Новый закон о продаже ипотечного жилья

Опубликованные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступающие в силу 11 сентября 2024 года, действительно представляют собой значительный шаг в упрощении процесса продажи ипотечного жилья. Внедрение механизма, позволяющего физическим лицам самостоятельно реализовать заложенную недвижимость, станет важным нововведением для российского рынка недвижимости. Теперь владельцы ипотечных квартир могут направить залогодержателю заявление о самостоятельной продаже недвижимости, что раньше было достаточно сложным процессом, требующим согласования и разрешения со стороны банка.

Новый закон предписывает, что залогодержатель, то есть банк, где был взят ипотечный кредит, обязан ответить на заявление о самостоятельной реализации в течение 10 рабочих дней. Если банк дает согласие, он также указывает объем требований по кредиту, минимальную цену продажи и порядок расчетов. Этот шаг в значительной мере ускоряет процесс, делая его более прозрачным и предсказуемым для всех участников.

Конечно, важные нюансы остаются, и их нужно учитывать. Например, отказ в реализации может быть обусловлен внесудебным банкротством залогодателя, множественностью залогодержателей или наличием предшествующей и последующей ипотеки на недвижимость. Такие обстоятельства могут усложнить процесс, однако наличие четко прописанных оснований для отказа позволяет избежать неопределенности и спорных ситуаций.

Механизм продажи предполагает, что на самостоятельную реализацию недвижимости отводится 4 месяца с момента получения банком заявления. За этот период необходимо не только найти покупателя, но и зарегистрировать переход права собственности, а также полностью погасить кредит. Это довольно сжатые сроки, особенно учитывая сложную ситуацию на рынке жилья, где предложение превышает спрос, и многие объекты могут оставаться невостребованными длительное время. Например, по нашим данным, сроки вторичной недвижимости в Сочи сейчас составляют около 92 суток, то есть порядка трех месяцев.

Что касается влияния нового закона на стоимость продаваемой недвижимости, то, по моему мнению, оно будет незначительным. Введение упрощенной процедуры реализации залогового имущества не меняет фундаментальные экономические условия, такие как баланс спроса и предложения, ставки по ипотечным кредитам и общее состояние экономики. Таким образом, цена на ипотечные квартиры в России, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, и не стоит ожидать значительного снижения или роста стоимости в связи с нововведениями.

На текущий момент российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Снижение покупательской активности, вызванное экономическими факторами и повышением ипотечных ставок, действительно может продолжиться до осени нынешнего года. Однако традиционно осенний период характеризуется оживлением рынка. Люди возвращаются из отпусков, начинают планировать покупки жилья к концу года. Вероятно, что и в этом году мы увидим увеличение спроса на квартиры, что может привести к кратковременному росту цен. Кроме того, определенному оживлению на вторичном рынке недвижимости России может способствовать ситуация с высокими ипотечными ставками на первичном рынке из-за закрытия программы льготной ипотеки и повышения ставок по семейной ипотеке. Например, раньше новостройки выигрывали в борьбе за покупателя за счет более низких ставок по сравнению со вторичным рынком, а сейчас для большинства ставки на рынке новостроек и на рынке вторичного жилья стали практически одинаковыми.

В целом, новый закон о продаже ипотечного жилья действительно может значительно упростить процедуру реализации залоговой недвижимости, предоставив физическим лицам больше свободы и возможностей для самостоятельного управления своими активами. Однако ключевые экономические условия останутся решающими факторами, определяющими стоимость и ликвидность недвижимости на рынке. Важно внимательно следить за развитием ситуации и быть готовыми к возможным изменениям в рыночной конъюнктуре.