Бали скупают с помощью криптовалюты: как изменились инвесторы

Еще десять лет назад инвестор в зарубежную недвижимость представлялся зрелым мужчиной в костюме, увлеченным стабильностью, «бетоном» и диверсификацией. Сегодня в популярных направлениях вроде Бали, Дубая или Таиланда виллы и апартаменты покупают молодые цифровые предприниматели, айтишники, фаундеры стартапов и, конечно, криптоэнтузиасты. Их мотивация, поведение и даже представления о ценности актива резко отличаются от того, как раньше смотрели на недвижимость традиционные инвесторы. Кто они — новые владельцы островных вилл, и как их появление меняет рынок?

Кто такие «криптаны» и почему им интересен Бали?

Термин «криптаны» давно вышел за пределы Telegram-чатов и Reddit. Это собирательный образ инвестора, заработавшего капитал на криптовалютах, DeFi-проектах, Web3 или цифровых продуктах. Как правило, это молодые (от 25 до 35 лет) люди с высоким уровнем технической и финансовой грамотности, живущие в парадигме глобальной мобильности. Они не привязаны к офисам, городам или валютам — их главный капитал — гибкость, скорость и digital-first подход.

Бали стал для криптоинвесторов идеальным «полигоном» по нескольким причинам:

1. Лояльная налоговая политика для нерезидентов

Индонезия в целом и Бали в частности пока не обладают жесткой налоговой системой по отношению к нерезидентам. Иностранцы, не ведущие официальную деятельность на территории страны, не облагаются налогами на доход, полученный за рубежом. Доход от аренды недвижимости облагается налогом 10 % при соблюдении ряда условий.

Кроме того, многие криптоинвесторы оформляют сделки через юрлица в Сингапуре, ОАЭ или офшорах, что позволяет дополнительно оптимизировать налоговую нагрузку. Это создает ощущение «зоны комфорта» — особенно в сравнении с регуляторной средой США или Европы, где налоговые органы все активнее обращают внимание на криптоактивы и зарубежную недвижимость.

2. Высокий спрос на аренду со стороны цифровых кочевников

По данным AirDNA и других аналитических платформ, средняя загрузка арендной недвижимости на Бали в 2024 году составляет 68–75 % в годовом выражении. В топовых локациях вроде Чангу и Убуда — до 85 % в высокий сезон.

Средняя ставка аренды однокомнатной виллы на краткосрок в Чангу — 130–180 долларов в сутки. При условии даже 60 % заполняемости это дает 2300–3000 долларов ежемесячного дохода с одного объекта. Для виллы в диапазоне 150 000–200 000 долларов это означает доходность на уровне 12–15 % годовых — значительно выше, чем на классических рынках Европы.

Причина — постоянный приток digital nomads. По оценкам Nomad List, Бали входит в топ-5 направлений в мире для удаленщиков. Только в Чангу и Улувату проживают более 30 000 экспатов и кочевников на постоянной основе.

3. Низкий порог входа (в сравнении с Европой или США)

В отличие от Испании, Португалии или США, где стоимость даже компактной недвижимости в популярных районах стартует от 300 000–400 000 долларов, на Бали можно приобрести стильную дизайнерскую виллу с бассейном за 200 000–250 000 долларов.

Есть и более бюджетные форматы — например, таунхаусы или апартаменты в новостройках от 80 000 долларов. При этом вход возможен с оплатой поэтапно — 30 % при подписании договора, оставшаяся часть по ходу строительства. Многие криптоинвесторы используют этот механизм как альтернативу «заморозке» капитала на бирже.

Это особенно важно для молодых инвесторов, не готовых вкладывать крупные суммы, но стремящихся получить актив, генерирующий доход и имеющий потенциал роста стоимости.

4. Богатое комьюнити IT и Web3-сообщества

Бали уже не просто туристическое направление, а один из неформальных хабов глобального Web3-сообщества. Здесь проходят регулярные митапы, хакатоны и конференции — от Bali Blockchain Week до локальных Web3-ретритов.

Такие коворкинги, как BWork, Genesis Creative Hub и Tropical Nomad, ежедневно собирают десятки основателей, разработчиков и инвесторов. Telegram-группы вроде Crypto Canggu, Bali Builders и Nomad Capitalists Bali насчитывают тысячи участников.

Многие криптаны переезжают сюда не просто ради климата, а чтобы быть в среде «своих»: в местах, где можно в одном кафе встретить человека, торгующего деривативами на Solana, разработчика L2-платформы и фаундера стартапа, получившего сид-раунд от Binance Labs.

