Юг Бали в фокусе инвесторов: чем Букит отличается Чангу и Убуд

Полуостров Букит на юге Бали за последние три года превратился из «запасного аэродрома» для серферов в один из ключевых драйверов роста премиальной недвижимости острова, опережающий по динамике цен и доходности Чангу, Убуд и Семиньяк. Для российских инвесторов с капиталом от 300–500 тыс. долларов это сегодня одна из локаций, привлекающих внимание как потенциальный долларовый ростовой рынок на ранней стадии нового цикла. 

Ценовой взрыв: +85–120% за три года

В 2021–2024 годах стоимость земли и готовых вилл на Буките выросла в среднем на 85–120% в долларовом выражении в зависимости от близости к океану и пляжам Улувату, Бингин, Баланган, Меласти и Нуса-Дуа. Быстрее всего дорожали участки в пешей доступности до пляжей и с панорамными видами на океан: в этом сегменте рост по отдельным проектам превышал 35–40% в год за счет дефицита качественных земель под застройку и прихода международных операторов вилл и отелей.

Международные консалтинговые компании, крупнейшие брокеры и ассоциации рынка фиксируют опережающий рост именно премиального сегмента юга Бали, тогда как средние показатели по Индонезии выглядят заметно скромнее. При этом столь высокая динамика цен означает не только потенциал дальнейшей капитализации, но и повышенную чувствительность рынка к внешним шокам и изменению спроса: вход по уже выросшим ценам требует более осторожной оценки горизонта инвестиций и сценариев выхода.

От 11% до 32%: какую доходность могут принести объекты

Премиальные виллы на Буките сегодня могут показывать 11–15% годовых netto при долгосрочной аренде (договоры от 6–12 месяцев) и 22–32% годовых при посуточной сдаче в высокий сезон с учетом загрузки 70–85% и вычетом операционных расходов и комиссий. Эти значения зависят от конкретной локации, уровня сервиса, сезонности, качества управления и не могут рассматриваться как гарантированные.

По Бали в целом средний ROI по виллам обычно оценивается в 7–12% годовых, а значения выше 15–20% характерны именно для наиболее востребованных прибрежных зон полуострова с прямым выходом к океану и развитой курортной инфраструктурой. 

Почему именно Букит выигрывает у Чангу, Убуда и Семиньяка

В 2018–2022 годах роль «звезды» Бали играл Чангу, где происходил основной рост цен и запускались самые обсуждаемые девелоперские проекты. К 2024–2025 годам маятник сместился на юг — в сторону Букита: Чангу и Семиньяк уже максимально уплотнены застройкой, свободных участков у воды почти не осталось, а новые проекты вынуждены уходить все дальше от первой линии моря.

Убуд привлекателен за счет культурной повестки, зеленых ландшафтов и wellness-туризма, но он менее силен в сегменте дорогих океанских вилл с акцентом на beach lifestyle, где гости готовы платить премию за прямой доступ к серф-спотам, пляжным клубам и sunset-локациям. Букит же сочетает сразу несколько факторов: улучшенную дорожную доступность от аэропорта, развитие инфраструктуры (рестораны, клубы, школы серфинга, фитнес и wellness), ограниченное предложение земли на плато и растущую узнаваемость как «нового Чангу» среди туристов из Азии, Европы и стран СНГ. При этом дальнейшее развитие локации и сохранение текущих темпов роста остаются сценарными, а не гарантированными.

Потенциал капитализации на 5 лет: еще +50–80%?

По моему мнению, с учетом уже сложившейся ценовой базы и насыщения старых курортов консервативный сценарий по Букиту на горизонте ближайших пяти лет капитализация объектов на букете может вырасти в размере 50–80% в валюте. Драйверы этого роста понятны: прогнозируемое дальнейшее увеличение турпотока, растущее число экспатов и цифровых кочевников, хронический дефицит качественных вилл в премиальных локациях и ограничения по плотности и высотности застройки.

