Юлия Соловьева представила цифровые инициативы на симпозиуме НИУ МГСУ

18 сентября генеральный директор ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» Юлия Соловьева в рамках круглого стола «Цифровые методы управления жизненным циклом и производством в строительстве» представила доклад на тему «Внедрение искусственного интеллекта при приемке здания от застройщика к управляющей компанией. Цифровизация ввода объекта в эксплуатацию».

— Сегодня мы стоим на пороге не просто модернизации, а полной трансформации всей отрасли. Цифровые технологии, о которых мы еще пару лет назад говорили в будущем времени, уже начали диктовать свои правила. Причем не только в процессе стройки, но и — особенно важно — на этапе приемки и ввода зданий в эксплуатацию. Это критически важный период, который раньше проходил в тени, но именно здесь решаются вопросы будущего комфорта жителей, — рассказала Юлия Соловьева.

Цифровая трансформация строительной отрасли перешла от обсуждения концепций к этапу практической имплементации решений, основанных на искусственном интеллекте. Если еще в 2020–2022 годах речь шла о простой оцифровке процессов, то сегодня на первый план выходят технологии, способные прогнозировать, анализировать и предотвращать проблемы на всех этапах жизненного цикла объекта. Ключевым звеном, где сходятся интересы девелоперов, будущих жителей и управляющих компаний, остается болезненный процесс приемки новостройки. В этом направлении ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» уже давно вышла за пределы классического понимания управляющей компании. Команда активно развивает компетенции в техническом заказе, строительном аудите и управлении проектами. В какой-то момент для компании стало очевидно: просто обслуживать объекты, переданные от застройщика, уже неэффективно. Ни с точки зрения бизнеса, ни с точки зрения развития самой отрасли.

— Когда ты оказываешь только эксплуатационные услуги, ты обречен быть на вторых ролях. Мы приняли решение использовать наши инженерные, юридические, управленческие компетенции шире. Встраиваясь в работу на самых ранних этапах, мы участвуем в формировании технических заданий, консультируем на стадии проектирования, сопровождаем этап предэксплуатации. И именно это позволяет нам влиять на конечный продукт, — отметила Юлия Соловьева.

Вся архитектура цифровизации строительной отрасли, о которой так много говорят, натыкается на одну и ту же стену: управляющие компании подключаются к проекту слишком поздно. Дом уже спроектирован и построен, после чего управляющую компанию приглашают «подписать бумаги». Но проблема в том, что эксплуатация — это не подписание бумаг, а начало реальной жизни здания, в которой за комфорт, безопасность и экономичность теперь отвечают не проектировщики и не девелопер.

— Когда нам говорят: «Обсудим все вопросы, когда получим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», — я улыбаюсь. Потому что знаю, что через два года придется разгребать строительные недочеты и системные ошибки. И очень обидно, что их можно было бы предотвратить, если бы нас подключили раньше, — поделилась Юлия Соловьева.

В своем выступлении генеральный директор ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» подчеркнула, что самая большая потеря при отсутствии взаимодействия между застройщиком и управляющей компанией на ранних этапах — это потеря информации: технических решений или проектных нюансов. Когда инженер по эксплуатации получает кипу актов в бумажной папке и пытается понять, как должна работать та или иная система, у него нет контекста, нет объяснений, нет обратной связи. Все, что ему доступно, — это догадки и накопленный опыт, который, к сожалению, часто приобретался на чужих ошибках.

Юлия Соловьева приводит показательный пример: когда в доме бизнес-класса стоимость квадратного метра достигает полутора миллионов рублей, а замечания жителей на плохую работу вентиляции не прекращаются с первого дня заселения, это не просто репутационный риск. Это — сигнал о глубокой системной проблеме, допущенной еще на стадии проектирования. Причем проект может быть полностью соответствующим нормам, пройти экспертизу и быть реализован на высоком строительном уровне. Но если в результате в помещении невозможно дышать потому что щели в окнах заменили полноценную приточно-вытяжную систему вентиляции, — это существенный просчет. И именно такие случаи показывают, почему искусственный интеллект должен анализировать документацию и разрабатывать сценарии использования пространства, маршруты пользователя, взаимодействие инженерных систем.

