Итоги уходящего года от ГК «БЭЛ Девелопмент»

Елена Ивановна, ваша компания — одна из старейших участниц рынка, вы прошли через множество кризисов в отрасли. Чем кризис текущего года отличается от предыдущих? Какой кризисный период запомнился больше всего и почему?

Действительно, наша компания была образована в 2002 году, и кризис этого года для нас уже третий. Мы прошли через кризисы 2008, 2014–2015 гг., и каждый раз это позволяло нам становиться эффективнее, диверсифицировать поставки и уделять максимум внимания финансовой устойчивости. Именно этот накопленный опыт позволил нам увереннее встретить вызовы 2024–25 гг. и увидеть возможности для роста в 2026-м.

Как мы помним, кризис 2008 года, с его оттоком капитала и заморозкой проектов, был для застройщиков серьезным испытанием, но мы смогли его преодолеть, сохранив команду и бизнес-ядро, а кризис 2014–2015 гг. стал для рынка недвижимости переломным из-за валютного шока и скачка ипотечных ставок до 17%. Это привело к заморозке сотен проектов и банкротству перекредитованных застройщиков. Ответом государства стало введение льготной ипотеки (6,5%) и запуск реформы долевого строительства с эскроу-счетами. Текущий кризис менее острый, но структурно сложнее: высокая себестоимость строительства, завершение массовой программы льготной ипотеки и рост ключевой ставки до 21%. Но можно сказать, что это не коснулось нас, так как сегмент элитной недвижимости меньше всего зависит от ключевой ставки и ипотечных программ. Более того, на протяжении этого года мы фиксировали возросший интерес среди инвесторов и покупателей к приобретению элитных лотов. В частности, в клубном комплексе «Долгоруковская, 25» Тверского района столицы осталось всего 3 пентхауса. Помимо двух уровней и 6-метровых потолков, плюсом является возможность установки дровяных каминов и выход на собственную эксплуатируемую кровлю.

Вообще, рынок элитной недвижимости 2025 года богат на открытия. Например, в центре Новосибирска, где у нас построен элитный проект «Маяковский», зарекомендовала себя система рассрочек и продажа жилья в лизинг. Также хорошо работают клиентские мероприятия, благодаря которым за летний период было заключено 8 крупных сделок. Проявила себя и система флиппинга. За две недели экспозиции был продан апартамент с ремонтом, который длился всего 3 месяца. Сейчас мы заканчиваем ремонт еще в одной бутик-квартире. Дизайн выполнен в глубоком винном цвете, а в интерьере сочетаются эстетика неоклассики и ар-деко. Такие показатели демонстрируют высокий покупательский интерес к видовым проектам, построенным в центральных локациях. Цены в них со временем только продолжают расти.

Какие есть «социальные обязательства» у застройщиков жилых проектов?

Я бы не назвала это «обязательством», но, безусловно, в *проектах уделяется большое внимание объектам социальной инфраструктуры. В сентябре этого года в новом проекте КРТ в Адыгее открылась школа на 1100 учеников, а в следующем году будет введен в эксплуатацию детский сад. Отмечу, что это редкий случай, когда социальные учреждения вводятся в эксплуатацию в рамках первой очереди строительства. 

Какова сейчас ситуация на рынке элитной недвижимости?

По данным аналитиков, число сделок с элитной недвижимостью за прошлый год выросло почти в два раза. Рост обусловлен общей геополитической ситуацией и неопределенностью вложений. Инвесторы уходят в недвижимость как в наиболее понятный и ликвидный сегмент. Возросшие продажи в более дорогих сегментах сигнализируют о продолжающемся спросе на российскую недвижимость. И тому есть причины, среди которых разочарование в зарубежных предложениях, волатильность курса валют. Также возрастает качество и уникальность предложений на российском рынке, растет число эксклюзивных лотов, а рост в портфеле редких форматов жилья повышает его стоимость и престиж, вызывая чувство удовлетворенности у владельцев недвижимости. Россиянам по-прежнему более понятен формат квадратных метров, чем инвестиции в золото или игра на фондовой бирже.

Чем привлекает элитный метр?

Бассейны, сигарные комнаты, переговорные, консьерж-сервис — все это давно стало реальностью российских проектов. То, что позволяет резидентам жить в элитном и комфортном жилье. Помимо топовых локаций в исторических районах города, современной, зачастую авторской архитектуры, покупателям элитного жилья важна внутренняя «начинка» проекта. Элитный квадратный метр сегодня — это не просто площадь, а единица измерения иного качества жизни.

