Я знаю, сколько стоит моя квартира, или самый распространенный миф

Как собственник чаще всего определяет стоимость своей недвижимости? Вариантов, на самом деле, немного.

Если не рассматривать прекрасный во всех отношениях вариант «мне меньше не надо»  (вполне реальная цитата собственника 1-комн. «хрущевки» на Тутаевском шосссе, желающим за свою квартиру 93 000 руб./кв. м в то время, когда средний ценник по рынку был около 50 000 руб.), то варианты следующие:

На Авито такие квартиры за столько-то стоят…

Ключевое слово тут «стоят», на самом деле, а не продаются. Торг никто не отменял. В последние месяцы со снижением от начальной стоимости продается 74% квартир. В среднем торг на квартиры в Ярославле по вторичному рынку 3,58% или порядка 150-200 тысяч.

 У меня готовая квартира с ремонтом, а рядом застройщик продает по 90 000 с отделкой white box, поэтому я хочу 120 000 за метр

Квартира от застройщика — это первичный рынок, ваша квартира — уже вторичный. И чтобы нам или кому-то еще не хотелось уровень цен в среднем отличается, динамика цен и принципы ценообразования разные. Да, сейчас стало меньше льготных ипотечных программ на новостройки, но все же они есть, и тоже влияют на спрос и приоритеты покупателя. И средняя разница между «первичкой» и «вторичкой» опять же в среднем составляет 10-20 тысяч. В общем, «мухи» отдельно, «котлеты» отдельно — без обид.

Я вложил в строительство 15 млн (про частный дом) или как вариант ремонт в 1-комнатной квартире 40 кв. м стоимостью 2,5 млн. и хочу их окупить.

Мечты-мечты. Если вы строите дом не для себя, а на продажу оцените уровень цен на рынке и составьте смету. Если большинство домов площадью, скажем, 100-120 кв. м стоит не более 10 млн., а по смете у вас выходит 15 млн., то возникает вопрос: кто ваш покупатель, который готов купить дом на 50% выше рынка? 99,99%, что продавать вы будете долго. И с наценкой в 20% от среднего уровня цен на рынке тоже.

Окупаемость вложений в ремонт — это просто отдельная фантастическая история. Почему? Потому что ваш невероятный ремонт, в который вы вложили уйму денег, сил и собственную душу в стиле «сам себе дизайнер» — дело вашего вкуса. И нет гарантий, что найдется человек, который, во-первых, полюбит его с первого взгляда так же как вы, а во-вторых, будет готов за него заплатить эти самые миллионы. А уж если у вас там экзотика в виде «вензеля» везде, золотые унитазы или дизайнерская черно-розовая, оранжево-желтая, леопардовая и т.д. кухня за 800 000, то окупаемость становится откровенной фантазией, не более того.

Наличие плитки в ванной (не экзотических расцветок), пластиковых окон и отсутствие необходимости срочно делать косметический ремонт увеличивает ликвидность вашей квартиры и может ускорить продажу. Но в случае, если вы купили квартиру за 4 млн., сделали ремонт в ней за столько же, то продать ее за 8 млн. вряд ли получится. Даже со всей техникой и мебелью. Особенно в ипотеку (мебель и технику банк в залог не берет). И велика вероятность, что потенциальный покупатель уйдет к соседу, у которого сильно проще, просто чисто и светло, но за 5,5 млн.

Так что, не обманывайтесь, а доверяйте определение стоимости для продажи профессионалам.