На чьи деньги строят новостройки: что значат эскроу-счета в строительстве

Появление эскроу-счетов в 2019 году заставило застройщиков пересмотреть свой подход к финансированию проектов. Они больше не могут рассчитывать на деньги дольщиков до завершения строительства. Теперь все средства хранятся в банке, и застройщик получает их только после сдачи объекта. 

Это сделало рынок безопаснее для покупателей, но при этом повысило требования к самим застройщикам. 

В результате — эскроу-счета стали показателем надежности компании. Кто готов работать в новых условиях, а кто уходит с рынка? Как изменились цены на жилье?

В этой статье разбираем, как новая система трансформировала строительную отрасль и что это значит для всех участников рынка.

Как работает механизм эскроу-счетов

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который дольщик вносит деньги за квартиру. Застройщик получает эти средства только после того, как объект готов и введен в эксплуатацию. В противном случае деньги возвращаются покупателю. Даже в случае банкротства строительной компании, средства дольщиков не пострадают.

Для крупных банков, которые активно участвуют в проектном финансировании, эскроу-счет стал дополнительной статьей дохода. Застройщики, которые больше не могут полагаться исключительно на деньги покупателей, обращаются за кредитами для возведения объектов.

Сегодня более 90% всех новостроек в России реализуются с использованием эскроу-счетов. По данным Центробанка, в 2024 году общий объем средств на таких счетах превысил 6 трлн рублей. Это показывает высокий уровень доверия к этой системе, как со стороны банков, так и со стороны покупателей.

Преимущества и проблемы эскроу-счетов для застройщиков

Крупные строительные компании с многолетним опытом получают дополнительные конкурентные преимущества в условиях новой системы. Благодаря высокой кредитоспособности и безупречной репутации они успешно привлекают финансирование для своих проектов. А это, в свою очередь, делает их надежными партнерами как для банков, так и для дольщиков.

Небольшим же компаниям, которые только начинают работать на рынке, теперь наоборот тяжелее выдерживать конкуренцию. Особенно сейчас, когда кредиты стали стоить дороже. Чтобы получить финансирование для строительства, нужны не только кейсы, но и возможность планировать проекты на долгие годы вперед. В итоге на рынке остаются самые опытные и крупные компании, которые могут в перспективе вытеснить развивающийся бизнес.

Преимущества и вызовы для дольщиков

Эскроу-счета, с одной стороны, укрепили позиции дольщиков на рынке, но с другой — внесли свои тонкости в ценообразование и доступность жилья.

1. Гарантия сохранности средств. Главное преимущество для потребителя — это защита. В 2019 году деньги дольщиков сразу шли на строительство, и любые финансовые проблемы застройщика могли привести к заморозке или полному провалу проекта. Теперь, если объект не будет завершен, деньги вернутся обратно.
2. Рост себестоимости жилья. Так как застройщики больше не могут использовать средства покупателей напрямую, а брать кредиты часто сложно или удается только под высокие проценты, они компенсируют затраты повышением цены за квадратный метр.
3. Повышение качества и прозрачности. Работа с эскроу-счетами требует от застройщика высокой прозрачности процессов. Он получает деньги поэтапно, и это мотивирует его соблюдать сроки и качество, что положительно отражается на конечном продукте.

Как эскроу-счета повлияли на процесс строительства

Из-за поэтапного финансирования со стороны банков застройщики вынуждены составлять строгий бюджет и контролировать сроки реализации проекта. Это стимулирует их к оптимизации процессов и внедрению цифровых систем управления.

Для этого активно внедряются инновации: от BIM-проектирования до автоматизации процессов на объекте. Это дает возможность защитить себя и сократить себестоимость строительства, минимизировать человеческий фактор и избежать неэффективного использования средств. 

Именно за счет инноваций небольшие компании сегодня продолжают строить высококачественные объекты, даже с ограниченным бюджетом.

В итоге эффективность, прибыльность и устойчивость к рискам становятся ключевыми факторами успеха. Застройщики вынуждены повышать качество, контролировать затраты и оптимизировать процессы, что в итоге приводит к повышению общего  уровня строительной отрасли.

Как введение эскроу-системы скажется на рынке недвижимости в будущем

В перспективе крупные компании, активно внедряющие инновации и технологии, сформируют новые, более высокие стандарты качества. Малые застройщики будут вынуждены подтягиваться к этому уровню, чтобы оставаться конкурентоспособными. 

Конечно, есть и сложности, такие как рост цен на материалы и кредиты. Однако внедрение современных технологий, в том числе цифровизация, позволяет смягчить эти проблемы. Благодаря инновациям строительный рынок становится более гибким и устойчивым к колебаниям.

Эскроу-счета — это инструмент безопасности, и, в то же время, катализатор прогресса. 

Чтобы оставаться конкурентоспособными, застройщики должны не только соблюдать новые стандарты, но и постоянно внедрять инновации, двигая строительную отрасль вперед.