Что ждет рынок недвижимости при высоких ставках и новых стандартах

С 2025 года на ипотечном рынке нас ждут серьезные изменения. Уже сегодня, с ростом ключевой ставки до 19%, ипотечное кредитование стало недоступным для многих, а введение нового ипотечного стандарта лишь усложнит ситуацию. Как эксперт, работающий в сфере недвижимости, я считаю, что эти изменения окажут существенное влияние на рынок жилья, а также на покупателей и застройщиков.

Высокие ставки — заградительный барьер для заемщиков

Ключевая ставка Центрального банка поднялась до 19%, и это не предел. Возможен дальнейший рост, что уже сейчас значительно сказывается на доступности ипотеки. Проценты по рыночной ипотеке давно перевалили за 20%, и большинство потенциальных покупателей просто не могут позволить себе такие условия.

Как это отразится на заемщиках

1. Меньше доступных программ. Ставки выше 20% практически убивают рыночную ипотеку. Даже при стабилизации на этом уровне заемщики будут искать альтернативные варианты финансирования — субсидии, рассрочки от застройщиков, но их возможности будут ограничены.
2. Снижение числа сделок. Уже сейчас мы видим резкое падение числа сделок по ипотеке. Это неудивительно — даже тем, кто готов платить большие проценты, банки ужесточают требования к доходам и кредитной истории.
3. Уменьшение размера доступного кредита. В условиях высоких ставок покупатели смогут брать меньшие суммы, что напрямую повлияет на возможность приобретения квартиры в крупных городах. Жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других миллионниках станет недоступным для значительной части населения.

Введение ипотечного стандарта — что изменится

С 2025 года вступает в силу новый ипотечный стандарт, который установит жесткие правила для всех участников рынка. Основные изменения направлены на защиту заемщиков, но вместе с этим они усложнят процесс получения кредита.

Основные нововведения ипотечного стандарта:

1. Запрет на аккредитивы, кешбэк и траншевую ипотеку. Центробанк обеспокоен рисками, связанными с использованием нестандартных схем при кредитовании, и намерен их полностью устранить. Это означает, что банки и застройщики не смогут предлагать клиентам различные «смягчающие» программы, которые позволяли снизить ежемесячные платежи или отсрочить оплату.
2. Повышенные требования к прозрачности кредитных договоров. Банки будут обязаны подробно разъяснять клиентам условия кредитования, предупреждать о рисках и избегать сложных схем. Это, с одной стороны, хорошо для заемщиков, но с другой — может затормозить процесс одобрения кредитов, так как банки будут более тщательно проверять заявки.
3. Ограничение по суммам кредита. Важно отметить, что новый стандарт введет ограничения по суммам кредита, которые не должны превышать определенный процент от стоимости недвижимости. Это усложнит покупку дорогих объектов, особенно в крупных городах.

Как это повлияет на застройщиков

Для застройщиков новый ипотечный стандарт станет серьезным испытанием. Если сейчас они могут предлагать разнообразные программы рассрочки и скидки, то с 2025 года многие из них окажутся под запретом.

Что ждет строительные компании?

1. Снижение продаж. Введение жестких правил ипотечного кредитования приведет к снижению спроса на новостройки, особенно в сегменте эконом-класса. Без возможности использовать схемы субсидирования покупателям будет сложнее получить жилье на выгодных условиях.
2. Рост конкуренции. В условиях снижения спроса застройщики будут вынуждены усиливать борьбу за каждого клиента. Это может привести к увеличению количества акций и скидок в ближайшие месяцы перед вступлением нового стандарта в силу.
3. Замедление темпов строительства. Из-за падения спроса на ипотеку некоторые проекты могут быть заморожены или отложены. Это создаст дефицит предложения на рынке через несколько лет, что приведет к росту цен в долгосрочной перспективе.

Что будет с ценами на жилье?

Многие заемщики и инвесторы задаются вопросом: приведут ли новые условия к падению цен на жилье? В краткосрочной перспективе этого ждать не стоит.

Ключевые факторы влияния на цены:

• Снижение спроса. Да, спрос на жилье, особенно на вторичном рынке, действительно снизится. Это связано с ограничениями по ипотечным программам и высокими ставками. Однако на первичном рынке застройщики постараются удержать цены на высоком уровне, предлагая скидки и рассрочки для привлечения клиентов.
• Ограниченное предложение. В условиях замедления темпов строительства и дефицита новых проектов через несколько лет мы можем столкнуться с ситуацией, когда предложение жилья на рынке будет ограниченным. Это приведет к дальнейшему росту цен, особенно в крупных городах.
• Инфляция и снижение ставок. Как только ключевая ставка начнет снижаться, это станет сигналом для покупателей. Деньги, которые сегодня хранятся на депозитах, начнут активно перемещаться на рынок недвижимости, что поднимет спрос и, соответственно, цены.

Заключение

Ипотечный рынок вступает в новую эру, где высокие ставки и жесткий ипотечный стандарт будут определять динамику рынка недвижимости. Для заемщиков это означает более сложные условия получения кредитов, а для застройщиков — необходимость адаптироваться к новым правилам игры.

Цены на жилье в краткосрочной перспективе могут стабилизироваться, но ожидать их значительного падения не стоит. Наоборот, в долгосрочной перспективе, с учетом инфляции и уменьшения объемов нового строительства, возможен рост цен, особенно в крупных городах.

Если вы планируете, как и ряд наших клиентов, покупку недвижимости или оформление ипотеки, лучше сделать это до вступления новых правил в силу. В 2025 году рынок может оказаться еще более сложным и непредсказуемым для заемщиков.