Дополнительно работает эффект «догоняющего спроса»: институциональные и крупные частные инвесторы из Азии и Ближнего Востока системно заходят в проекты на Буките лишь с 2023–2024 годов, тогда как пик интереса к Чангу пришелся на 2018–2020 годы. Для частного инвестора это означает, что он все еще может войти в растущий рынок до того, как цены окончательно зафиксируются на новом уровне. При этом прогнозы по росту на 50–80% остаются оценочными и зависят от сохранения текущих трендов, отсутствия серьезных внешних шоков и умеренных темпов выхода нового предложения.

Юридическая структура и минимизация рисков

Базовая рабочая схема для иностранных инвесторов — использование индонезийской компании формата PMA (Penanaman Modal Asing), которая позволяет законно владеть объектами, управлять ими, получать доход и репатриировать прибыль. В проектах на Буките распространена модель долгосрочного leasehold (долгосрочной аренды с вещными правами) на 25–30 лет с изначально прописанным в договоре механизмом автоматического продления еще на сопоставимый срок по заранее согласованной формуле.

Такая конструкция призвана снизить ключевой юридический риск и дать понятный горизонт планирования в 50–60 лет, что достаточно как для личного использования, так и для инвестиционного сценария с дальнейшей продажей. Однако важно учитывать, что leasehold не тождественен прямой собственности на землю, а условия продления, выкупа и распределения рисков зависят от конкретных договоров. Дополнительные риски связаны с возможным изменением регулирования, качеством локального юридического сопровождения и практикой исполнения контрактов в индонезийской юрисдикции, поэтому независимая правовая экспертиза и проверка контрагентов являются критически важными.

Практика последних лет показывает наличие успешных кейсов выхода российских и азиатских инвесторов из проектов на Бали с совокупной доходностью капитала 2–3× за 3–4 года за счет комбинации раннего входа в девелоперскую стадию, роста рынка и качественного управления арендой. Эти примеры иллюстрируют верхнюю часть возможного диапазона и не могут восприниматься как типовой или гарантированный результат.

Практика российских инвесторов, структура сделки и риск-профиль

Инвестор, уже имеющий опыты в Москве, Сочи, Турции или на Северном Кипре, на Буките сталкивается с более высокой потенциальной доходностью, но и с иным профилем рисков. Ключевые точки контроля — юридическая чистота земли и прав (правильная структура PMA и leasehold), качество застройщика, надежность партнеров, наличие прозрачной финансовой модели и договора с управляющей компанией, которая умеет работать с международным спросом и динамическим ценообразованием.

Оптимальный чек входа в премиальные проекты на Буките сегодня — от 250–300 тыс. долларов за компактную виллу или доходный юнит в курортном комплексе и до 700 тыс.–1 млн долларов за видовые объекты на первой линии с авторской архитектурой и расширенной инфраструктурой. При капитале 300–500 тыс. долларов инвестор может либо сфокусироваться на одной флагманской вилле в топовой локации, либо собрать мини-портфель из 2–3 объектов в разных частях полуострова, диверсифицируя риски по типу аренды (долгосрок/посутка) и целевой аудитории. При этом необходимо учитывать валютный риск, возможные изменения в турпотоке, конкуренцию со стороны новых проектов и потенциально более долгий срок экспозиции при выходе из объекта по целевой цене.

Вывод: рынок роста с повышенными рисками

Комбинация уже произошедшего роста цен на 85–120% за последние три года и оцениваемого потенциала дальнейшей капитализации на 50–80% в ближайшие пять лет делает Букит важной точкой на карте зарубежной недвижимости для частных инвесторов, ищущих более высокую доходность. При текущей доходности 11–15% netto в долгосрочной аренде и 22–32% в посуточном сегменте, а также наличии отработанных на практике юридических схем и долгосрочный leasehold с пролонгацией, Букит выглядит одним из наиболее динамичных сегментов премиального рынка Бали.

Одновременно это рынок с повышенными рисками: от юридических и регуляторных до рыночных, операционных и валютных. Для опытного российского инвестора ключевым становится не только выбор конкретной локации и проекта, но и готовность к профессиональной работе с рисками, проведению независимой юридической и финансовой экспертизы и пониманию того, что прошлые показатели доходности и роста не гарантируют аналогичных результатов в будущем.

Материал носит обзорно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.