КРТ без потерь: как увеличить компенсацию при изъятии недвижимости

КРТ и компенсация: что часто упускают собственники

Примеры, о которых пойдет речь ниже, основаны на моей адвокатской практике сопровождения проектов КРТ и споров с органами власти.

Комплексное развитие территорий (КРТ) все чаще затрагивает частных собственников: земельные участки и застроенные территории изымаются под новые жилые кварталы, дороги и инфраструктуру. Формально закон гарантирует «рыночную компенсацию», но на практике многие владельцы недвижимости получают существенно меньше, чем могли бы. И главная причина — собственники часто не добиваются включения в размер компенсации стоимости неотделимых улучшений.

Что такое неотделимые улучшения при КРТ — простыми словами

Неотделимые улучшения — это все, что улучшает участок и не может быть перенесено без ущерба.

На практике при КРТ к таким улучшениям относятся:

• асфальтированные и бетонные покрытия;
• площадки, парковки, подъездные пути;
• ограждения и ворота;
• элементы благоустройства;
• многолетние насаждения и ландшафтные работы.

Важно: при изъятии в рамках КРТ их стоимость может и должна включаться в сумму компенсации — как убытки собственника.

Судебная практика: как КРТ увеличивает выплаты в разы

Суды регулярно подтверждают: при КРТ подлежит возмещению не только стоимость самого участка, но и вложений в него.

В одном из дел стоимость работ по укладке асфальтового покрытия составила 2,5 млн рублей при рыночной цене участка около 2,2 млн — фактически компенсация удвоилась.

В другом споре в Москве при КРТ собственнику возместили почти 8 млн рублей за твердое покрытие и ограждения.

Отдельная категория — многолетние насаждения. В региональном деле в рамках изъятия для государственных нужд их стоимость была оценена судом почти в 24 млн рублей.

Вывод простой: при КРТ улучшения — это не «мелочь», а деньги, и часто очень существенные.

Когда при КРТ за улучшения не заплатят

Есть два ключевых случая, когда собственник теряет право на компенсацию.

Первый. Улучшения сделаны после уведомления об изъятии. Как только правообладатель получит уведомление о принятом решении об изъятии в рамках КРТ, любые новые вложения — его риск. Исключения редкие: аварийная безопасность, предотвращение ЧС или работы по ранее выданному разрешению.

Суды в таких ситуациях занимают жесткую позицию: если асфальт, площадки или иные объекты появились после уведомления — компенсации не будет.

Второй. Улучшения признаются отделимыми. Если объект демонтирован (например, металлический забор), суды относят его к движимому имуществу и отказывают в компенсации, поскольку он может быть использован на другом участке или продан.

КРТ — это всегда вопрос доказательств

Даже реально существующие улучшения не будут оплачены, если собственник не сможет доказать:

• что они созданы именно им;
• их реальную стоимость.

Суды нередко отказывают, если отсутствуют договоры и (или) платежные документы.

Что стоит сделать собственнику заранее, если участок попадает под КРТ

Из практики могу выделить три ключевых шага:

1. Зафиксировать улучшения документально
   Договоры с подрядчиками, акты, платежи — все это напрямую влияет на размер компенсации при КРТ.
2. Подготовить независимую оценку
   Отчет об оценке неотделимых улучшений до суда — сильный аргумент в переговорном процессе.
3. Не ждать начала спора
   Стратегия защиты при КРТ выстраивается заранее.

Я регулярно сопровождаю дела, связанные с КРТ, и вижу, как профессиональная правовая работа позволяет увеличить выплаты в разы.