Таким образом, для криптоинвестора Бали — это не просто тропический остров. Это рабочая среда, налогово-финансовый «оффшор», ликвидный арендный рынок и пространство для жизни в цифровом стиле. И с каждым годом таких инвесторов здесь все больше.

Как криптоинвесторы покупают недвижимость

Для традиционного покупателя процесс сделки связан с банковскими транзакциями, проверками, юридическими структурами. Криптаны, наоборот, стремятся к упрощению. Все чаще девелоперы на Бали принимают оплату напрямую в криптовалютах, таких как USDT или ETH, минуя банки и валютные ограничения.

Некоторые покупатели выводят средства через внебиржевые OTC-сервисы, чтобы сразу конвертировать крипту в местную валюту — индонезийскую рупию — и оплатить сделку. В ряде случаев используется схема с платежом через третью страну, где покупатель регистрирует юрлицо, которое затем приобретает объект в Индонезии.

Юридически это чаще всего оформляется как долгосрочная аренда (leasehold) на 25–80 лет с участием номинального владельца или через создание иностранных компаний под местную юрисдикцию. Для криптоинвестора важны скорость, минимизация бумажной волокиты и доверие к контрагенту — нередко сделки проходят за 2–3 недели «под ключ».

Как изменилась структура спроса

Изменился не только инвестор, но и сам подход к объекту. Если раньше виллы покупались «на пенсию» или для «второго дома», то теперь покупатель ориентирован на:

• краткосрочную аренду и ROI: большинство объектов приобретается под сдачу через Airbnb, Telegram-боты или DAO-платформы;
• удаленное управление: новые инвесторы ожидают наличие PMS (Property Management System), удаленных отчетов, дашбордов и смарт-замков;
• гибкость и масштабируемость: многие покупают не один объект, а формируют мини-портфели, иногда — кооперируются в пулах.

Все это приводит к тому, что недвижимость начинает восприниматься как «цифровой актив» — такой же, как криптовалюта. Ее ценность не столько в фундаменте и локации, сколько в доходности, метриках и возможностях для масштабирования.

Бали как хаб новой экономики

С 2021 года спрос на недвижимость на Бали вырос почти на 60 %. По данным локальных агентств, до 30 % всех новых сделок проходят с участием криптоинвесторов или цифровых предпринимателей. Рынок под это подстраивается: появляются проекты с Web3-инфраструктурой, коворкингами, майнинг-фермами.

Даже юридические схемы адаптируются: офшорные трасты, аренда на 80 лет через номинальных резидентов — все это позволяет инвесторам действовать быстро и гибко.

Новый портрет инвестора: чем он отличается

Возраст стал заметно моложе: если раньше основную массу покупателей составляли люди 45+, то сегодня это активные цифровые предприниматели и IT-специалисты в возрасте 25–35 лет.

Вместо привычных долларов и евро они чаще используют криптовалюту — USDT, ETH, BTC. Причем не только как инструмент накоплений, но и как полноценное средство оплаты. Многие сделки проводятся с помощью внебиржевых сервисов или через крипто-дружественные юрисдикции.

Если традиционные инвесторы стремились сохранить капитал в «твердом» активе и передать его детям, то криптоинвесторы чаще ориентированы на рост доходности, гибкость, возможность быстрой перепродажи или включения объекта в аренду через цифровые платформы.

География интересов расширилась. Классический инвестор выбирал Европу или США — надежные, предсказуемые рынки с устоявшейся юридической системой. Новый инвестор, наоборот, ищет более динамичные и высокодоходные направления. Помимо Бали, в фокусе криптоэнтузиастов оказались Юго-Восточная Азия, Латинская Америка, а также быстро развивающиеся локации в Восточной Европе и СНГ: Тбилиси, Ереван, Алматы, Белград, Лиссабон и даже некоторые города России.

В плане процессов — минимум бюрократии. Вместо банков, юристов и длительных процедур современные инвесторы выбирают сделки «под ключ», оплату в криптовалюте, регистрацию через зарубежные юрлица и, в ряде случаев, даже управление объектом через Telegram-бот или мобильное приложение.

Новый инвестор — это не просто покупатель. Это продакт-менеджер собственного портфеля недвижимости.

Что дальше?

Рынок явно продолжит «омолаживаться» и цифровизироваться. Девелоперы, которые не адаптируются под новые форматы оплаты, управления и маркетинга, теряют аудиторию. Уже сегодня победители — это те, кто совмещает локальную специфику с глобальными Web3-трендами.

И если раньше недвижимость считалась самым «аналоговым» активом, то теперь она все больше становится частью цифровой экосистемы. Бали — лишь один из полигонов, но, пожалуй, самый яркий.