Как приобрести недвижимости с помощью торгов через аукцион

Торги — малоизвестный и при этом выгодный способ приобретения недвижимости

Для начала упомянем о том, что чаще всего подразумевают под словом торги. 

У рядового покупателя квартиры, слово торги или аукцион, чаще ассоциируется со следующей ситуацией: квартира, с прилично (30%-50%) заниженной, относительно конкурентов, ценой, предлагается к осмотру лишь в определенный день и время. На этот день собирают всех заинтересованных покупателей. Далее, с интервалом 15-20 минут проводятся показы, по заранее составленному графику (так называемая — очередь показов, искусственно созданный ажиотаж на объект). Таким образом продавец пытается показать востребованность квартиры с целью дальнейшего повышения цены квартиры до максимально возможного. Повышение и сам этап «торгов» проводится вечером, в день показов или на следующий день, путем закрытого (покупатели не видят предложения друг друга) согласования цены между собственником и каждым заинтересованным, постепенно повышая ее исходя из полученных ранее первичных предложений.

Цель продавца вполне адекватная — продать по истинной рыночной цене, актуальной в текущей конъектуре рынка недвижимости. 

Правда такая организация продажи не гарантирует покупателям честность торга, и прозрачность процедуры повышения цены, ведь они могут перебивать, повышая цену и в том числе несуществующие предложения. С юридической точки зрения эта процедура вообще невозможна. Поэтому зачастую продавец квартиры затевающий такую схему продажи всячески избегает при презентации квартиры слов аукцион/торги. До просмотров покупатель может только знать, что продавец примет предложение с лучшими условиями или ценой. Вот так завуалировано и непонятно. 

Стоит отметить, что даже согласование цены между покупателем и продавцом не гарантирует покупателю продолжение сделки. Продавец может передумать в любой момент, пока не подписал договор купли продажи. (В части случаев — договор о задатке)

В нашем случае речь об официальной процедуре регламентированной Федеральным законодательством  в том числе ФЗ №178 и ФЗ №223. Специалисты компании Акрополь занимаются приобретением недвижимости* и прав на нее** только в рамках таких, официальных процедур.

Торги проводятся как в форме аукционов так и в форме конкурсов. В первом случае (аукцион) это процедура  предполагающая активную состязательность. В процессе электронных торгов  участники видят ставки других участников и могут многократно делать встречные ставки. В случае проведения торгов в форме конкурса, участники конкурса подают свое предложение об условиях однократно, не видят предложения других участников и нет могут его изменить. 

Торги могут проводится и в иных формах: закрытое предложение ,открытое, преимущественное право. Подробнее мы еще напишем в следующих материалах. 

Официальные торги проводятся строго, с соблюдением всех требований законодательства и регламентов. Несоблюдение формальной стороны или организации  или проведения или участия в торгах может быть причиной отмены их результатов или недопущения участника до процедуры. 

Обязательно присутствует заказчик торгов  — он же собственник объекта, исполнитель — чаще всего электронная площадка на которой происходят торги, и участник — физическое или юридическое лицо (он же претендент/заявитель). Кроме норм законодательства, процедура содержит регламент, который устанавливает порядок проведения торгов, требования к участнику и процессу проведения аукциона. 

Сроки подачи заявки, требования к ней, шаг аукциона и даже размер файла заявки. Несоблюдение требований регламента может повлечь для конкретного участника необратимую ситуацию — невозможность приобретения объекта в рамках данной процедуры, но не отменяет саму процедуру и ее результаты в следствие чего право приобрести объект будет реализовано другими участниками.

Стоит отметить важность изучения регламента соответствующей площадки. Здесь совершенно справедливо упоминание известной фразы: «Законы одни, а порядки разные», так как на разных площадках регламенты отличаются.

Порядок действий: 

• Выпустить ЭЦП/УКЭП (электронно-цифровая подпись ) — необходимо обратить внимание на то, что подпись должна давать возможность участия на нужной в последствии электронной площадке. Не все подписи одинаковые. 
• Выбрать объект (процедуру) — что/где/как? Приходится постоянно исследовать рынок. Анализировать лоты и принимать решение.
• Изучить лотовую документацию, особенности по объекту. Иногда по документам картина неполная, чего то не хватает, или не до конца понятно. Так бывает (несмотря на то, что формально — исполнитель обязан предоставлять полный пакет документов). 
• Осмотреть объект и если он Вам понравился и нет стоп факторов выявленных ранее — перейти к следующему этапу. 
• Изучить регламент и площадки.
• Зарегистрироваться и аккредитоваться на площадке организаора торгов 
• После подтверждения аккредитации подать заявку по форме, с приложением всех необходимых документов в виде скан образов в соответствующем формате и объеме файлов.

Если заявка одобрена дождаться начала процедуры торгов: 

• Поучаствовать онлайн в процедуре в установленное время день. 

Если торги прошли успешно для Вас, то:

• Подписать договор приобретения объекта (ДКП, ДДУ, ДОГОВОР АРЕНДЫ и/или другие);***
• Оплатить стоимость лота в установленные сроки.****

Далее уже рядовые процедуры по регистрации документов и принятию объекта:

• Регистрация документов;
• Принятие объекта получение ключей.

Если же торги не завершились Вашей победой — то не надо отчаиваться. В любом аукционе есть доля, отведенная на удачу. Пробуем снова. 

Чаще всего на торгах приобретают квартиры и офисы, на третьем месте машино-места и совсем непопулярна: аренда нежилых помещений и земельных участков. 

Итак приобретение квартиры является самым популярным. Ее можно рассматривать  как для жизни, так и для инвестирования. 

Ниже приведем пару примеров (кейсов) по прошедшим сделкам разделив их на несколько групп. В этом материале коснемся инвестиций и покупки для личного использования. 

Инвестиционный

Объект: квартира, ЖК «НА Амурской» г. Москва, ул Амурская. Парковка — подземная, количество комнат — 2, отделка — полная, площадь — 58м2, текущее состояние — 15 этажей монолита готово, начато возведение фасада, готовность — 2024 год, договор — ДДУ; 

• Цена стартовая — 12 175 000 рублей. 
• Цена приобретения — 12 175 000 рублей. Победа досталась единственному участнику, остальные заявки были отклонены.
• Цена реализации — 14 450 000 рублей

Срок: от подачи заявки до реализации (включая получение денежных средств на счет) 62 дня.

Для личного использования 

Объект: квартира в ЖК «Богородский» г. Москва, ул. Маршала Рокоссовского. От метро — 5 минут пешком, парковка — подземная, количество комнат — 4, отделка — полная, площадь — 120 м2, текущее состояние  — вторичный рынок, готовность — готова и свободна, договор — ДКП,

• Цена стартовая 18 100 000 рублей. 
• Цена приобретения — 18 462 000 рублей. Победа досталась единственному участнику, остальные заявки были отклонены.
• Цена рыночная  — 22 500 000 рублей

Срок: от подачи заявки до приобретения включая заселение 45 дня. Впоследствии докупили два машиноместа. Клиент доволен.

Важно учитывать — каждая процедура индивидуальна. Где-то удается достичь лучшего результата, где то не очень. Но в целом — при знании томностей, нюансов, стратегии и понимании процесса — достичь результата — возможно.

* Квартиры, комнаты, машино-места, офисы, иные нежилые помещения, земельные участки, загородные дома и прочие объекты недвижимого имущества

** Приобрести можно как сам объект в собственность, так и долгосрочное преимущественное право аренда на него. 

*** Согласовать объект с банком и подписать кредитный договор.

***** Приведенные примеры не являются инвестиционными рекомендациями