Что должен предусмотреть застройщик при проектировании жилого квартала

В Санкт-Петербурге, где каждый метр земли имеет свою ценность, а исторические здания соседствуют с современными объектами, создание новых жилых комплексов требует высокой точности и профессионализма. Генеральный директор компании «УДС-Проект», специализирующейся на проектировании транспортной инфраструктуры, делится практическими рекомендациями, которые помогут застройщикам избежать распространенных ошибок и сделать проект успешным.

Планировочная структура и функциональное зонирование. Как грамотно распределить функции в новом квартале

При проектировании нового жилого квартала важно правильно распределить функции на территории. Это включает выделение жилых зон, коммерческих объектов и общественных пространств. Компетентный застройщик стремится к созданию среды, где каждый элемент находится на своем месте: жилые дома не перекрывают доступ к паркам, а коммерческие зоны размещаются вдоль основных транспортных артерий.

Все эти стремления, кристаллизованные в виде архитектурных концепций, нередко встречают на своем пути препятствия в виде нормативных требований ко всем последовательным стадиям проектирования. Чтобы иметь возможность приблизить свою концепцию развития территории к реальности, важно предварительно провести анализ территории с точки зрения транспортного обеспечения.

Оцените плотность магистральной и местной улично-дорожной сети. Транспортный каркас — это основа планировочной структуры территории, которая определяется на стадии проекта планировки. Разработка градостроительной документации опирается на требования нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга, которые диктуют показатели протяженности улично-дорожной сети на квадратный километр территории города в зависимости от функционального зонирования и принятых категорий улиц. До начала разработки концепции застройки важно понять, как территория будет подключаться к опорной сети города. Где могут и должны проходить магистральные улицы? Нет ли противоречий с Генеральным планом города? Где разместить школу, чтобы дети не переходили широких улиц по пути к ней от дома? Как правило, ответы на такие вопросы можно получить по результатам разработки транспортного каркаса территории.

Транспортная доступность и инфраструктура. Ключ к успеху жилого проекта

Санкт-Петербург славится сложной транспортной сетью и плотной застройкой, что делает транспортное планирование критически важным для каждого нового проекта. Успех жилого квартала во многом зависит от того, насколько удобно жителям добираться до центра города и основных магистралей.

Проведите транспортно-экономические изыскания. Разработка транспортной модели на этапе проектирования позволяет предсказать будущую нагрузку на дороги и избежать проблем с трафиком. Такие изыскания также, при грамотной постановке задачи модельерам, позволяют оценить в комплексе градостроительные перспективы района. Это позволит, в том числе понять, от каких важных инфраструктурных проектов города может зависеть эффективность транспортного обслуживания перспективной застройки. Нередко может оказаться так, что комфорт жителей квартала достижим только при условии строительства, например, транспортного тоннеля под Светлановской площадью. Такая информация, полученная на ранней стадии проектирования, позволит оценить инфраструктурные издержки проекта, спланировать сроки, начать переговоры, а также получить время на поиск выхода из ситуации.

Социальная инфраструктура и общественные пространства: от школ до парков

Для комфортной жизни в новом квартале недостаточно только удобных квартир. Жителям нужны школы, детские сады, поликлиники и парки. Правильное размещение таких объектов может значительно улучшить привлекательность проекта в глазах покупателей. Создание комфортной среды проживания невозможно без продуманной социальной инфраструктуры, доступ к которой бы не создавал дополнительных транспортных проблем и обеспечивал перспективные потребности жителей территории развития.

Разработайте альбом архитектурно-градостроительного потенциала территории как можно раньше. Альбом АГПТ служит основой для разговора об инфраструктурных обязательствах застройщика перед городом: строительство садов, школ, улиц. Часто такие обязательства могут оказаться очень длительные по исполнению, например, разработка градостроительной и проектной документации для строительства или реконструкции улицы, даже при параллельном проектировании, потребует в редком случае менее двух лет. А после окончания экспертизы городу еще потребуется время на проведение строительно-монтажных работ. Заблаговременное планирование инфраструктурных объектов поможет избежать задержек при вводе жилья в эксплуатацию.

Проектирование «от парковочных мест»

Современный жилой комплекс должен быть не только удобным, но и экологичным. В условиях мегаполиса это становится важным конкурентным преимуществом. В Санкт-Петербурге важно сохранять баланс между строительством и природой. Застройщик должен не только предусмотреть сохранение существующих зеленых зон и создание новых парков и скверов, но еще и предусмотреть нормативное озеленение на застраиваемых земельных участках.

