Что происходит с рынком коммерческой недвижимости: помещения для ритейла

Поднялась ключевая ставка, подорожали ипотечные кредиты и спрос замер. Покупатели ждут более выгодных условий: скидок, спецпрограмм, субсидированной ипотеки, снижения ставок. Покупатели заняли выжидательную позицию. Если не произойдет что-то непредвиденное, то говорить об инвестиционных покупках квартир в строящихся домах в ближайшее время не придется. Если раньше возможно было купить квартиру, которая к окончанию строительства, в зависимости от проекта, давала 20-40% прирост к инвестиционной цене, которую после завершения ремонта можно было сдавать и стоимостью аренды гасить большую часть кредита, то сейчас эта бизнес-модель выглядит все менее привлекательной, а чаще всего невозможной. Банковские депозиты привлекают инвесторов больше. Только нужно помнить, что высокие ипотечные ставки — явление временное, а деньги нематериализованные, например, в покупку недвижимости — субстанция неустойчивая. При всей привлекательности депозитов, напомним, что даже в банках топ-10 лишь 1 500 000 рублей застрахованы агентством по страхованию вкладов. 

Рынок жилой недвижимости в сегменте новостроек становится все менее ликвидным для инвестиций. Поэтому многие инвесторы все больше переходят на коммерческую недвижимость.

В сегменте коммерческой недвижимости, в строящихся домах, срок окупаемости помещений колеблется в диапазоне 8-11 лет. Это достигается путем сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости  сетевым компаниям. Многие арендаторы готовы на этапе строительства заключить предварительный договор аренды и ждать завершения строительства дома, после чего заключается основной договор аренды. Такие арендаторы гораздо привлекательнее для собственника торгового помещения за счет того, что сами сделают ремонт помещения (в период арендных каникул 2-6 мес.), вследствие чего арендуют надолго, а также готовы заключать договор, включая в него условие о ежегодной индексации арендной платы в размере 3-10%.

Однозначно, любой арендатор с большей радостью идет в недавно построенный объект, так как плотность заселения в новых многоэтажных кварталах выше, а цены на квартиры свидетельствуют о платежеспособности жителей новых домов. 

Современные концепции, развивающаяся инфраструктура и много возможностей для развития бизнеса в разных сферах товаров и услуг, притягивают жителей старых районов.

Важно выбрать ликвидное помещение. В первую очередь, нужно учесть расположение с высоким траффиком, наличие парковки. Во вторую — соответствующую планировку, наличие необходимых коммуникаций и возможность увеличения их мощностей. В некоторых случаях, обязательно учитывать удаленность от социальных объектов. 

Из-за ажиотажа, многие помещения бронируются еще до выхода в официальные продажи, на них бывают очереди даже на этапе проектирования. Некоторые застройщики перестали продавать коммерческие помещения, оставляя объекты на балансе компании, ведь ликвидность арендного бизнеса в этом случае выше, так как вложения застройщика в «покупку» помещения равны себестоимости строительства. 

При выборе проекта важно держать руку на пульсе ежедневно, а иногда ежечасно мониторить ситуацию. Покупателю, который самостоятельно обзванивает застройщиков, придется потратить достаточно времени, отложив другие дела. Эксперт может оперативно проверять наличие новых предложений, делая запросы в личном кабинете партнера и мгновенно получать информацию. Такие партнерские онлайн кабинеты застройщики открывают агентствам для совместной работы по реализации объектов. Если информации в режиме онлайн недостаточно, эксперт может сделать личный запрос застройщику. В отличие от самостоятельного покупателя, который получит ответ от менеджера, а бывает и менеджера-стажера, который не владеет полной информацией по продаже коммерческих площадей, эксперт получит ответ на уровне руководителя продаж, а это другое качество информации. Также, эксперты в агентствах, занимающихся реализацией и подбором коммерческих помещений, обладают доступом к базам и онлайн-площадкам для профессиональных участников рынка недвижимости. Такие площадки являются витриной для большинства застройщиков. Найти объект недвижимости через них можно и в других регионах. 

Крайне важна скорость реакции покупателя в принятии решения о покупке и оплате бронирования объекта. Ликвидные объекты уходят довольно быстро. Длительное размышление может привести к невозможности покупки как по причине повышения цены, так и ухода помещения под бронь более расторопного покупателя.

Недавний пример:

Вариант 1

• Локация — г. Москва, ТИНАО, площадь — 52 м.кв., цена — 21 500 000 руб.
• Предварительно согласованный арендатор — сетевая Аптека.
• Арендная ставка — 52 000р за м.кв. в год.  Индексация  — ежегодно, 5 % от текущей стоимости аренды.
• Срок окупаемости — 8 лет.

Вариант 2 

• Локация — г.Москва, ЮЗАО, площадь — 150 м.кв., цена — 73 000 000 руб.
• Предварительно согласованный арендатор — Алкомаркет.
• Арендная ставка 50 000р м.кв. в год. Индексация — ежегодно, 5% от текущей стоимости аренды.
• Срок окупаемости — 10 лет.

Стоит отметить, что не все покупатели обращают внимание на то, что при расчете срока окупаемости должны быть учтены такие немаловажные факторы, как налоги, период строительства, арендные каникулы.  Желательно учесть и план развития территории. В случае комплексной застройки, могут появиться конкуренты-арендодатели или новые пути для городского траффика. 

Есть варианты покупки коммерческой недвижимости на торгах, в том числе, прав аренды с возможностью выкупа.

*Не является индивидуальной инвестиционной или финансовой рекомендацией