Ипотека и банкротство: как списать долги и не потерять квартиру

Что изменилось с 09.09.2024

С 09.09.2024 вступили в силу изменения в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые расширили возможности сохранить за должником ипотечное жилье, если это единственное пригодное для проживания помещение.

Ключевой вопрос должников звучит так: можно ли списать остальные долги, при этом не потеряв квартиру в ипотеке? В большинстве случаев — да, давайте подробнее разберемся.

«Единственное жилье» и ипотека

1.1. Исполнительский иммунитет

Единственное пригодное жилье гражданина обычно защищено от взыскания:

• ст. 446 Гражданского-процессуального кодекса — устанавливает перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание (в т.ч. единственное пригодное для проживания жилое помещение).
• В банкротстве эта логика также применяется: единственное жилье, как правило, не включается в конкурсную массу.

1.2. Важная оговорка: ипотека — исключение из иммунитета

Если жилье в залоге у банка, иммунитет «единственного жилья» не работает автоматически, потому что залог дает кредитору приоритет на удовлетворение его требований.

Именно поэтому до изменений 2024 года в значительном числе банкротных дел ипотечная квартира уходила на торги, даже если являлась единственным жильем для должника и членов его семьи.

Что изменилось с 09.09.2024: два механизма сохранения ипотеки

Законодатель закрепил процедуры, которые позволяют сохранить ипотечное жилье (при соблюдении условий) и при этом продолжить исполнение договора ипотеки.

Погашение остатка ипотечного долга третьим лицом (с согласия должника)

Теперь на любой стадии дела о банкротстве третье лицо может обратиться в суд с заявлением о намерении полностью погасить остаток требований залогового кредитора по ипотеке по единственному пригодному жилью должника.

Ключевые последствия:

• ипотечное жилье не реализуется в процедуре;
• квартира сохраняется за должником;
• третье лицо может потребовать у должника вернуть денежные средства в порядке регресса.

Третье лицо становится вашим кредитором. Поэтому третье лицо нужно выбирать осознанно: документировать условия, порядок возврата, подтверждать, что действия не нарушают интересы сторон и соответствуют закону.

Отдельное (локальное) мировое соглашение с залоговым кредитором по ипотеке

Должник имеет право подать заявление о намерении заключить отдельное мировое соглашение именно с ипотечным кредитором на любой стадии дела.

Что важно:

• заявление о заключении мирового соглашения подает сам должник;
• возражения остальных кредиторов (кроме залогового кредитора и финансового управляющего) не должны влиять на утверждение соглашения, если соблюдены все законные условия;
• в соглашении можно сохранить условия ипотечного договора (платеж, срок, ставка, порядок внесения), а также предусмотреть отдельный график для закрытия просрочки.

Если банк возражает, на практике в ряде дел удается согласовать и утвердить через суд локальный план реструктуризации, на тех же условиях, что и ипотечный договор.

Кто может платить ипотеку: должник или третье лицо

На практике, мировое соглашение заключается только при условии наличия третьего лица, которое готово оплачивать ипотечные платежи в период процедуры должника. Важно, что третьим лицом может быть не только родственник. Обычно банки и Суд смотрят на:

• подтвержденный официальный доход третьего лица,
• наличие согласия третьего лица на исполнение,
• возможность оплаты графика третьим лицом и отсутствие злоупотреблений со стороны должника,
• количество несовершеннолетних иждивенцев у третьего лица.

Ограничение по «приоритетным» требованиям

Если в деле есть требования, которые по факту должны быть погашены в первую очередь (алименты, судебные расходы, вознаграждение финансового управляющего, выплаты работникам при наличии трудовых отношений и т.п.), а иного имущества для реализации нет, суд может поставить условие: зачислить на специальный счет сумму для исполнения таких требований, и только после этого одобрить заключение мирового соглашения.

Этот момент лучше всегда учитывать заранее: без него суд может не утвердить локальное соглашение по ипотеке, даже если оно остальные условия выполнены.

Просрочка по ипотеке: можно ли сохранить жилье

Ранее суды и кредиторы относились к просрочке с негативом. С учетом нововведений подход стал другим: даже при просрочке возможно утвердить мировое соглашение, если в соглашении предусмотрен отдельный график погашения просрочки.

Что важно учитывать для заключения мирового соглашения

Перед подачей заявления о банкротстве (или на любой стадии дела) для заключения мирового соглашения необходимо зафиксировать:

1. Статус жилья: действительно ли жилье единственное пригодное для проживания помещение должника и семьи.
2. Основная информация по ипотеке: остаток долга, наличие/размер просрочки, штрафы.
3. Реестр требований: есть ли «приоритетные» требования и сколько нужно денежных средств для их погашения.
4. Источник исполнения ипотеки: доход третьего лица, подтверждающие документы.

Если условия соблюдены и суд утверждает выбранный механизм, обычно результат следующий:

• ипотечное жилье не уходит на торги;
• должник сохраняет квартиру (как единственное жилье, обремененное ипотекой);
• остальные долги могут быть списаны в рамках процедуры, при условии отсутствия оснований для отказа в освобождении от обязательств.