Как за 10 минут самому оценить квартиру

Точно рассчитать рыночную стоимость квартиры важно еще до того, как будет опубликовано объявление о ее продаже. Иначе есть риск продешевить и лишиться части той суммы, которую можно выручить за объект. А завысить цену — значит, потерять время и силы: они будут потрачены на бесполезные переговоры с покупателями. Как же выяснить, сколько стоит квартира на рынке?

Что влияет на стоимость жилья

Она зависит от множества факторов. Одни из них постоянны, другие время от времени меняются. К последним относятся:

• экономическая и политическая ситуация в стране;
• объемы строительства в той местности, где будет продаваться объект;
• покупательский спрос;
• действие государственных программ жилищного кредитования;
• размер ключевой ставки ЦБ РФ;
• курс рубля.

В числе постоянных факторов, влияющих на цену квартиры, — ее месторасположение, площадь, планировка, этаж, материал, из которого построен дом.

Жилая недвижимость дороже, если находится в деловом и культурном центре города, и дешевле, если она на окраине, в поселке. Чем дальше от транспортных узлов и остановок автобусов, трамваев, станций метро, тем ниже цена жилья.

Готовые квартиры в новостройках ценятся выше вторички, за исключением хорошо сохранившихся старинных, исторических зданий. Жилье в кирпичных домах ценнее панельных хрущевок, но дешевле, чем в монолитных домах. При этом цена меняется в зависимости от того, в каком состоянии здание и в каком году оно построено: чем «моложе» и крепче, тем дороже.

Квартиры на первом этаже традиционно доступнее всех остальных. В старых типовых зданиях дешевой считается еще и жилплощадь на верхнем этаже. Однако в новых высотках повышенной комфортности, наоборот, под крышей находятся элитные квартиры с индивидуальными условиями.

Отсутствие балкона или лоджии — минус в цене. Просторная, остекленная лоджия с отделкой и отоплением добавляет квартире стоимость. Большое значение имеет естественная освещенность помещений и вид из окон. Светлые комнаты с живописной панорамой окрестностей определяют движение цены вверх.

Она варьируется и в соответствии с более или менее развитой инфраструктурой. Если рядом с домом есть школа, детский сад, магазины, не очень далеко находится поликлиника, то можно выставлять более высокий ценник по сравнению с жильем, от которого до всех этих учреждений далековато.

В то же время красивый дизайнерский ремонт порой даже хрущевку ставит в конкурентоспособное положение по отношению к недвижимости в современном доме, но с несвежей отделкой. Цена подрастает при установке новых инженерных систем — сантехники, электропроводки.

Многие покупатели ищут квартиру с мебелью и бытовой техникой, что также повышает ценник.

Как оценить квартиру самостоятельно: алгоритм действий

Чтобы получить максимально точную оценку квартиры по всем параметрам, стоит обратиться к специалистам, в кейсе которых — сотни успешных сделок на рынке жилья.

А можно поступить проще — зайти на сайт одного из агентств недвижимости, где есть онлайн-калькулятор для оценки квартир на основе площади, года постройки дома, количества комнат. Достаточно внести в форму данные объекта, чтобы сервис выдал его ориентировочную стоимость. Однако в этом случае не будут учтены индивидуальные качества недвижимости.

Примерную экспресс-оценку квартиры несложно выполнить и самому. Что для этого нужно?

1. Найдите актуальные объявления о продаже жилплощади, основные характеристики которой совпадают с параметрами вашего объекта. Желательно рассматривать жилье, расположенное поблизости, в том же районе.
2. Проведите сравнение аналогов на сайтах ЦИАН, АВИТО, а возможно, и других агрегаторов объявлений о продаже недвижимости. По фотографиям определите качество ремонта и других параметров, которые влияют на покупательский спрос. Ремонт вашей жилплощади выполнен более основательно в сравнении с аналогами? Прибавьте к цене примерную стоимость ремонта. Ваше жилье находится на первом этаже? Отнимите от полученной суммы 10%. 
3. Чтобы узнать цену квартиры, в среднем, по рынку, то же самое проделайте с другими характеристиками. Итоговая сумма получится приблизительной, однако ее можно указать при публикации объявления о продаже объекта.

