PARUS AM и IBC Real Estate спрогнозировали будущее торговой недвижимости

За последние 20 лет среднегодовая доходность от роста стоимости объектов торговой недвижимости в целом по рынку составила 5,6%. При этом профессиональные управляющие компании за счет эффективного управления и изменения подходов к управлению ТЦ демонстрируют повышенную доходность от роста стоимости объекта — в среднем 18% для окружного ТЦ и до 9% для регионального и суперрегионального ТЦ, что в совокупности с доходом от арендных платежей снижает показатель окупаемости таких ТЦ до 7-9 лет. 

Компания PARUS Asset Management и консалтинговая компания IBC Real Estate провели совместное исследование. Его цель — изучение развития рынка торговой недвижимости в ретроспективе последних 20 лет (с 2004-2023 гг.) с описанием тенденций его развития до 2035 года с учетом изменения предпочтений потребителей и перераспределения доходов населения страны среди разных поколений. 

«Сегодня на рынок торговой недвижимости в России приходится 21% или 26 млн кв. м от общего объема коммерческой недвижимости страны, а за последние 20 лет в ТЦ проинвестировано 1,2 трлн рублей, что подчеркивает его важность в экономическом ландшафте, — комментирует, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова. — По мере развития рынка мы наблюдали изменение подходов и предпочтений инвесторов, а также трансформацию роли торговой недвижимости в портфелях».

Рассмотрим два кейса: ТЦ «Торговый квартал» в Набережных Челнах, приобретенный в 2022 с вакантностью в 13,6% за два года сократил долю свободных площадей до 2,2%. Уровень вакантности центра «Ярмарка» в Астрахани, купленного в том же году, к 2024 году уменьшился в два раза. Среднегодовой рост стоимости активов составил 23% и 13% соответственно. Эксперты подчеркивают — объект становится дороже за счет грамотной работы управленцев. Турбулентность последних лет обязывает управляющих быть гибкими, учитывать тренды. Профессиональное управление объектом, своевременная концепция и реновация — шаг к успеху.

«По результатам анализа более 25 кейсов эффективное управление для объектов окружного масштаба может способствовать повышению стоимости актива в среднем на 18%, — комментирует Елена Михайлова. — Для объектов регионального и суперрегионального масштаба изменение подходов в управлении, как правило, способствовали росту на 7–9% ввиду эффекта высокой базы».

Инвесторы обращают внимание на торговые центры, управляющие которых работают над их эффективностью ежедневно, знают свою целевую аудиторию, занимаются комплексным маркетингом объекта, работают с планировочными решениями. 

«Исторически ритейл представлял собой один из востребованных типов активов у крупных международных институциональных игроков, что обеспечивало ежегодный приток значительного объема капитала. 2022 год изменил ситуацию, однако за эти несколько лет рынок адаптировался к изменениям», — подчеркивает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.