Как резонансный судебный прецедент повлиял на рынок недвижимости

В 2025 году рынок жилой недвижимости в России развивался под воздействием нескольких факторов: высокой волатильности ипотечного кредитования, структурных изменений в предложении и усиления юридических рисков при сделках на вторичном рынке. По объему введенного в эксплуатацию жилья и строительной активности наблюдалось умеренное сокращение: по данным Росстата, объем введенных в эксплуатацию площадей в России в январе-июне 2025 года составил 52,2 млн м², что на 2,4% ниже уровня аналогичного периода 2024 года. В сочетании с ростом спроса это создало дополнительное ценовое давление: за 12 месяцев к октябрю 2025 г. цены на новостройки выросли примерно на 5,2%, а цены на готовое жилье — на 7,6%.  

Традиционно вторичный рынок (переуступки, перепродажи) доминирует по обороту транзакций в масштабах страны, поскольку он оперирует большим пулом существующего жилья. Вместе с тем в крупнейших городах — прежде всего в Москве — в 2024–2025 годах наметилось усиление роли первичного рынка: число оформленных договоров долевого участия и сделок в новостройках заняло значительную долю в общем объеме продаж жилой недвижимости столичного региона. Так, по данным аналитических сервисов, в Москве и Подмосковье в 2025 году ежемесячно регистрировались десятки тысяч сделок на первичном рынке (например, 14,39 тыс. сделок в ноябре 2025 г.). В совокупности в Москве за январь–август 2025 года было оформлено порядка 74 тыс. сделок на первичном рынке.

Такая ситуация обусловлена как воздействием ожидаемых макроэкономических и регуляторных факторов, таких как волатильность ипотечного кредитования, благодаря которой первичный рынок недвижимости получил дополнительный импульс роста, так и воздействием одного крайне нетривиального, ранее нехарактерного для отрасли триггера — так называемого «эффекта публичного резонанса», который повлек за собой перераспределение спроса между сегментами первичного и вторичного жилья.

Под «эффектом публичного резонанса» в прессе понимают системный эффект утраты доверия к сделкам на вторичном рынке после серии громких судебных прецедентов, когда продавцы (часто уязвимые группы — пенсионеры) после совершения продажи обращались в суды с требованием признать сделку недействительной, а суды возвращали им право собственности без обязанности возвращать полученные покупателями средства. Скандальное дело, связанное с именем медийной персоны, стало катализатором широкой общественной реакции и породило массовые опасения добросовестных покупателей потерять не только купленное жилье, но и средства.

В результате вышеупомянутый эффект повлек за собой качественные изменения структуры спроса: часть покупателей, особенно тех, кто чувствителен к юридическим рискам (семьи с ипотекой, инвесторы, покупатели, стремящиеся к быстрому закрытию сделки), перераспределяют предпочтения в пользу первичного рынка. Так, в Москве и Подмосковье в октябре–ноябре 2025 г. наблюдался значительный рост числа сделок на первичном рынке: в октябре количество сделок с новостройками выросло на 43% в годовом выражении (13,86 тыс. сделок), в ноябре — на 30% г/г (14,39 тыс. сделок). 

Все это в очередной раз подтверждает, перед нами не просто локальные колебания, а системный сдвиг интереса покупателей в сторону новостроек в условиях повышенной юридической неопределенности на вторичном рынке.

Вывод

«Эффект публичного резонанса» — пример того, как один юридический прецедент способен изменить ожидания агентов рынка и перераспределить спрос между сегментами жилой недвижимости. Эмпирические данные 2025 года (рост числа сделок в новостройках в Москве и Подмосковье, повышение спроса по итогам ноября 2025, при одновременном сокращении числа запусков новых проектов) свидетельствуют о реальной и измеримой тенденции: в условиях роста юридической неопределенности часть покупателей переключается на первичный рынок. Последствия этой реструктуризации будут во многом зависеть от динамики судебной практики, законодательных и институциональных ответов, а также от доступности ипотечного финансирования. Это и есть факторы, которые будут формировать структуру спроса на жилую недвижимость в 2026 году.