Покупатели смотрят на запас ликвидности, отдавая предпочтение новым домам. Обязательно смотрят на застройщика, концепцию проекта, архитектора или архитектурное бюро. Должен быть понятен визуальный ряд, функциональные планировки и наполненность инфраструктуры. Зарядные станции для электромобилей и специальное покрытие для спорткаров — лишь немногие составляющие элитного формата сегодняшнего дня.  Безусловно, локация — главный актив любого элитного проекта. Это адрес в историческом центре или на закрытой территории с видами и безупречной экологией. Ценность таких метров — в экономии времени и доступе к лучшему, что есть в городе. Большое внимание уделяется и архитектуре, материалам. За каждым метром стоит работа именитого архитектора и эксклюзивные материалы: натуральный камень, панорамное остекление, индивидуальные решения. Это вклад в долговечность и эстетику. Конечно же это и технологии, и безопасность. «Умный дом», многоуровневая охрана, приватный паркинг с валет-сервисом. Плата за метр — это плата за полный контроль и спокойствие и многое другое.

Что популярно на рынке элитной недвижимости?

Сегодня наметился тренд на семейные квартиры — это 3–4-комнатные лоты с хорошей планировкой и площадью. Здесь также произошли изменения: покупатели отдают предпочтение лаконичным, компактным лотам в пределах 100–150 кв. м. Ушел интерес к гигантомании в жилье. Две-три спальни с одной хозяйской мастер-спальней — идеальный вариант. Покупателей, заинтересованных в площадях свыше 200 кв. м, стало намного меньше, интерес к ним снизился.

Стандартом выбора элитного жилья стало наличие ванной комнаты в каждой спальне. Инфраструктуре и наполнению также уделяется большое внимание. Для клиентов стал важен стиль минимализм, отсутствие перегруженности в дизайне и оформлении общественных пространств, наличие круглосуточной охраны и консьерж-сервиса.  Покупатель стал более грамотным и искушенным, а значит, более трудно поддающимся влиянию. То есть, если раньше покупатель доверял риелторам и агентам, сейчас требуется больше инструментов и аргументов, чтобы доказать выбор именно этого проекта и его привлекательность на фоне других лотов.

Отмечу еще высокий интерес региональных покупателей к формату «пиджачной недвижимости» — это отдельный быстро растущий сегмент рынка. Как правило площадь таких лотов составляет 65–80 м² и это не столько жилье для постоянного проживания, сколько инструмент деловой жизни. Такие квартиры идеально подходят для того, чтобы остаться в городе после поздних встреч, часто приезжать в командировки или использовать как личный хаб в центре, когда основное жилье расположено за городом.

Каким рынок элитной недвижимости будет в 2026 году? 

Безусловно, стабильным. Как я уже отмечала, этот сегмент можно назвать самым устойчивым к кризисным явлениям и колебаниям курса, ставкам ЦБ и прочему. Несмотря на многообразие различных инвестиционных инструментов как для сохранения средств, так и для умножения капитала, недвижимость сегодня остается тем самым надежным и стабильным островком, и тут уже без привязки к конкретному сегменту — просто в сегменте элитной недвижимости это проявляется заметнее.

Российские деньги теперь реже уходят за границу. Инвесторы все чаще стали вкладывать в квадратные метры как в наиболее стабильный и понятный актив, если сравнивать с рынком акций, драгоценными металлами, биржей и криптовалютами. Бизнесмены покупают лоты в интересных, современных проектах в разных городах России. Они таким образом формируют свой инвестиционный портфель из квадратных метров, имеющих в будущем потенциал роста. Купленные квартиры и апартаменты в последующем используют для собственного проживания либо для сдачи в аренду. Что касается коммерческих площадей — здесь также важную роль играет центральная локация в центре города и знаковый, модный проект.

Какова ваша стратегия?  

Изначально стратегия компании была несколько имперской — мы планировали строить знаковые объекты в центральных топовых локациях крупных городов. И нам это удалось — помимо олимпийских объектов в Сочи, мы построили гостиницу «Хайятт» в Душанбе, БЦ «Ереван Плаза» в центре Армении, клубные дома в историческом центре Москвы.

Мы действительно подходим к каждому нашему объекту, неважно, массовый ли он или элитный и эксклюзивный, как к произведению искусства. Но при этом важно, чтобы он имел продолжение в градостроительном контексте и во взаимоотношениях с жителями региона. Значение имеет все: история создания, эксплуатация, локация, будущая функция, инвестиционный потенциал и многое другое. В целом, мы придерживаемся принципа «сохранять, бережно развивая». Наша стратегия строится на нашем ключевом конкурентном преимуществе — способности создавать уникальную ценность в премиальном сегменте. Мы уверены в успехе, потому что наша модель адаптирована к новой реальности.