Нередко, соблюдение баланса площадей покрытия в границах земельного участка становится непростой задачей, тем более, что парковки должны быть на расстоянии от площадок отдыха детей, взрослых. Во дворе их не разместишь, ведь теперь «двор без машин» это обязательное требование практически для всех классов жилья. На отдельном участке открытые парковки размещать неудобно, ведь от парковочных мест необходимо соблюдать отступы до детских садов и школ. Возникает желание перенести часть парковочных мест на улично-дорожную сеть.

Внимательно отнеситесь к расчету парковочных мест. Санкт-Петербург сейчас достиг высокой степени согласованности требований местного законодательства к размещению парковочных мест. Однако есть особенности, которые могут оказаться не самыми очевидными для тех застройщиков, которые работают в других регионах страны или даже в соседней Ленинградской области. Так, в Санкт-Петербурге парковочные места вдоль улично-дорожной сети не учитываются в расчетах парковочных мест для жилых домов. Все парковки должны быть на земельном участке дома или на специальном земельном участке с паркингом. При этом город ведет реестры парковочного пространства по административным районам и может, при наличии дисбаланса парковочного пространства в районе проектирования, требовать размещения парковочных мест вдоль проезжих частей улиц. А уже это требование может повлечь за собой необходимость расширения красных линий улиц.

Инженерные сети и ресурсообеспечение: как избежать неурядиц

Надежное функционирование инженерных систем — водоснабжения, канализации, электроснабжения — основа комфорта и безопасности жителей. В условиях Санкт-Петербурга, с его влажным климатом и частыми перепадами температур, требуется тщательное планирование систем водоотведения и защиты от подтоплений. Застройщик должен предусмотреть резервирование инженерных мощностей и возможность подключения к городской системе водоснабжения и канализации.

Утверждение проекта планировки не гарантирует реализацию инфраструктуры. Комитет по энергетике и инженерному обеспечению выдает информацию о возможности и условиях подключения территории к городским системам инженерно-энергетического комплекса. Может оказаться так, что в районе исчерпаны мощности и для реализации Вашего проекта потребуется строительство дополнительной инфраструктуры. Учтите, что выданная на стадии градостроительной документации информация о принципиальной возможности подключения требует подтверждения инициацией заключения договора о подключении. Без такого договора, даже имея утвержденную градостроительную документацию, комитет не будет учитывать ваши согласованные решения при проектировании. При формировании адресных программ, комитет опирается именно на договора на подключение, по которым уже поступают деньги от инвесторов. И именно для их потребностей закладываются диаметры труб, готовятся мощности. В результате, имея утвержденный проект планировки, но не имея договора на подключение, можно оказаться в ситуации, когда вам приходится раскапывать еще не заросшую травой землю, чтобы положить трубу канализации на несколько десятков сантиметров шире.

Инвестиции в инфраструктуру как прививка от негатива

Проектирование транспортной инфраструктуры — это не только о дорогах и развязках, но и о повышении стоимости объекта для инвесторов и покупателей. Отлично работающая и своевременно построенная (или реконструированная) улица для обеспечения жилого комплекса может стать важным фундаментом для формирования позитивного образа нового жилого района. А отсутствие инфраструктуры может напротив, сформировать заведомо негативное отношение к проекту. 

За синхронизацию сроков строительства жилой застройки и инфраструктуры для ее функционирования (в том числе транспортной) отвечает Градостроительная комиссия Санкт-Петербурга. На основании ее решений заключаются инвестиционные соглашения на проектирование, строительство и безвозмездную передачу городу объектов инфраструктуры.

Внимательно отнеситесь к формулировкам предмета инвестиционного соглашения. Эти формулировки нередко записываются протоколистами Градостроительной комиссии, после чего ровно в том же виде перекочевывают в инвестиционные соглашения. Так, может получиться, что, несмотря на найденное взаимопонимание сторонами на стадии заключения соглашения, спустя годы работы по нему, окажется, что спроектировали не то и не так. Так, например, с легкой руки людей, чья область экспертизы далека от транспортных вопросов, застройщик, заканчивая работу по соглашению, выяснил, что обязан разработать проектную документацию еще на подземные пешеходные переходы вдоль улицы, которую проектирует. А это совершенно другие деньги, а главное -дополнительное время. 

Заключение

Проектирование жилого квартала — это многоуровневая задача, которая требует не только знания норм и стандартов, но и гибкости в подходе к сложным задачам. В условиях Санкт-Петербурга, где каждый проект уникален, важно опираться на опыт и профессионализм. Успешный проект — это результат тесного взаимодействия между застройщиком и профессиональными партнерами, способными предложить решения для создания удобной, безопасной и экологичной среды, городскими ведомствами. Сотрудничая с «УДС-Проект», застройщики получают не просто проектные решения, а профессиональную поддержку проекта на всех стадиях разработки.