Эволюция PropTech: почему эра разрозненных сервисов в стройке завершена

Российский рынок PropTech (технологий в недвижимости) за последние годы прошел путь от набора несвязанных «маркетинговых фишек» до формирования полноценных платформенных экосистем. Если еще 3–4 года назад отрасль удивляла красивыми 3D-турами и VR-очками в офисах продаж, то сегодня мы наблюдаем фундаментальный сдвиг в сторону цифрового управления всем жизненным циклом объекта.​ 

Драйверы «вынужденной зрелости»

Подобное развитие рынка обусловлено несколькими ключевыми трендами. Прежде всего, это уход западных вендоров (Autodesk, SAP и др.), который заставил девелоперов перестать искать «волшебную таблетку» за границей и начать массово внедрять отечественные экосистемные решения. Российские разработчики, в свою очередь, оперативно адаптировали свои продукты под запросы крупного бизнеса.​

Важнейшим фактором стала регуляторная мотивация: с 1 июля 2024 года переход на технологии информационного моделирования (BIM/ТИМ) стал обязательным для застройщиков многоквартирных домов. Оцифровка процессов перестала быть выбором и стала требованием закона. В ближайшей перспективе аналогичные требования коснутся и сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так как государству критически важно иметь цифровые двойники всех вводимых объектов.​

Искусственный интеллект (ИИ) в строительстве также перестал быть хайпом. Мы видим реальные кейсы, где ИИ-алгоритмы пересчитывают финансовые модели в режиме реального времени. Это позволяет девелоперам бороться за доли процентов эффективности, которые критически важны на высококонкурентном рынке.​

Объем рынка и прогнозы на 2026 год

Рынок PropTech в России растет двузначными темпами. По итогам 2023 года его объем приблизился к 39 млрд рублей. В 2024 году, по оценкам аналитиков и внутренним данным рынка, оборот превысил 45–46 млрд рублей. Несмотря на макроэкономические сложности, тренд на рост сохранится в 2025 году. Именно цифровая оптимизация становится спасательным кругом для крупных отраслей в периоды турбулентности.​

В 2025–2026 годах рынок может перешагнуть рубеж в 55 млрд рублей. При этом сегмент ИИ-решений будет расти в 1,5–2 раза быстрее рынка в целом. Мы увидим переход от точечных инструментов к комплексным «цифровым двойникам» стройки. Эти системы будут предсказывать кассовые разрывы, управлять продажами, оптимизировать рекламные бюджеты и распределять производственные процессы в автоматическом режиме.​

Конкуренция экосистем

Сегодня рынок напоминает «лоскутное одеяло», которое стремительно сшивается в единое полотно. На нем можно выделить пять ключевых групп игроков:

1. Крупные экосистемы и корпоративные платформы (Сбер, Дом.РФ, Самолет, ПИК). 
   Обладают неограниченными ресурсами и закрывают весь цикл от ипотеки до умного дома. Их стратегия — это захват рынка через масштаб.​
2. B2B-решения для девелоперов (Сделка.рф, Profitbase, SmartDeal). 
   Платформы управления проектами, закупками и BIM-интеграцией.​
3. Цифровые сервисы для ИЖС. 
   Конфигураторы домов и сметные калькуляторы. Рынок пока фрагментирован, но перспективен для агрегации.
4. Сервисы автоматизации строительных компаний. 
   CRM и ERP системы для учета материалов и контроля рабочих.
5. Нишевые ИИ-инструменты. 
   Ассистенты для генерации проектов и анализа рисков по фото/видео.​

Главная тенденция — уход от конкуренции отдельных продуктов к конкуренции экосистем. Мы видим активные процессы M&A: группа «Самолет» интегрирует в свою платформу сервисы дизайна (Rerooms) и продаж (Перспектива24, Dombook). Яндекс и Авито также укрепляют позиции в PropTech, выкупая перспективные стартапы вроде Домиленд или Domofond.​

Будущее малых игроков

Для небольших частных IT-продуктов наступает сложное время. В 2026 году выживут те, кто сможет предложить бесшовный клиентский опыт (CX). Малым проектам в сфере ИЖС или автоматизации смет будет крайне трудно развиваться самостоятельно вне больших экосистем, где уже есть их целевой покупатель.​

Перспектива для таких проектов, либо стать частью чужой экосистемы (например, Домклик от Сбера или Profitbase), либо самим вырасти в платформу-агрегатор, решающую ключевую задачу: связку «проект + бригада + лид». В современной экономике самостоятельное выживание точечного сервиса становится практически невозможным.