Так можно выполнить онлайн-оценку квартиры всего за 10 минут. Если результат будет ниже или выше реальной стоимости, рынок откорректирует его за две — три недели. При завышенной цене у объявления будет мало просмотров, а звонков, скорее всего, не будет совсем.

Заниженная ценовая планка, наоборот, быстро привлечет потенциальных покупателей. В этом случае, главное — не торопиться продавать квартиру, если, конечно, ее оценка и выкуп не требуются срочно. А цену, указанную в объявлении изначально, можно как повысить, так и понизить.

Что важнее — кадастровая или рыночная стоимость

На основе среднестатистических данных формируется кадастровая стоимость жилья. Она бывает ниже или выше рыночной и важна в таких случаях, как:

• уплата налога за владение жилой недвижимостью (чем выше кадастровая оценка, тем больше налог);
• приватизация;
• раздел имущества через суд или споры о владении жильем;
• продажа при владении квартирой меньше пяти лет;
• использование недвижимости в качестве залога для получения кредита и пр.

Кадастровая стоимость меняется медленно, один раз в течение нескольких лет, а рыночная гораздо изменчивее. При продаже или покупке квартиры важнее знать ее рыночную стоимость. В процессе владения, наоборот, на первом плане будет кадастровая. Чтобы узнать ее, нужно обратиться в МФЦ или зайти на сайт Росреестра.

Когда нужен профессиональный оценщик

Есть ситуации, когда самостоятельной оценкой квартиры не обойтись и необходим профессионал.

Распространенный пример — оформление наследства. Чтобы поделить стоимость квартиры, завещанной нескольким наследникам, нужно знать ее точно. Одним из них это позволит без ошибки рассчитать денежную компенсацию для отказа от владения недвижимостью, чтобы другие без проблем оформили на нее права собственности.

Профессиональная оценка жилья в России все чаще требуется при заключении брачных контрактов. В случае развода это обеспечит законный и точный раздел имущества между супругами.

Если брак был заключен без официального договора, услуги оценщика пригодятся при его расторжении, когда придется делить стоимость квартиры между супругами.

Точно знать рыночную цену квартиры нужно при оформлении страхования. Тогда при несчастном случае страховщики будут знать, какую сумму выплатить ее владельцу.

Чтобы получить государственную поддержку улучшения жилищных условий, органам опеки необходимо предоставить профессиональную оценку стоимости недвижимости, которая стала тесной.

При оформлении кредита под залог квартиры тоже нужно профессионально ее оценить. Въезд в страну визового режима может потребовать такой оценки: некоторые государства выдают право въезда только в том случае, если заявитель имеет собственную недвижимость в родной стране.

Сделка купли-продажи объекта также нуждается в его независимой оценке.

Есть и другие ситуации, при которых может потребоваться помощь профессионального оценщика (определение размера ущерба, нанесенного жилищу, постановка квартиры на баланс организации и т. д).

Вывод:
В итоге собственнику важно понимать не только примерную рыночную цену, но и то, как формируется кадастровая стоимость квартиры и почему она влияет на налоги, льготы и ряд юридически значимых решений. Чем лучше вы ориентируетесь в этих цифрах, тем меньше риск продешевить при продаже или, наоборот, завысить ожидания и потерять время.

Базовый расчет можно сделать самостоятельно — по объявлениям, аналогам и онлайн-калькуляторам. Но как только речь заходит о сложных юридических ситуациях, кредитах под залог, наследстве или спорах с государственными органами, профессиональная оценка перестает быть опцией и превращается в необходимый инструмент защиты ваших интересов.