Столичный рынок новостроек — полет нормальный

Как поэтапное повышение ключевой ставки ЦБ уже повлияло и повлияет на спрос в различных классах жилья?

Решение ЦБ в конце декабря о сохранении ключевой ставки на прежнем уровне стало неожиданным событием — большинство экспертов ждали повышения как минимум до 23%. Тем не менее инфляция измеряется двухзначными цифрами, поэтому пока можно говорить о достижении некоего равновесия в условиях высокой инфляции. Дальнейшее повышение «ключа» на 1-2 п.п. на спрос во всех классах жилья скорее всего особо не повлияет. 

Следует отметить, что больше всего в нынешних условиях страдают продажи в эконом- и комфорт-классе, максимально связанные с семейной ипотекой, условия по которой в 2024 году поэтапно ужесточались. В бизнес-классе выигрывают те проекты, где при прочих равных условиях девелоперам удается сохранить заявленное качество продукта. Это мы видим и на примере нашего ЖК Ália, который возводится в несколько очередей. В премиум- и тем более в элитном сегменте покупатели наименее чувствительны ко всем изменениям на рынке, там все относительно стабильно, хотя и в этих классах спрос тоже достаточно ограничен относительно прошлых лет. 

Как застройщики адаптировались к отмене льготной ипотеки и изменениям по семейной ипотеке? За счет каких инструментов они сейчас стимулируют продажи? 

Девелоперы приспосабливаются к новым условиям и ищут варианты стимулирования продаж, хотя, на самом деле кроме субсидированной ипотеки и рассрочек вариантов особо нет. При субсидировании сейчас возникает большая наценка на прайсовую стоимость квартиры, но все равно для клиента это более выгодно, чем покупка по стандартным рыночным программам. Популярность рассрочки заметно выросла — доля таких сделок в Москве по разным проектам составляет от 25% до 60%, тогда как раньше этот показатель не превышал в среднем 10-15%. 

Если говорить о позитиве, то сейчас на руку покупателям сезонный фактор. В декабре-январе девелоперы традиционно предлагают локальные скидки по отдельным видам квартир. Конечно, не такие щедрые, как мы помним в благополучные годы, но, если речь идет о единовременной 100-процентной оплате, девелоперы не скупятся — тут покупатели могут сэкономить весьма существенно по сравнению с базовой ценой.

Стоит ли из-за снижения спроса и предложения ожидать в 2025-м волны банкротств застройщиков? 

Думаю, страхи преувеличены. Спрос сохранится примерно плюс-минус на текущем уровне, предложение будет постепенно сокращаться, потому что выводить на рынок избыточные объемы, превышающие текущий спрос, для девелоперов нет смысла. Там, где можно притормозить с выводом, девелоперы предпочтут дождаться лучших условий. Так что все более-менее сбалансировано. Банки не заинтересованы банкротить девелоперов и сами напрямую заниматься девелопментом не планируют, поэтому открыты к сотрудничеству по поиску новых инструментов стимулирования спроса, готовы поддержать застройщиков при необходимости, пойти навстречу в каких-то вопросах. 

Ваш прогноз — что будет с ценами на новостройки в 2025 году? Стоит ли ожидать снижения? 

За 11 месяцев 2024 года средняя цена сделок по всем сегментам жилой недвижимости в Москве выросла на 14%, в ноябре она составила 485 тыс. рублей за квадратный метр. В первом полугодии 2025 года мы прогнозируем небольшой рост либо стагнацию, но точно не падение. Для этого нет предпосылок. Во-первых, себестоимость проектов не позволяют застройщику существенно снизить цены. Во-вторых, условия договоров проектного финансирования, подписанные с банками, вряд ли будут пересмотрены в сторону снижения процента по кредиту на фоне высокой ключевой ставки. Это главные ценообразующие факторы.