Рынок недвижимости: текущая ситуация и перспективы развития

После отмены льготной ипотечной программы «Господдержка-2020» и пересмотра условий кредитования по «Семейной» и IT-ипотеке, рынок недвижимости входит в новую фазу развития. Как это бывает на любом рынке после серьезных изменений, потребуется определенный период для адаптации к новым условиям и выработке новых стратегий и инструментов.

Охлаждение спроса, наступившее в 3 квартале текущего года — ситуация временная. Потребность приобретения собственного жилья у россиян сохраняется, просто в силу обстоятельств решение жилищного вопроса откладывается, поскольку клиенты не могут подобрать для себя доступный инструмент покупки. При этом такая ситуация способствует формированию отложенного спроса, который, как показывает практика, достаточно быстро восстанавливается с появлением новых продуктов и условий реализации.

Ожидать серьезного снижения цен на недвижимость при этом не стоит. После внесения изменений в 214-ФЗ и внедрения проектного финансирования, когда строительство начало вестись не за счет привлеченных средств дольщиков, а при непосредственном банковском участии, девелоперы больше не могут серьезно демпинговать цены, им необходимо обслуживать кредит и придерживаться финансовой модели, по которой он был выдан. Переход на счета эскроу начался во второй половине 2019 года, и за эти 5 лет цены на недвижимость, даже при снижении спроса, ни разу не показывали отрицательную динамику.

Для наглядности можно вспомнить период начала 2020 года, когда в связи с коронавирусом и карантином, спрос на недвижимость сократился, при этом на ценах это существенно не отразилось. Похожая ситуация наблюдалась и в первой половине 2022 года.

Также есть себестоимость строительства, которая напрямую влияет на конечную стоимость квартир. В связи с перестройкой российской экономики и в рамках высокой ключевой ставки, она продолжает расти, а с вместе с ней растут и цены на жилье.

Что ждет рынок недвижимости и какие инструменты могут стать новыми драйверами его развития

Основной объем сделок в недвижимости сейчас совершается с помощью ипотечных продуктов. Только в московском регионе на долю ипотеки приходится порядка 73%. При этом в большей степени зависимость от данного продукта показывают проекты стандарт- и комфорт-класса, в более дорогих сегментах этот показатель существенно ниже.

При текущей ключевой ставке ипотека теряет свою доступность. Ее привлекательность сохраняется только на льготных продуктах, которые становятся адресными (IT-, социальная ипотека и пр.) и в большей степени направлены на развитие регионов. Вслед за государством на региональные рынки обращают свой взор и девелоперы. Если раньше все стремились попасть на московский рынок, то сейчас противоположенная ситуация: застройщики центрального федерального округа активно наращивают свои региональные портфели, выводя продукты нового уровня и качества, тем самым развивая местный рынок. В связи с этим мы можем предположить, что в ближайшие 5 лет региональный рынок недвижимости ждет качественный скачок, что приведет к активному развитию жизненной среды российских городов.

Московский рынок, по нашему мнению, продолжит развиваться в направлении бизнес и премиум недвижимости, где зависимость от ипотечных продуктов не так высока. Покупательскую активность будут поддерживать различные виды рассрочек и новые комбинированные продукты. Так, например, банки, обеспечивающие проектное финансирование, могут сформировать продукты, объединяющие в себя возможности банковских вкладов и ипотечных займов, когда краткосрочный вклад и проценты по нему становятся средствами для первоначального взноса по кредиту, а цена квартиры фиксируется еще до окончания срока вклада.

Динамичный рост арендного рынка в Москве может подстегнуть развитие направлений доходных домов и лизинга недвижимости. Для части девелоперов и банков это может стать отдельным направлением бизнеса, тем более что на рынке уже есть отличный кейс — проект «Аренда ДОМ.РФ», представленный теперь не только в столице, но и в ряде региональных городов. Также данный инструмент может позволить стабильно реализовывать объекты уже после ввода их в эксплуатацию, сохраняя для клиента привлекательные условия покупки и при этом предоставляя возможность сразу заселиться в квартиру.

На этом фоне ожидать, что в дальнейшем квартиры начнут дешеветь — бессмысленно. Во-первых, смещение вектора развития на другие регионы приведет к росту спроса, а вместе с ним там начнут расти и цены. Во-вторых, это может снизить темпы развития московских площадок, формируя тем самым дефицит предложения в столице. В совокупности же это приведет к развитию рынка недвижимости и городской инфраструктуры в целом по стране, и, как следствие, росту средней стоимости квадратного метра на всей территории России.

Стоит отметить, что данные направления лишь одни из возможных векторов развития девелопмента, потенциал которого всегда был и по-прежнему остается достаточно высоким не только на рынке центрального региона, но и в масштабе всей страны.