Почему апартаменты актуальны в Санкт-Петербурге

Если проанализировать генеральный план Петербурга, то по сравнению с предыдущей версией площадь жилых зон уменьшилась на 11%. При этом город активно развивается, а значит, дефицит свободных земельных пятен под застройку будет только увеличиваться.

Площадь жилых зон, предусмотренных Генеральным планом Санкт-Петербурга в редакции от 2018 г., составляла 33256,314 га, тогда как в версии от 21 декабря 2023 года — всего 29597,86 га. То есть за 4 года доля зон жилой застройки в площади территории Санкт-Петербурга снизилась с 23% до 20%.

Если рассматривать исторический центр города, то большинство новых объектов — это уплотнительная застройка в уже сложившихся жилых кварталах, так называемые «клубные дома». Данный формат накладывает существенные ограничения на функционал и планировки новых проектов (требования по инсоляции, сложности с подключением к инженерным сетям, отсутствие паркингов и т.п.), а соответственно и на стоимость квадратного метра и потенциальную прибыль девелопера.

В этой связи значимым резервом являются общественно-деловые зоны, которые имеют выгодное расположение и, как правило, не имеют проблем с обеспечением инженерно-транспортной инфраструктурой. Согласно градостроительным регламентам в данных зонах можно размещать объекты с видом разрешенного использования «Гостиничное обслуживание», который может включать в себя строительство апартаментов как коммерческой недвижимости. Причем апартаменты могут быть реализованы как в формате апарт-отелей, рассчитанных на краткосрочное и среднесрочное проживание, так и в формате «псевдожилья».

В целом, апартаменты — достаточно удобный для застройщика формат. Такие объекты могут размещаться в санитарно-защитных зонах и зонах негативного влияния автомобильных и железнодорожных дорог, для них установлены более мягкие санитарные требования по сравнению со строительством жилых домов. Также одним из плюсов апартаментов является отсутствие сложных процедур согласования перепланировок, поскольку помещения объекта являются коммерческими, т.е. не жилыми.

Градостроительные регламенты общественно-деловых зон позволяют реализовать идею создания комфортной среды для жителей апартаментов: большой подземный паркинг, разнообразные коммерческие помещения на первых этажах (предоставление различных услуг, ретейл, офисы и коворкинги). Часто новые проекты сочетают в себе несколько функциональных зон: коммерческие помещения на цокольном и первом этажах, далее несколько этажей в формате апарт-отеля для сдачи в краткосрочную аренду, а последние этажи отведены под «псевдожилье». Таким образом создается уникальный продукт.

Особняком стоит реконструкция уже существующих зданий под размещение апартаментов, она позволяет сократить затраты и сроки на реализацию объекта.  При этом с учетом отсутствия спроса на офисные центры, появляется возможность реализовать объект в топовом месте.

За последние 2 года количество апартаментов в Петербурге существенно выросло, что показывает как возросший интерес инвесторов к данному формату, так и спрос со стороны конечных покупателей.