Устранение реестровой ошибки путем оспаривания в арбитражном суде

Самую рутинную работу иногда может осложнить неожиданный фактор. Именно с этим столкнулись эксперты ООО «Смарт Вэй» в 2025 году. Нам нужно было оформить документы на перепланировку. Она предусматривала раздел помещения с образованием новых. Это одна из распространенных задач, с которой к нам обращаются клиенты. На заключительном этапе мы внезапно получили отказ в постановке помещений на учет. Причиной стала лестница, которая отражена в сведениях ЕГРН, но отсутствует по факту. Дело дошло до суда, где предстояло выяснить, куда делась лестница и почему пришлось устранять реестровую ошибку.

Прежде чем перейти к рассказу о судебных тяжбах, стоит ввести в курс дела о причинах обращения в Росреестр, а затем и в арбитражный суд. В данном случае заказчик (собственник нежилого здания):

• хотел получить проект и техническое заключение на перепланировку, чтобы разделить большое помещение на два новых;
• заказал услугу по оформлению технического плана, который нужен для постановки помещений на учет;
• оформил доверенность на нашего эксперта, который будет представлять интересы в Управлении Росреестра.

Здание расположено на окраине столицы. Работая с проектом и техническим заключением, мы взяли за основу Постановление Правительства Москвы № 432-ПП. Там перечислены работы, которые можно делать без разрешения на строительство. Естественно, это не снимает обязанность соблюдать общие требования строительной, пожарной и иной безопасности.

Подготовка документов на перепланировку не вызвала особых сложностей и была завершена за 5 дней. Когда собственник завершил раздел, кадастровый инженер нашей компании оформил технический план. Это тоже рутинная задача, которую мы выполняем постоянно. До и после перепланировки нам важно видеть реальную планировку и характеристики объекта. Для этого проводим обмеры и обследования, а их результаты используем при оформлении документов.

Техплан готов и его можно подавать в Управление Росреестра. Без этого новые помещения не поставят на учет, т.е. их еще нельзя назвать полноценными объектами недвижимости. Заявление с техническим планом и другими документами направил представитель с доверенностью. Теперь оставалось ждать, какое решение примет регистратор.

Приостановки и отказы в кадастровом учете нельзя назвать редким явлением. И здесь дело вовсе не в грубых нарушениях или бездействии со стороны регистраторов. Иногда на свет выплывают совершенно неожиданные моменты, о которых собственник даже не догадывался. Вот что было в данном деле:

• примерно через неделю после обращения в Росреестр мы получили решение о приостановке учета;
• причиной регистратор назвал отсутствие разрешения на строительство, так как, по его мнению, в здании проводилась реконструкция, а вовсе не перепланировка;
• в итогах строительных работ Росреестр увидел изменение архитектурно-планировочного решения здания (хотя по факту собственник изменил лишь конфигурацию помещения);
• нам дали 3 месяца на устранение нарушений (до марта 2025 года).

Если нарушение действительно есть, мы сделаем все возможное для его устранения. Но, в данном случае все было иначе. В здании проводилась «классическая» перепланировка. Она не изменила основные параметры строения, такие как объем, высота, этажность и т.д. Устранить то, чего нет, невозможно. Поэтому наш эксперт направил письмо в Росреестр для уточнения, что именно там посчитали реконструкцией.

В ходе взаимодействия с регистратором была выявлена одна из причин, которая вызвала удивление. Росреестр ссылался на наличие лестницы во внешней стене здания, которую мы не показали в техническом плане и в других документах. Получалось так, что в ходе строительных работ лестницу разобрали, что действительно попадает под понятие реконструкции. На самом деле, все было интереснее. Мы проводили обследование и обмеры как до, так и после перепланировки. Лестницы, на которую указывал Росреестр, попросту не было. Со своей стороны, собственник уверял, что ее не было и на момент постройки и ввода здания в эксплуатацию.

Ищем причину, по которой у здания появилась несуществующая лестница

Формально, Росреестр прав, отказывая в кадастровом учете. В графической части ЕГРН у здания действительно показана лестница в наружной стене, хотя по факту ее не было и нет. Наши эксперты специально посмотрели фотоматериалы картографического сервиса «Яндекс Карты» с датами съемки в 2010, 2015, 2017, 2018, 2021 и 2024 годами. Стена здания там видна, но лестницы нет. Тогда откуда она появилась в ЕГРН? Здесь нужно вернуться в прошлое:

• здание было построено в 2009 году, и при вводе в эксплуатацию БТИ провело инвентаризацию с оформлением технического паспорта;
• после перехода на систему кадастрового учета Росреестр вносил данные в ЕГРН на основании документов БТИ и других органов, т.е. без предоставления технических планов;
• так как в исходных документах у здания была показана лестница в наружной стене, Росреестр просто перенес эти сведения в ЕГРН.

Предъявлять какие-либо претензии в данном вопросе регистратору нельзя. Росреестр не выезжает для обследований и обмеров, а выполняет все действия только по предоставленным документам. И если БТИ показывает наличие лестницы, нет оснований утверждать обратное.