— Искусственный интеллект стал нашим ключевым инструментом в операционных процессах. Система, разработанная в компании, способна автоматически маршрутизировать гарантийные заявки, определять исполнителя и контролировать сроки устранения дефектов. Для жителей это означает одно простое, но крайне важное изменение: они знают, куда обращаться, и получают понятный, быстрый, результативный отклик, — прокомментировала Юлия Соловьева.

За этим внешне простым интерфейсом скрывается сложнейшая работа с данными. И тут снова возникает главная боль отрасли: разобщенность систем. Пока застройщик ведет все процессы в одной цифровой среде, генподрядчик — в другой, а УК получает информацию в формате Excel на флешке, говорить о сквозной цифровой модели бессмысленно. Поэтому один из ключевых моментов в докладе Юлии Соловьевой — смещение акцента с соответствия проекту на соответствие продукту. Это тонкая, но фундаментальная разница. Здание, построенное строго по проекту, может оказаться не до конца продуманным. Именно такие кейсы накоплены в практике ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» десятками: мусорные контейнеры, которые не проходят между колоннами паркинга; стеклянные фасады, обслуживание которых стоит миллионы; двери в высотных зданиях, не рассчитанные на давление ветра и запускающие лифты в режим ошибки; стояки без сливных решеток, затапливающие дождевой водой минус первый этаж. Эти примеры — ежедневная реальность эксплуатации, и именно она должна становиться исходной точкой для более углубленного проектирования новых объектов. Но чтобы эта реальность была услышана, необходим инструмент, который говорит языком цифр, а не эмоций. Искусственный интеллект способен не просто рассказать, что не так, а доказать, в чем именно состоит нарушение логики продукта, спрогнозировать последствия, предложить альтернативу.

— Автоматизированный подход не только ускоряет процесс, но и значительно снижает уровень конфликтности между участниками рынка. Сегодня каждый спор — это потенциальный суд. А каждый судебный процесс — это расходы и репутационные потери. Искусственный интеллект, интегрированный в процесс приемки и эксплуатации, позволяет фиксировать факты в моменте, создавать цифровые следы и устранять спорные моменты еще до того, как они перерастают в конфликт, — отметила Юлия Соловьева.

Искусственный интеллект может за секунды найти дефекты, классифицировать их по критичности, спрогнозировать последствия и сформировать предписание. Компьютерное зрение может автоматически сканировать фасады, дроны — отслеживать состояние труднодоступных конструкций, цифровые двойники — обновлять информацию о системах в режиме реального времени. Но ответственность остается за человеком. Это не умаляет роль технологий, наоборот, подчеркивает ее.

— Идеальная ситуация — когда управляющая компания получает на приемке не папку с чертежами, а полноценного цифрового двойника объекта. Тогда не нужно заново разгадывать логику систем, искать дефекты с фонариком или вручную переносить информацию в 1С. Все уже собрано, оцифровано, структурировано и интегрировано в единую систему, — подчеркнула Юлия Соловьева.

Цифровой двойник — пример визуального инструмента для диагностики, планирования и принятия решений. Благодаря ему можно отслеживать износ оборудования, планировать регламентные работы, формировать наряд-заказы, оценивать потребление ресурсов, моделировать сценарии эксплуатации и, главное — отвечать на запрос жителей фактами, а не обещаниями.

Участие генерального директора ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» в III Международном научно-практическом симпозиуме на площадке НИУ МГСУ стало отличной возможностью поделиться опытом и лучшими практиками компании, а также заявить о необходимости изменить подход к взаимодействию в отрасли.