Что изменилось в законах о недвижимости: юрист о новых правилах

Дайджест: как меняется регулирование недвижимости — законы, практика, комментарии

Недвижимость снова в центре внимания законодателей и судов. В июле 2025 года вступили в силу сразу несколько важных изменений, касающихся оборота недвижимости. Актуализировалась судебная практика, в том числе на уровне Верховного и Конституционного судов. Рассказываем, что нового — и почему это важно.

Закон о дарении: нотариус обязателен, но с 50% скидкой для семьи

С 23 июля 2025 года вступил в силу закон № 231-ФЗ, который вносит корректировки в Налоговый кодекс РФ. Теперь, если договор дарения недвижимости заключается между родственниками или членами семьи, нотариальное удостоверение по-прежнему обязательно — но его стоимость сокращается вдвое.

Это стало ответом на изменения, принятые в конце 2024 года, когда для всех договоров дарения ввели обязательное удостоверение. Государство решило пойти навстречу тем, кто передает имущество внутри семьи, — предполагая высокую степень доверия и добросовестности между близкими.

Стратегические объекты — в управление быстрее: сокращены сроки

С 31 июля начал действовать закон № 315-ФЗ, который корректирует сроки обращения муниципалитетов в суд с требованием о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость. Если речь идет об объектах, жизненно важных для населения — водоснабжение, тепло, газ, электричество — срок сокращен с года до трех месяцев.

В то же время для других линейных объектов срок наоборот увеличен: с трех месяцев до одного года. У собственников появляется больше времени на восстановление контроля над таким имуществом. Закон вводит концепцию «второго шанса» — не все сразу будет забирать государство.

Земельный кодекс: теперь участки — это не только земля

31 июля был опубликован закон № 295-ФЗ, который серьезно реформирует подход к видам разрешенного использования земли (ВРИ). Документ вводит четкие определения понятий «категория земель», «ВРИ», а главное — закрепляет, что ВРИ может распространяться не только на участок, но и на пространство над и под ним.

Таким образом, российское право делает шаг в сторону трехмерного понимания участка — подхода, давно применяемого в Европе. Изменения вступают в силу с марта 2026 года, но готовиться к ним стоит уже сейчас: это повлияет на проектирование, кадастровый учет и сделки.

Материнский капитал без лишних согласований: теперь можно оформлять жилье на всю семью

Федеральный закон № 195-ФЗ, вступивший в силу 7 июля, устраняет одну из самых раздражающих формальностей: теперь при оформлении жилья, купленного с использованием материнского капитала, в общую собственность с детьми и супругом больше не нужно получать согласие банка — залогодержателя.

Этот шаг упростит жизнь семьям, особенно тем, кто оформляет жилье на нескольких членов. Закон соответствует ранее сформированной судебной практике и окончательно закрепляет ее на законодательном уровне.

Верховный суд: подвал — общее имущество, а не собственность города

ВС РФ в деле № А40-88564/2023 (определение от 25.07.2025) подтвердил: подвал в многоквартирном доме не может быть самостоятельным объектом недвижимости, если он технически и функционально относится к общедомовому имуществу.

Речь шла о споре между обществом и городом Москвой, зарегистрировавшим право собственности на подвальные помещения. Верховный суд указал: требование о признании права в данном случае — неверный способ защиты, нужно было требовать признания отсутствия права у города. При этом истекший срок исковой давности значения не имеет, потому что право на общее имущество не выбывает и может защищаться в любой момент.

ВС РФ о земле под зданием: платить дважды не нужно

В другом деле (№ А56-38909/2023) предпринимателю вменили неосновательное обогащение — он платил аренду за баню, но не за землю под ней. Верховный суд объяснил: если договор аренды не предусматривает отдельную плату за участок, она включена в арендные платежи автоматически.

Кроме того, судам напомнили: нельзя считать всю площадь земельного участка объектом аренды, если реально используется только его часть. Подход должен быть фактическим, а не формальным.

Конституционный суд: жилье от государства — не всегда обязанность

КС РФ проанализировал спорные случаи, связанные с принуждением к заключению договора социального найма. Вывод: такое понуждение возможно только при угрозе жизни и здоровью или очевидной недобросовестности гражданина.

Также был затронут важный вопрос — защита добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из публичного владения в результате действий должностного лица. Суды должны учитывать презумпцию видимости полномочий: гражданин не должен нести риск за ошибки государства, если действовал добросовестно.

Вывод VINDER:

2025 год явно стал годом системных изменений в сфере недвижимости. Законодатели вносят ясность в базовые определения, корректируют сроки и упрощают процедуры. Верховный и Конституционный суды продолжают выстраивать логичную и взвешенную правовую практику, защищая как интересы граждан, так и государства.