ИЖС по эскроу: новый подход к приобретению и строительству своего дома

Один из действенных механизмов защиты прав дольщиков — использование эскроу-счетов. Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по договорам долевого участия блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. 

Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут потрачены застройщиком и они получат свои объекты недвижимости либо им вернут деньги, если объекты недвижимости не будут переданы дольщикам.

С 1 марта текущего года в силу вступил закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Теперь создан механизм использования эскроу-счетов для расчетов по договору подряда, который заключается с гражданином РФ для строительства жилого дома на его участке.

• Земля должна быть у гражданина в собственности или предоставлена ему в аренду (безвозмездное пользование) для приобретения права собственности на построенный на ней дом (ч.1 ст. 1, п.2 ст 2 Федерального закона от 22.07.2024 N 186-ФЗ).
• Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона № 186-ФЗ счет эскроу используется по желанию сторон. 
• Для участия в таких договорных конструкциях подрядчик должен соответствовать ряду требований. 

Основные положения 

• Подрядчик должен является юрлицом или индивидуальным предпринимателем (ИП), он должен быть зарегистрирован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и иметь идентификатор.
• Денежные средства на счет эскроу вносятся после подписания сторонами договора строительного подряда на срок условного депонирования денежных средств. И он не может превышать более, чем на шесть месяцев, предусмотренный договором строительного подряда срок окончания строительства жилого дома. 
• Срок условного депонирования продлевается эскроу-агентом по заявлению одной из сторон договора.
• Не позднее пяти рабочих дней после получения подтверждения государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются эскроу-агентом подрядчику либо направляются на оплату обязательств подрядчика по кредитному договору (если есть поручение подрядчика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств подрядчика по кредитному договору).

На совещании Президента России Владимира Путина с членами правительства было отражено, что исключены ситуации, когда люди, отдав средства на строительство ИЖС, могли остаться с недостроенными домами или объектом, на который невозможно оформить права. При этом данный Закон не ограничивает возможности строительства ИЖС другими иными способами. 

Уточним, правительство отчиталось перед Владимиром Путиным о поддержке растущего сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в конце июля. Тогда же Президент подписал пакет законов, распространяющих действие механизма эскроу-счетов на сегмент ИЖС. 

ИЖС —  цифры и планы

А еще ранее, в феврале текущего года, глава государства рекомендовал регионам проводить регулярный мониторинг частного строительства, в том числе того, которое ведется с использованием счетов эскроу. Данная рекомендации содержится в перечне поручений, данных Президентом по итогам проведенной в конце 2024 года большой пресс-конференции (со всем списком поручений можно ознакомиться на сайте kremlin.ru).

По экспертным оценкам, в 2025 году с применением счетов эскроу дополнительно будет построено примерно 3 тыс. домов, на 2026 год уже запланировано 52 тыс. домов на 7 млн кв.м. Ключевая задача — сделать приобретение и строительство своего дома таким же простым и понятным, как покупка квартиры.

В Ростовской области число эскроу-счетов для ИЖС увеличивается. Так, в период с 2022 по 2024 год объем кредитования ИЖС вырос в четыре раза, сообщил первый замминистра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев, выступая на пресс-конференции по итогам работы строительного комплекса. По его словам, в июле было 237 договоров с эскроу-счетами, а в августе — уже 371.

Власти уверены в значительном потенциале для роста ввода ИЖС. В регионах активно ведется градостроительная подготовка земель, благодаря которой уже подготовлено 19 тыс. га участков. Эти участки позволят возвести 58 млн кв.м частных домов, что существенно улучшит жилищные условия граждан. 

К 2030 году, согласно амбициозным планам, площадь подготовленных участков достигнет 75 тыс. га, а общий объем построенного жилья составит 225 млн кв.м. Однако, несмотря на эти перспективы, одной из ключевых проблем остается недостаточная обеспеченность участков необходимой инфраструктурой, что может замедлить развитие сектора.

Страхи заказчика 

Механизм применения эскроу-счетов значительно защищает интересы заказчиков, создает для них неоценимые гарантии. По сути он блокирует основные страхи заказчиков: их деньги не пропадут, имущественное положение подрядчика, вплоть до банкротства, не повлияет на сохранность денег заказчика. Получить их подрядчик сможет только в одном случае — выполнение обязательств по договору.

Оправдано ли применение такого механизма в индивидуальном жилищным строительстве, ответ однозначный? Ответ — да. Строители на этом рынке подвержены кризисам, изменению имущественного положения.

Для самого строителя, подрядчика строительство по такому механизму менее удобно, нежели при передаче ему заказчиком денежных средств. Однако те, кто готов работать по нему, несомненно расширяют круг потенциальных заказчиков — теми, кто готов строить дом только в условиях гарантий.