Защита прав сервитуария: опыт и перспективы

Что такое сервитут

Знакома ли Вам ситуация, когда попасть к своей недвижимости без прохождения по чужому земельному участку попросту невозможно? Такие ситуации, к сожалению, не являются редкостью для предпринимателей и порой влекут за собой сложности для ведения бизнеса.

Сервитут представляет собой ограниченное вещное право, в соответствии с которым собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Субъектами сервитута являются сервитуарий (лицо, требующее установления сервитута / лицо, в пользу которого устанавливается сервитут) и сервитутодатель (лицо, предоставляющее объект недвижимости в ограниченное пользование).

Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута, например, невозможность прохода/проезда к объекту недвижимости без использования чужого земельного участка.

Судебные споры, предметом которых являются правоотношения, связанные с защитой ограниченных вещных прав, в том числе сервитутов, являются довольно распространенными.

В данной статье рассмотрим, как сервитуарию защитить свои права в судебном порядке на примере частных земельных сервитутов.

Правовые основания для защиты прав сервитуария

Отметим, что сервитуарий имеет право на защиту своих прав от всех третьих лиц, включая собственника чужой вещи (ст. 304-305 ГК РФ). Такая защита необходима в случае совершения любых действий, препятствующих сервитуарию пользоваться земельным участком или иным объектом недвижимости. К таким действиям можно отнести, к примеру — установку шлагбаума или забора, препятствующих проезду и т.п.

Следует отметить, что специальных способов защиты сервитута в законодательстве РФ нет.

В судебной практике сформировался подход, согласно которому сервитуарий может прибегнуть к защите своего права с помощью негаторного иска (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153).

Территориальная подсудность спора

Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (так называемая, исключительная подсудность) (Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

К искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности негаторный иск (об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения).

Государственная пошлина

Государственная пошлина по негаторному иску уплачивается в размере, определяемом как по искам неимущественного характера.

Предмет доказывания

При подаче в суд негаторного искового заявления доказать наличие препятствий в пользовании сервитутом должен сервитуарий (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

К условиям удовлетворения судом негаторного иска в данном случае относятся:

1.  факт существования права пользования земельным участком (сервитута), в отношении которого ответчик совершает ограничивающие действия. Документами, подтверждающими такой факт могут служить соглашение либо судебное решение об установлении сервитута;
2. нарушение права пользования чужим земельным участком (сервитута) или наличие реальной угрозы нарушения такого права;
3. доказательства того, что противоправные действия совершаются именно ответчиком;
4. наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и нарушением права пользования.

Следует помнить, что риск отказа в удовлетворении искового заявления высок в случае, если сервитуарий не смог доказать существование нарушения или реальной угрозы нарушения его прав. К примеру, нарушение права пользования отсутствует в случае, если сервитутодатель или иное лицо, устанавливает шлагбаум с заранее определенным пропускным режимом, известным сервитуарию.

При этом, суды нередко встают на сторону сервитуария, права которого нарушены. В качестве примера положительных судебных решений можно привести Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2023 №Ф09-4654/23 по делу №А71-2435/2021, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.07.2023 №88-18838/2023, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 07.06.2023 по делу №88-10030/2023.