Как оспорить сделки с недвижимостью

Существует множество поводов для признания сделок с недвижимостью недействительными. Причины могут быть разными:

• недееспособность любой из сторон договора, обычно пожилых людей;
• нарушение прав третьих лиц, в первую очередь, детей, а также наследников;
• мошенничество, в том числе, в случаях с подделкой документов;
• нарушение законодательства при заключении договора.

Для того, чтобы определить, имеются ли основания к оспариванию договора купли-продажи или дарения, лучше обратиться к адвокату по недвижимости. Каждая ситуация уникальна, и подпадает ли она под условия оспаривания, сразу определить бывает сложно.

Кроме того, существуют сроки исковой давности, когда суд отказывает в удовлетворении требований по заявлению ответчика. Однако по своей инициативе судья не может этого сделать, поэтому пропуск срока исковой давности не препятствует подаче иска.

На срок исковой давности влияет тип договора, является ли он ничтожным или оспоримым. Ничтожные сделки недействительны, когда их заключение нарушает законодательство, например, если в результате в жилье образуется доля менее шести квадратных метров. Ничтожны также мнимые договоры, которые совершены для вида, например, без передачи денег за недвижимость, и притворные, которые прикрывают настоящую сделку, например с целью уклонения от налогов заключается договор дарения вместо купли-продажи. Также ничтожны сделки, совершенные психически недееспособным человеком. Ничтожные сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом, поэтому судья может обязать совершить взаимный возврат исполненного по собственной инициативе.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года с момента исполнения договора для любой из его сторон, а для пострадавшего, который не участвовал в заключении договора, не более 10 лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения договоренностей, затрагивающих его права. В редких случаях суд признает права истца и по истечении 10 лет, например, если нарушение прав носило скрытый характер.

В большинстве случаев договоры оспоримы, например, при нарушении прав детей или наследников. Такие договоры можно оспорить лишь в течении года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, позволяющих признать сделку недействительной. Если договор совершен под действием насилия или под угрозой, оспорить договор можно, когда эти обстоятельства отпали.

Если пропущен срок исковой давности и ответчик заявил об этом в суде, можно попытаться восстановить срок, предъявив суду аргументы о том, что пропуск произошел по уважительным причинам, которые могут быть крайне разнообразны.

В целом оспаривание сделок чрезвычайно трудоемкая процедура, т. к. суды предпочитают сохранять договоры ради стабильности гражданского оборота.