Почему в центре Петербурга 70% проектов относятся к редевелопменту

В сентябре Петербург получил сразу несколько крупных прецедентов редевелопмента в центре. Разрешение на строительство элитного жилого комплекса было выдано на улице Чапыгина, 4, где планируется возведение клубного дома премиум-уровня на месте закрытого ранее отеля. Проект предусматривает полную реконструкцию участка и создание объекта, соответствующего высоким требованиям сегмента.

Еще один значимый проект стартовал на 17-й линии Васильевского острова. Здесь планируется жилой комплекс общей площадью почти 67 тыс. кв. м, включая более 34 тыс. кв. м жилья, подземный паркинг и встроенно-пристроенный детский сад на 75 мест. Дополнительно девелопер профинансирует реставрацию регионального памятника архитектуры, где в будущем появится образовательный и досуговый центр для детей, а также проведет капитальный ремонт действующего учебного заведения. Участок ранее занимал завод, история которого восходит к XIX веку, и проект предполагает его полный снос. Объем инвестиций в этот редевелопмент оценивается примерно в 6 млрд рублей.

Эти проекты подчеркивают ключевой тренд: сегодня более 70% нового строительства в центре и прилегающих районах связано именно с редевелопментом.

Свободных «чистых» площадок в центре практически не осталось, и основной резерв развития города постепенно перемещается в реконструкцию «серого пояса» и точечный редевелопмент исторических кварталов. По оценке компании, промышленные зоны «серого пояса» занимают около 6–6,5 тыс. гектаров и при снятии инфраструктурных ограничений могут дать Петербургу дополнительно 9–11 млн кв. м жилья.

В историческом ядре и прилегающих зонах редевелопмент стал нормой: он составляет более 70% новых проектов. Здесь речь идет о перепрофилировании зданий под жилье, апартаменты, офисные пространства и торговые форматы. Однако каждый проект требует проверки по базе КГИОП и учета охранных зон — статусы объектов пересматриваются регулярно, и правила игры в центре остаются сложными.

Экономика таких проектов тоже особенная. Сегодня себестоимость строительства многоквартирных домов в Петербурге колеблется в диапазоне 93–163 тыс. рублей за кв. м без учета земли и финансирования. Для центральных локаций, где предъявляются повышенные требования к архитектуре, инженерным системам и фасадным материалам, реальная себестоимость в сегментах бизнес и премиум уходит к верхней границе, а часто и выше. Подготовка площадки — демонтаж, археология, перенос инженерных сетей — обходится кратно дороже, чем на окраинах.

Тем не менее высокая цена продажи «спасает» экономику проектов. В премиальных районах Петербурга квадратный метр сегодня стоит 700–850 тыс. рублей, и этот уровень позволяет обеспечивать маржинальность даже при сложных исходных условиях. Потенциал новых метров в центре складывается мозаично: где-то удается надстроить корпуса или освободить дворовые территории, где-то — использовать промышленные участки вдоль Обводного канала, набережных Невы или железнодорожных веток.

Каждый  проект в центре уникален. В премиум-сегменте окупаемость обеспечивается высоким ценником за квадратный метр, в бизнес-классе и апартаментах ключевым фактором становятся скорость реализации и объем. Задержки с согласованиями и выносами инженерных сетей сильно съедают доходность на фоне дорогого финансирования.

Риски для редевелопмента традиционно высоки: это регуляторные барьеры (охранные зоны КГИОП), инженерные ограничения (мощности сетей, выносы коммуникаций), социальные сложности (смешанная среда) и финансовые вызовы (ставки, рост себестоимости). 

Но при всех этих условиях именно редевелопмент остается главным источником роста предложения жилья и коммерческих пространств в центре Петербурга. А спрос в верхних сегментах и высокая арендная ставка позволяют закрывать финансовые модели, если девелопер грамотно проходит регуляторные и инфраструктурные риски.