Реклама «архитектурного проекта», на какие уловки не стоит соглашаться

В целях продвижения недвижимости на рынке, привлечения внимания граждан к реализуемым проектам строительства, стимулирования роста продаж квартир, застройщиками активно используется реклама на различных носителях. Наиболее распространена реклама, содержащая информацию о возможности выгодного вложения денежных средств посредством заключения договоров участия в долевом строительстве жилья.

Получение достоверной информации о продавце и товаре (в данном случае — о застройщике и возводимом им объекте (в том числе т.н. архитектурном проекте) является неотъемлемым правом потребителя (потенциального участника долевого строительства).

Однако зачастую недобросовестные застройщики не указывают в рекламных объявлениях сведения, подлежащие обязательному раскрытию: о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика, либо индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение.

При этом, действующее законодательство запрещает размещать рекламу, связанную с привлечением денежных средств граждан, до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного дома, государственной регистрации прав на земельный участок  и до получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также в период приостановления в соответствии с федеральным законом деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Соответствие подаваемых застройщиками рекламных объявлений требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» должны надлежащим образом проверять рекламопроизводители (рекламораспространители) до их размещения в средствах массовой информации, либо на внешних носителях (рекламных щитах, листовках и т.п.).

В случае несоблюдения вышеуказанных требований при размещении рекламы застройщик (рекламодатель), рекламопроизводитель (рекламораспространитель) несут административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 14.3 КоАП РФ в виде штрафа в размере до 500 тысяч рублей.

Законодательные положения и судебная практика

Прежде всего необходимо отметить, что в числе общих требований, предъявляемых к рекламе, присутствует требование к ее достоверности (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе)). Недостоверная реклама не допускается.

В частности, к недостоверной относится реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения о любых характеристиках товара, в том числе о его природе, составе, способе и дате изготовления, назначении, потребительских свойствах, об условиях применения товара, о месте его происхождения, наличии сертификата соответствия или декларации о соответствии, знаков соответствия и знаков обращения на рынке, сроках службы, сроках годности товара; об ассортименте и о комплектации товаров, а также о возможности их приобретения в определенном месте или в течение определенного срока; о стоимости или цене товара, порядке его оплаты, размере скидок, тарифов и других условиях приобретения товара; об изготовителе или о продавце рекламируемого товара (пп. 2-4 и п. 20 ч. 3 ст. 5 Закона о рекламе).

Однако, в связи с изложенным само по себе рекламирование объектов недвижимости, которые в момент опубликования рекламы еще не созданы и не принадлежат продавцу-рекламодателю на праве собственности, в отношении которых продавцом еще не заключены договоры, влекущие за собой приобретение права собственности на них, законодательству о рекламе не противоречит (например, решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.05.2016 по делу N А06-602/2016, решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2017 по делу N А60-15339/2017).

В то же время необходимо иметь в виду, что не допускается реклама, в которой отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования, если при этом искажается смысл информации и вводятся в заблуждение потребители рекламы (ч. 7 ст. 5 Закона о рекламе).

Помимо изложенного, нельзя также исключать и того, что с учетом конкретных обстоятельств дела реклама объектов, которые возводятся в том числе по договорам участия в долевом строительстве и не сданы к моменту опубликования рекламы в эксплуатацию, может быть расценена как реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, которая по общему правилу запрещена, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений (ч. 6 ст. 28 Закона о рекламе, письмо Федеральной антимонопольной службы от 25.11.2013 N АК/46897/13, постановление ФАС Центрального округа от 21.11.2008 N А62-2670/2008 (Ф10-5331/08(1)), постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 N 20АП-1349/2009, постановление Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области от 28.09.2016 N 95-14.3-Ч.1/16).

В случае, если объектом рекламирования выступает уже построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости (например, жилой комплекс, в котором предлагается продажа квартир), то реклама такого объекта не попадает под регулирование части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», но она должна соответствовать общим требованиям, предъявляемым к рекламе, содержащимся в статье 5 Федерального закона «О рекламе».

Если внимание потребителей формируется к объекту, строительство которого не завершено, и предлагается участие в долевом строительстве данного объекта недвижимого имущества, то есть по сути, размещается именно реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, то такая реклама должна рассматриваться как подпадающая под требования части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе».

Также следует обратить внимание, что реклама, связанная с уступкой прав требований по договору участия в долевом строительстве, должна соответствовать всем требованиям, установленным чч. 7-9 ст. 28 Закона о рекламе (ч. 10 этой же статьи).

Выводы относительно возможности рекламирования «архитектурных проектов»

Поставленный в наименовании статьи вопрос без учета конкретных характеристик объекта и планируемых сведений, подлежащих размещению на сайте в качестве рекламной информации, предполагает долю абстрактности в даче оценки. Наиболее точную квалификацию правомерности действий возможно дать, лишь проанализировать конкретные обстоятельства. По этой причине наиболее рациональной рекомендацией представляется обращение за квалифицированной юридической помощью с целью минимизации рисков в осуществлении коммерческой деятельности.

Тем не менее, на основании проведенного анализа судебной практики и законодательства, можно сделать практически однозначный вывод о неправомерности рекламирования строительного объекта в отсутствие полученной разрешительной документации.

Так, т.н. архитектурный проект при рекламировании будет содержать, вероятно, графическую составляющую в виде чертежа/изображения будущей недвижимости, смысловую составляющую, заключающуюся в обозначении уникальных характеристик объекта, привлекающих к нему внимание и так далее.

 Вместе с тем, судебная практика придерживается следующего вывода: если в рекламном тексте есть изображение строящегося дома, его наименование и сведения о месте расположения, номер телефона, адрес сайта, антимонопольные органы и суды считают это рекламой привлечения средств для строительства, (например, Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 г. № 17АП-11686/2011-АК, Письмо Федеральной антимонопольной службы от 24.12.2020 г. № АК/113765/20 «О применении частей 7 и 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», Письмо Федеральной антимонопольной службы № КТ/90923/22 от  03.10.2022 г. «Разъяснение требований части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» при указании в рекламе наименования жилого комплекса без прямого предложения приобретения квартир в нем» и др).

Нередко застройщики также прибегают к рекламированию будущих объектов недвижимости под предлогом изучения потребительского спроса. Однако, данная уловка также не имеет оснований для признания действий правомерными. При проведении проверки рекламного материала антимонопольными органами, в подавляющем большинстве случаев делается вывод о том, что в размещенном материале присутствуют признаки рекламы строительных объектов, речь о которых шла выше.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что размещение рекламных материалов в отношении архитектурных проектов в отсутствие необходимой разрешительной и проектной документации, является неправомерным и с большей долей вероятности может трактоваться компетентными органами как нарушение требований чч. 7-9 ст. 28 Закона о рекламе, что влечет за собой наложение соответствующих санкций в отношении компаний.