Юридическим языком — мы столкнулись с реестровой ошибкой. Это несоответствие между сведениями ЕГРН с фактическими характеристиками объекта. Во многих случаях устранить ошибку можно путем оформления технического плана. Но здесь данный вариант не подходил, так как на ровном месте исчез один из основных конструктивных элементов здания. Документы, направленные в ведомство (в том числе фотоснимки с «Яндекс Карт» и сопроводительные письма), не стали основанием для возобновления учета. В конце марта 2025 года регистратор вынес отказ и разъяснил право на оспаривание ненормативного акта.

Что делать, если Росреестр выносит отказ в кадастровом учете

Заключая договоры на оказание услуг в сфере кадастра, мы всегда разъясняем клиентам о возможных отказах и приостановках. Это важно, так как общий срок работы (до получения выписки ЕГРН) может существенно затянуться не по вине нашей компании, как исполнителя. Решение об отказе в учете является ненормативным актом государственного органа. Его можно оспорить в судебном порядке. От имени собственника это вправе сделать представитель, которым выступала наша компания (а точнее, один из специалистов). Все документы в суд были поданы в электронном виде через систему «Мой Арбитр».

При рассмотрении любого спора арбитражный суд исследует доказательства. Для обоснования своей позиции мы предоставили:

• все документы на перепланировку с разделом нежилого помещения;
• технический план;
• документы технического учета из БТИ (копия техпаспорта, выкопировка поэтажного плана);
• фотофиксацию помещения и здания в целом, сделанную в ходе обследований и обмеров;
• выписку из ЕГРН, запрошенную в Росреестре.

Еще на этапе оформления техплана мы подавали запрос через сервис «Ваш контроль». Там можно получить разъяснения об оказании государственных и муниципальных услуг за прошлые периоды. Дополнительно сам владелец здания запросил данные о постановке на учет в ГБУ «Центральный государственный архив Москвы». На первый запрос нам ответили, что учет объекта не проводился, а сведения в ЕГРН были внесены на основании документов технической инвентаризации от 2011 года. Архив вообще не располагал информацией по зданию.

Серьезной проблемой при обращении в суд сейчас является высокая ставка госпошлины. В 2025 год за подачу заявления об оспаривании ненормативного акта нужно заплатить 50 000 рублей. Но так как дело предстояло завершить, собственник понимал важность судебной процедуры. Кроме того, при успешном завершении судебного процесса с ответчика можно взыскать расходы по оплате госпошлины.

Доказываем очевидное в судебном деле

Рассмотрение споров в арбитражном суде длится несколько месяцев. В нашем случае документы были приняты в мае 2025 года, а решение по делу вынесли только в конце сентября. Бывают и более сложные процессы, где разбирательство занимает больше года (особенно с учетом обжалований в вышестоящих инстанциях).

В интересах собственника юрист нашей компании принял участие в судебных заседаниях, озвучил доводы о незаконности вынесения отказа. При подготовке к процессу он уточнял некоторые нюансы у техников, проектировщиков и кадастрового инженера. Вот самые важные моменты, на которые обратил внимание судья:

• все документы, подготовленные нами и поданные в Управление Росреестра, соответствовали законодательству;
• факт реестровой ошибки подтверждается всеми доказательствами от заявителя;
• работы, проведенные при разделе помещения, не повлекли изменений в основных параметрах здания и не относятся к реконструкции;
• основания, указанные в решениях о приостановке и отказе, противоречат нормативных актам;
• так как ненормативный акт вынесен с нарушением Федерального закона № 218-ФЗ, он подлежит отмене;
• Управлению Росреестра нужно провести кадастровый учет на основании судебного акта, внести сведения о новых помещениях в ЕГРН.

Со стороны ответчика был представлен отзыв. Но там содержалась та же информация, что была ранее указана в решениях о приостановке и отказе. Решение в полном объеме размещено в картотеке арбитражного суда (дело № А40-100852/2025).

Очень часто сторона, проигравшая дело, оспаривает судебный акт. В данном процессе ответчик (Управление Росреестра) не подавал жалобу. Когда решение вступило в силу, мы сразу обратились за исполнительным листом. Отметим, что суд полностью возместил расходы по госпошлине. С заявлением по данному вопросу можно обратиться в казначейство или в ФССП.

Итог работы — новые помещения поставлены на кадастровый учет

Судебный акт, вступивший в силу, подлежит исполнению. Управление Росреестра:

• поставило на учет помещения, образованные в ходе перепланировки с разделом, присвоило им кадастровые номера;
• исправило реестровую ошибку в части лестницы во внешней стене здания;
• выдало выписки из ЕГРН на два новых помещения, которые мы передали заказчику.

Самое важное, чего добился собственник, — новые помещения признали объектами недвижимости. Это снимает любые ограничения по пользованию и распоряжению. К примеру, можно продать помещения или официально сдать в аренду с заключением договора. До узаконивания перепланировки и внесения данных в ЕГРН такой возможности нет.