Новое в регулировании Видов разрешенного использования земельных участков

В настоящее время, в связи с отсутствием законодательного регулирования в части порядка определения Видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков различных категорий, регламентов их использованиям, у землепользователей, арендаторов и собственников возникают различные трудности при использовании земельных участков. 

Например, нецелевое использование земельного участка — является административным правонарушением и карается штрафом (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, для юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей).

Анализ новелл законодательства в части ВРИ, проведенный экспертом АО «ГК ШАНЭКО», может помочь в решении проблем, исключении рисков в части правоотношений, связанных с объектами недвижимости, в частности с земельными участками.

В 2025 году в правовом режиме Видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и регламентах использования земель произошли важные изменения, в частности:

• усовершенствованы Порядок определения ВРИ земельных участков и их использования;
• систематизированы разрозненные нормы, в результате чего устранены противоречия, возникающие при определении ВРИ земельных участков.

Изменения вступают в силу с 01.03.2026 г.

Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ (далее — Закон № 295-ФЗ) в Земельный кодекс РФ взамен различных положений включены:

• Глава «II.1. Виды разрешенного использования земельных участков»;
• Статья «11.11. Определение категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков при образовании земельных участков»,

также внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон о государственной регистрации недвижимости и другие законы.

Рассмотрим основные положения нового Закона № 295-ФЗ.

1. Законодателем дано определение ВРИ.

Вид разрешенного использования земельного участка — вид деятельности, который с учетом установленных ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если не предусмотрено иное (п. 1 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ).

Виды разрешенного использования земельных участков и регламенты их использования с 01.03.2026 г. будут устанавливаться в соответствии со следующими документами:

• Градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для земель в границах населенных пунктов; земельных участков в границах населенных пунктов и расположенных в границах особо охраняемых природных территорий; земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах;
• Лесохозяйственными регламентами для земель лесного фонда;
• Положениями об особо охраняемых природных территориях для земель лесного фонда в составе ООПТ и их охранных зон;
• Отдельными Федеральными законами для земель иных категорий, например для: земель сельскохозяйственного (далее — с/х) назначения; земельных участков в границах «территорий» объектов культурного наследия;
• Документацией по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории) (далее — ДПТ) в отношении: земельных участков для размещения линейных объектов и для строительства и реконструкции транспортно-пересадочных узлов; участков в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров и территорий опережающего социально-экономического развития; земельных участков, предоставленных для комплексного развития территории; искусственных земельных участках; садовых и огородных участков; участков и территорий общего пользования; земельных участков в границах территории гаражного назначения (ГСК);
• Решением уполномоченного органа при образовании участков из земель и участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в целях проведения аукционов, а также земельных участков для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
• Лицензией на пользование недрами или проектной документацией на осуществление пользования недрами. 

2. Разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором они расположены (п. 7 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ).

Независимо от установленных ВРИ земельных участков и категории земель допускается использование земельных участков для (п. 4 ст. 14.3 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ):

• размещения геодезических пунктов;
• размещения лесохозяйственных, лесоустроительных и иных специальных информационных знаков;
• размещения линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для которых не требуется разработка ДПТ;
• ограждения земельного участка;
• возведения некапитальных строений, сооружений;
• складирования материалов, техники на период строительства, реконструкции;
• обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Законом № 295-ФЗ решена правовая коллизия относительно возможности/невозможности изменения ВРИ арендованного земельного участка, а именно: 

Арендатор земельного участка не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка (п. 3 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ).

То есть арендатор должен использовать земельный участок только с тем ВРИ, который установлен в договоре аренды.

4. ВРИ земельного участка под объектом недвижимости (зданием, сооружением).

Основной ВРИ образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (кроме подлежащих сносу), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с учтенными в ЕГРН ВРИ, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения  (п. 7 ст. 16 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ).

Данное изменение привело действующее законодательство в этом вопросе к соответствию одному из основных принципов Земельного кодекса РФ —  единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

5. ВРИ и цель предоставления земельного участка. 

Если в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договоре безвозмездного пользования не указан ВРИ земельного участка, он определяется исходя из цели предоставления земельного участка по договору (п. 16 ст. 16 Земельного кодекса РФ в ред. Закона № 295-ФЗ).

6. Требования к смене ВРИ в отношении земель сельскохозяйственного обращения.

Применительно к землям с/х назначения вводятся положения о возможности изменения ВРИ земельных участков, являющихся сельхозугодьями, под различные виды сельскохозяйственного использования.

Использование сельхозугодий для иных целей не допускается!

7. Изменения в Градостроительном кодексе РФ.

Градостроительный кодекс РФ дополнен новым предельным параметром для градостроительных регламентов — % процент площади земельных участков, которую допускается использовать в соответствии со вспомогательными ВРИ земельных участков (включая максимальный процент застройки земельного участка в соответствии со вспомогательными ВРИ).

8. Объединение/перераспределение участков с различными ВРИ. 

Законом устанавливается возможность объединения и перераспределения участков с различными ВРИ (п. 6 ст. 11.11 ЗК РФ).

С 01.03.2026 г. при объединении или перераспределении участков с разными ВРИ, находящихся в частной собственности и расположенных в пределах одной территориальной зоны, собственники вправе установить ВРИ образованного участка:

• как совокупность ВРИ исходных участков (данный вариант применяется по умолчанию);
• как один из видов ВРИ исходных участков;
• как один из основных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом, т.е. теперь допускается одним действием совершить сразу два кадастровых преобразования — и образовать участок, и привести ВРИ в соответствие с ПЗЗ (п. 6, 8 ст. 11.11 ЗК РФ). Разумеется, в таком случае законодатель не забыл напомнить о необходимости внесения в бюджет платы за изменение ВРИ в предусмотренных законодательством случаях (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 43-ФЗ в новой редакции). 

Основная часть норм Закона № 295-ФЗ не являются новыми, поскольку выведены из прежнего законодательного регулирования и сложившейся судебной практики .Например, возможность установления ВРИ участков для эксплуатации зданий, возведенных до принятия ПЗЗ, возможность изменения ВРИ арендованного земельного участка и другие.

Но сам факт законодательного закрепления рассмотренных положений имеет важное значение. Он позволит землепользователям, арендаторам и собственникам земельных участков оперировать нормами закона в диалоге с уполномоченными органами при решении различных вопросов, связанных с использованием земельных участков.

Учитывая вступление в силу вышеуказанного Закона № 295-ФЗ с 01.03.2025 года рекомендуем землепользователям, арендаторам и собственникам земельных участков:

• внимательно изучить нормы законодательства, вступающие в силу;
• проверить актуальность ВРИ своего участка в ЕГРН;
• уточнить ВРИ, если он не соответствует фактическому использованию земельного участка.