Покупать или подождать: когда снизятся цены на недвижимость

Уже много лет для большого количества покупателей недвижимости ипотека является основной, а для некоторых единственной возможностью покупки недвижимости или улучшения жилищных условий.

Краткий экскурс: В начале кредиты выдавались на срок не более 3 лет под 40 % годовых. Такие кредиты не были сильно востребованы. А первая массовая начала ипотека 2000-х выдавалась по ставке 16% годовых и была долларовой, впрочем как и цены на объекты недвижимости (да, и в строящихся домах тоже). Массовая условно. Так как далеко не все могли быть уверены в своей платежеспособности в то время.

Ипотечное кредитование начало активно развиваться примерно с 2005 года.
Процентная ставка уменьшалась и составляла порядка 14%. По Прошествии нескольких лет  ставка была снижена до 10-12%, а срок кредитования увеличен до 30 лет. Как следствие, появилась возможность брать достаточно большие кредиты и иметь при этом комфортный платеж.

Самые низкие ставки были накануне пандемии и продержались до резкого подъема учетной ставки в 2022 году. Дальше льготные программы, кредиты с субсидированной ставкой, вызвавшие бурный рост продажи и искусственные изменения цен.

Естественно — в отпечатке памяти остались ставки под 0.01% на первичном и под 8% на вторичном рынке на весь срок кредита. И покупатель — нормой будет считать именно этот диапазон. Многочисленные опросы — так же показывают, что уровень «нормы» находится в районе 10 % годовых.

Ближайшее время о кредите со ставкой 8% годовых на вторичном рынке или о кредите на строящуюся квартиру со ставкой по кредиту 0,01% можно только мечтать.

После отмены общей льготной ипотеки — можно сказать, что пошел период стабилизации рынка. Он будет не быстрым. По сводкам и прогнозами стабилизация начнется при систематическом снижении ЦБ учетной ставки и этот процесс займет не менее двух лет. После чего, ожидаем что рынок вернется к комфортным ставкам.

Сегодня (без учета льготных программ) средние ставки по рыночным программам составляют от 18.9% до 23% годовых. При условии сохранения такой ставки на весь срок кредита — средняя переплата при стоимости объекта в 10 000 000 рублей и первоначальном взносе (ПВ) — в 20% составит более чем 200 процентов за 15 лет. И самое неприятное, что ежемесячный платеж по такому кредиту будет составлять более 135 000 рублей. Проще арендовать квартиру, а первый взнос разместить на депозите в банке. В указанном расчете только процентов по депозиту можно получать 25 000 рублей и, доплачивая примерно столько же, арендовать квартиру такую же, как планировалась к покупке. Получается что сравниваем два варианта: получать доход по депозиту и доплачивать 25 000 и снимать или платить 135 000р ежемесячно но уже за как бы свою квартиру. Решение об отказе покупать с переходом в аренду выглядит значительно привлекательнее.

Важно отметить, что тут не учитываются возможности дальнейшего рефинансирования. Исключительно рынок в текущей стадии при высоких ставках и на депозиты, и на кредиты. А что будет после снижения учетной ставки?

Депозиты перестанут быть такими прибыльными и доплачивать в нашем случае за арендованную квартиру придется уже больше. При возврате ставки к старым значениям прибыльность депозитов будет на уровне 6-7% годовых, а ставка по кредитам составит 10% годовых. В таких условиях купившие сегодня с хорошими дисконтами на «рынке покупателя» завтра сделают рефинансирование своего кредита и продолжат платить за уже купленную квартиру и цена этой квартиры не изменится, а те кто ждет совсем низких цен и ловит «дно рынка» побегут покупать. Эта активность позволит продавцам не снижать цену, а возможно и повысить ее. Помните, как после нескольких месяцев карантинного затишья выстрелил накопившийся (отложенный) спрос? Посмотрим повторится ли история снова.

А пока банки и застройщики умело адаптируются к новым условиям. Появляются опции «купи свою ставку», программы рассрочек, скидок, траншевая ипотека*.  И если есть необходимость приобрести сегодня, то можно подобрать приемлемый вариант. 

Снизятся ли цены и когда лучше покупать 

С высокой долей вероятности первичный рынок устоит. Устоит он и без новых программ. Застройщики строят не на деньги покупателей (деньги покупателей на эскроу счетах и доступа к этим счетам до ввода дома в эксплуатацию у застройщика нет), а на деньги банков которые и кредитуют проекты получая с этого прибыль и не заинтересованы в банкротстве застройщиков. Банки кредитуют застройщиков в том числе за счет бесплатных для банка денег, тех что аккумулированы на эскроу счетах граждан. Так могут оказывать застройщику длительную поддержку. 

А вторичный в ожидании восстановления ситуации будет держать витринные цены. Сделки будут происходить со значимыми дисконтами от витринных цен ведь кому-то из продавцов действительно необходимы средства от реализации объекта, а кто-то посмотрев на высокие ставки по депозитам вернет недополученное при продаже процентами по банковскому вкладу. Объекты реализуемые с торгов (госимущество и квартиры должников реализуемое  в рамках процедур банкротства) за отсутствием конкуренции спроса реализуются по стартовым (номинальным) или близким к ним ценам.

Более вероятен не провал, а коррекция цен усредненно в размере 20% с сохранением витринных цен и раздачей дисконтов.

На наш взгляд, решение о покупке сегодня может быть обусловлено только большим дисконтом в купе с прогнозом на рефинансирование (если была применена ипотека) и/или продиктовано возможностью приобретения редкого и подходящего варианта (это в большей степени касается объектов/районов количество предложений по которым всегда ограничено, а сегодня есть шанс такой вариант приобрести). 

*по новым программам ждем уточненных условий. Подробнее расскажем о них в одном из ближайших материалов.