Что ждет рынок апартаментов в перспективе

На XXV Международном жилищном конгрессе вице-мэр и глава столичного стройкомплекса Владимир Ефимов заявил, что власти Москвы больше не будут согласовывать новые проекты по строительству апартаментов. Как отсутствие этого сегмента жилья повлияет на рынок, что придет на замену этого формата и где апартаменты востребованы, рассказывает эксперт Asterus.

Что важного вы можете отметить в истории российского рынка апартаментов?

Первыми апартаментами в России стали проекты в деловом центре Москва-Сити в начале «нулевых», тогда это было синонимом чего-то дорогого, элитного. Но расцвет апартаментов как отдельного сегмента недвижимости в Москве наступил в 2010 году с приходом Сергея Собянина на пост столичного мэра. Тогда начали пересматриваться все реализующиеся инвестконтракты между городом и девелоперами, часть из них с классическими квартирами были поставлены «на стоп». В этот момент на рынке и стали активно появляться проекты апартаментов, которые восполнили временный дефицит жилья, образовавшийся из-за административных процедур. Проекты бизнес-класса обычно привлекали клиентов, которым не столь важно было наличие постоянной регистрации и которые могли позволить себе оплачивать более высокие налоги и коммунальные услуги. Эти объекты располагались недалеко от центра и предлагались со скидками от 15 до 20 % по сравнению с аналогичными квартирами в том же районе, что обуславливало высокий спрос на них. То есть, с одной стороны, апартаменты заняли пустующую нишу на рынке недвижимости, с другой — восполнили дефицит жилья на тот момент. Сначала это были проекты реконструкции, потом они стали реализоваться под видом гостиниц нового строительства. По сути, тот же жилой дом со схожими характеристиками помещений, но с нежилым статусом.

Запрет на новое строительство введен уже законодательно?

В настоящее время выдача разрешений на строительство апартаментов в Москве действительно приостановлена, хотя законодательный запрет не введен. Это обусловлено, прежде всего тем, что нагрузка на город в плане увеличения числа жителей растет, а по действующему законодательству застройщики апартаментов не обязаны строить детские, сады, школы и другие социальные объекты, так нужные городу.

Как вы оцениваете влияние отсутствия новых апарт-проектов на рынок в перспективе?

Теперь в общем-то уже никак не повлияет, потому что с каждым годом разрешений выдавалось все меньше и меньше, новых проектов сейчас фактически не осталось. Те, что еще реализовались в последнее время, в общем-то пришли к своему логическому финалу, так как на них не распространились льготные программы ипотеки, которые хорошо работали и поддерживали рынок жилья в наше сложное время.  15-процентной разницы в цене стало уже явно недостаточно, чтобы апартаменты оставались более привлекательными, чем аналогичные квартиры.

Следует отметить, что наряду с апартаментами, которые строились для постоянного проживания, были т.н. сервисные апартаменты — мини-квартиры для временного проживания, которые их владельцы сдавали либо сами, либо через управляющую компанию. Этот вариант имеет перспективы, так как на рынке есть определенная категория инвесторов, которая вкладывает средства в покупку таких активов.

Где, по-вашему, сохранится спрос на апартаменты?  

Могу предположить, что у апартаментов все-таки есть будущее в городах с большим туристическим потоком — это касается, например, Санкт-Петербурга, Сочи, курортов Краснодарского края и Крыма. То есть в локациях, где много туристов, формат скорее всего сохранится.

Что ожидает сегмент сервисных апартаментов?

Сервисные апартаменты — абсолютно нормальная история, которая работает во всем мире. Здесь скорее всего будут вводиться (если уже не введены) ограничительные требования для застройщиков. Речь идет о представлении подтверждающих документов на этапе получения разрешения на строительство (например, договора с управляющей компанией), что это будет комплекс именно сервисных апартаментов, приближенный к гостиничному обслуживанию.

Ожидается ли замена этому формату, как думаете?

Замены формата в прямом виде, наверное, не будет, по причинам, которые я уже упомянул. Плюс строить апартаменты уже не так экономически выгодно, потому что их тяжело продать. Устраивающий государство вариант — программа ДОМ.РФ, который централизовано выкупает определенные объемы в жилых комплексах и сдает их в аренду своим клиентам — как частным, так и корпоративным. ДОМ.РФ является крупнейшим игроком на этом рынке, реализует арендные проекты как в Москве, так и в других регионах РФ. В этом виде история апартаментов, очевидно, продолжится.