На какие аспекты в документах обратить внимание при покупке квартиры

К покупке квартиры стоит подходить вдумчиво не только относительно качеств района и качеств квартиры, но и внимательно и квалифицированно изучить документы или привлечь на том этапе компетентного специалиста. 

Не нужно надеяться на агента или юриста который выступает на стороне продавца, ведь он защищает интересы той стороны и о чем-то может умолчать или просто во что-то не вникать, так как это не предусмотрено договоренностями с его заказчиком — владельцем квартиры.

Специалист которого к которому Вы обращаетесь должен иметь соответствующую  специализацию и опыт именно по приобретению недвижимого имущества. При покупке квартиры неочевидных рисков достаточно много и в случае участия в сделке непрофильного юриста эти риски могут быть не замечены. 

Рассмотрим некоторые варианты:

• Предыдущая сделка была совершена между родственниками. Существует риск признания такой сделки недействительной в следствие отсутствия реальных расчетов по ней, а представленные документы по расчетам суд может признать?
• Не приняты в расчет признаки банкротства текущего или предыдущего собственника или  его супруги/супруга, а ведь и имущество и долги супруги наживали совместно и супруга такой же полноценный собственник квартиры, хоть и не является собственником вписанным в выписку ЕГРН (у нее так называемая «скрытая доля» Этой долей супруга владеет в силу 35 ст. Семейного Кодекса РФ). 

Коммерческая деятельность собственника объекта недвижимости иногда становится причиной возникновения субсидиарной ответственности соббственника (продавца) и как следствие может обернуться взысканием на принадлежащий собственнику объект недвижимого имущества.

Бывает не замечают скрытую долю второго (ранее умершего) собственника. Например если у продавца была супруга которой не стало за какое то время до сделки. Здесь скрытая доля. В таком случае имущество нажито совместно и надо выделять долю и вступать на нее в наследство, а затем уже продавать. Иначе могут через некоторое время появиться наследники которые не сразу поняли что было имущество (скрытая доля) в наследство на которое нужно было вступать. 

При использовании на приобретения квартиры средств материнского капитала требуется  наделить детей и членов семьи долей в квартире, а это очень часто забывают сделать и как следствие проводят сделку без разрешения органа опеки и попечительства и без учета имущественных интересов несовершеннолетнего (-их).

Так же индикатором для повышенного внимания служит большое количество смен собственников в малый период времени, при котором собственники владели квартирой короткое время. В этом случае нужно внимательно изучать все имеющиеся документы по предыдущим сделкам, ведь велик риск признания недействительной одной из них. 

По моему мнению — отдельно стоит обратить внимание на сделки с пожилыми собственниками. При подготовке сделки с таким собственником будут свои специфические особенности, начиная от сложности установления личности, ведь фотография в паспорте была сделана более 20 лет назад, заканчивая уверенностью в адекватности продавца и в его самостоятельности в принятии решений. Также пожилые собственники могут стать жертвами мошенников.

Некоторые из таких ситуаций нельзя исправить, некоторые можно, но исключительно до приобретения объекта. Если приобрести так как есть, принимая все риски на себя, то нужно понимать, что их последствия могут проявиться в виде ограничения прав или аннулирование прав собственности в полностью или частично.

В рамках одной статьи невозможно рассмотреть все риски и сделать читателя специалистом. Если Вы узнали для себя что-то новое, то настоятельно рекомендуем не рассчитывать на удачу, а обращаться за подбором и экспертизой к профильным специалистам.