике проходит аудит, например, при конфликте с подрядчиком?

Алгоритм всегда включает несколько этапов.

Сначала мы изучаем всю проектную и исполнительную документацию, договоры, акты выполненных работ (КС-2, КС-3), сметы. Применимо к федеральным и региональным расценкам по нашему опыту сметы могут быть завышены на 15-35%.  

Затем происходит выезд на объект. Наши инженеры-строители (НОСТРОЙ) проводят контрольные обмеры и инструментальные замеры, сравнивают фактические объемы работ с заявленными, проверяют качество и соответствие СНиПам, ПУЭ, СП, ГОСТам. На этом этапе мы находим завышение объемов от 3% до 9% по разным объектам. Не является редкостью замена материалов на отличные от сметы.

Все дефекты и отклонения фиксируются на фото и видео, в том числе с помощью камер 360°, при необходимости геодезического оборудования.

Результатом становится подробный отчет, который имеет юридическую силу и может использоваться в претензионной работе или в суде.

Вы упомянули технологии. Как сегодня ИИ и цифровизация меняют подход к аудиту?

Кардинально. Раньше многое зависело от субъективного мнения инженера. Это особенно ценно для проверки объемов, поскольку раньше требовались сложные ручные замеры. Сейчас лазерное сканирование создает точную 3D-модель объекта за считанные часы, а алгоритмы мгновенно вычисляют кубатуру. Исключаются человеческие ошибки и споры с подрядчиком из-за разницы в пару процентов, которая в денежном выражении может быть огромной.

В строительном контроле мы используем цифровой мониторинг с ИИ — на объектах устанавливаются камеры 360°, которые ежедневно фиксируют ход работ. Нейросеть анализирует эти массивы изображений, сравнивая их с BIM-моделью (цифровым двойником объекта), и может автоматически отмечать отклонения от графика, несоответствие материалов или даже предсказывать потенциальные ошибки.

«МетрКлик» входит в ГК «УСКОРЕНИЕ». Какой опыт и компетенции группы используются в аудите?

Группа «УСКОРЕНИЕ» более 15 лет реализует сложные проекты — от скоростного строительства инфраструктуры для «Сочи-2014» до возведения медицинских центров. Этот опыт заложен в наши методологии. Например, мы применяем BIM-проектирование и 5D-мониторинг, который интегрирует 3D-модель объекта со временем (4D) и стоимостью (5D). При аудите это позволяет не просто констатировать факт, а смоделировать последствия выявленных проблем для бюджета и сроков всего проекта. Кроме того, у нас есть собственная лаборатория в МФТИ, где мы разрабатываем и тестируем новые алгоритмы для строительного контроля.

Какой главный совет вы дадите заказчикам, которые планируют строительство или ремонт?

Не надейтесь на удачу и не экономьте на независимом строительном контроле. Это не расходы, а инвестиции в сохранение ваших средств. Это инструмент управления рисками и прозрачности. Он превращает сложный, эмоциональный процесс строительства в управляемый и предсказуемый проект. Цифровые технологии дают заказчику то, чего он всегда хотел: полный контроль и уверенность в том, что каждый рубль вложен в дело.