Без ажиотажа: как улучшить программу «семейной ипотеки»

31 октября Министерство финансов сообщило о выделении нового транша в размере 350 млрд рублей для новых выдач. 

Безусловно, такая поддержка важна, так как она помогает семьям с детьми приобретать жилье у застройщиков и через подрядные организации по доступной ставке кредита, а также поддерживает строительную отрасль в условиях высоких рыночных ставок.

Но что не так с программой «Семейная ипотека»? Почему невозможно управлять ею без возникновения ажиотажа, приостановок, пауз и необходимости в новых траншах?

Не многие согласятся с этим предложением, но оно заслуживает рассмотрения. Если рассматривать льготные программы как меры адресной поддержки, особенно в контексте семейной ипотеки для семей с детьми, стоит установить четкие критерии для тех, кто действительно нуждается в этой поддержке. Это не должно восприниматься как противодействие развитию демографии, а скорее как размышление о кредите и необходимости стабильных, долгосрочных и понятных правил.

Первое, на что стоит обратить внимание, — это ограничение минимальной площади.

Для стимулирования демографии «микро-квартиры» и даже однокомнатные квартиры вряд ли смогут способствовать увеличению рождаемости или улучшению качества жизни семьи. Жить втроем или вчетвером на 20-30 квадратных метрах, где жилая площадь составляет максимум половину — сложно. Поэтому стоит рассмотреть установление минимальной планировки от двух изолированных комнат, а не «евро» формата, и метража от 50 квадратных метров. Это поможет улучшить качество жизни и побудит застройщиков создавать объекты большей площади с разнообразными планировками для семей.

Дополню: покупка, например, еще одной квартиры для подрастающего сына или дочери — это вопрос, который не требует поддержки. Его следует рассматривать в другой плоскости, так как это, в первую очередь, заслуга родителей, имеющих такую возможность. Распространять льготы на такие случаи было бы нелогично.

В критериях адресности стоит рассмотреть ограничение выдачи льгот инвесторам. Например, учитывать наличие у гражданина и его супруга еще одной квартиры в собственности. Или, как минимум, начинать с двух полноценных квартир в собственности семьи. Если у гражданина уже есть два и более объекта недвижимости (не доли и не земельный участок с дачей, а именно две полноценные квартиры или больше), и одна из них сдается в найм, возникает сомнение в использовании льготы как адресной программы по улучшению условий и помощи семье.

Что касается повторной ипотеки при закрытии первой и рождении еще одного ребенка, это следует рассматривать аналогично ситуации с наличием нескольких объектов недвижимости. Приобретение еще одной квартиры не должно поддерживаться льготами. Однако улучшение условий путем продажи первичной квартиры и покупки, например, трехкомнатной — вполне допустимо. Более того, этот механизм несложно отследить.

Что касается минимального первоначального взноса, не стоит устанавливать единые ограничения для всех. Можно ввести градацию в зависимости от статуса заемщика или наличия у него другой собственности. Если у семьи нет недвижимости, взнос может составлять от 20%. На второй объект, если уже есть один, — от 50%. А для улучшения условий — от 70%.

Таким образом, льгота будет действительно служить поддержкой для нуждающихся, одновременно способствуя корректировке планировок в будущих жилых комплексах и ограничивая возможности для инвестиционных покупок.

Учитывая вышесказанное, даже если руководствоваться только первым пунктом, массовый спрос снизится сам по себе. Да, некоторые могут посчитать это несправедливым, а другие согласятся. Однако можно сделать вывод, что если семья действительно нуждается в жилой площади, а не в скидке на покупку, то необходим другой инструмент. Например, социальный найм без права приватизации имущества, по адекватной стоимости. Механизм определения стоимости необходимо тщательно проработать, чтобы избежать как слишком низкой аренды, так и завышенных цен. Также важно предусмотреть проверку адресности программы и исключение из нее в случае изменения жизненной ситуации, чтобы избежать покупки дополнительной недвижимости на родственников, пользуясь льготной арендой от государства.