Как застройщику продавать дома в коттеджном поселке

При строительстве коттеджных поселков есть как минимум пять вариантов оформления отношений с покупателем.

• Можно продать готовый дом на участке.
• Заключить договор купли-продажи земельного участка и договор подряда на строительство.
• Можно оформить договор купли-продажи будущей недвижимости — жилого дома.
• А также договор долевого участия в строительстве.
• Или продать недостроенный объект.

Кроме того, если будет принят законопроект № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», появится еще один новый способ. Рассмотрим, какой вариант выгоднее для застройщика с точки зрения налогообложения.

Общая система налогообложения

1. Продажа готовых домов на земельных участках.

Продажа земельных участков не облагается НДС по пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Продажа жилых домов тоже — по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Соответственно и с продажи дома на участке платить НДС не нужно.

Если дом на арендованном земельном участке, то продажа дома не облагается НДС, а вот передача прав аренды НДС облагается.

2. Продажа недостроенного жилого дома с передачей прав на земельный участок.

По поводу этого варианта у Минфина РФ и судов разные позиции. В письме Минфина РФ от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 указано, что при применении ОСН такая сделка облагается НДС. А Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении по делу № А75-1854/2021 высказал другую точку зрения. Налогоплательщик хотел вернуть НДС при приобретении недостроенного многоквартирного дома. Суд отказал ему в вычетах, сославшись на то, что продажа недостроенных жилых домов не облагается НДС.

3. Заключение двух договоров: купли–продажи земельного участка и подряда на строительство дома.

Как мы уже разобрались, с продажи земельного участка платить НДС не нужно. А вот с дохода от услуг по строительству придеться заплатить НДС.

4. Заключение договора купли–продажи будущей недвижимой вещи — жилого дома.

В этом случае покупатель вносит предоплату за дом, который будет построен на земельном участке, который принадлежит (или будет принадлежать) застройщику на праве собственности или аренды и в дальнейшем соответствующие права перейдут покупателю.

При заключении договора даже земельный участок для строительства может быть не сформирован. Например, у застройщика есть земля для сельскохозяйственного использования, а он хочет перевести ее в категорию для индивидуального жилищного строительства. Он делит участок на более мелкие и продает по частям.

Такие сделки не облагается НДС, по мнению судов. Позиция о том, что предоплата по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого помещения) не облагается НДС содержится в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 № 09АП-36986/2012 по делу № А40-47023/12-99-261 (Постановлением ФАС Московского округа от 21.05.2013 по делу № А40-47023/12-99-261 данное постановление оставлено без изменения), от 05.06.2013 № 09АП-14266/2013 по делу № А40-169603/12-20-765, от 20.06.2013 № 09АП-14851/2013 по делу № А40-45446/12-20-243.

5. Заключение договора долевого участия при строительстве малоэтажного жилого комплекса.

Речь о строительстве по ч. 2.1–1 ст. 1, п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Вознаграждение застройщика не облагается НДС (п. 23.1. ст. 149 НК РФ).

Упрощенная система налогообложения

Мы рассмотрели налогообложение сделок для предпринимателей на общей системе налогообложения.

Но некоторые застройщики могут применять упрощенную систему налогообложения.

Лимит доходов в 2024 году до повышенной ставки УСН 199 350 т. ₽ (с квартала превышения УСН «доходы» 8%, УСН «доходы минус расходы» 20%), общий лимит доходов на УСН 265 800 т. ₽, с квартала превышения уже ОСН.

1. Во всех случаях суммы договоров признаются в доходах на УСН:

• продажа готовых домов на земельных участках,
• продажа недостроенного жилого дома с передачей прав на земельный участок,
• заключение договора купли–продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома),
• заключение двух договоров: купли-продажи земельного участка и подряда на строительство дома.

2. При использовании УСН «доходы минус расходы», расходы на приобретение земельного участка признаются после его передачи покупателю, расходы на строительные материалы — после оприходования и оплаты, расходы на подрядные работы — после принятия результатов работ и оплаты, зарплата — после выплаты.

3. При заключении застройщиком договора долевого участия в строительстве в доходах на УСН в момент раскрытия счетов эскроу признается разница между договорной стоимостью и фактическими расходами на строительство, которые оплачены.

В случае принятия законопроекта в доходах будет признаваться вознаграждение подрядчика на момент раскрытия счетов эскроу.

Резюме

Для того, чтобы не переплачивать налоги при строительстве коттеджных поселков, в первую очередь следует определиться с системой налогообложения.

При доходах до 265,8 млн ₽ в год застройщик может применять упрощенную систему налогообложения. А если бизнес не проходит по критериям УСН, можно выбрать наиболее выгодный вариант сделки на ОСН.

При продаже готового или недостроенного дома на участке, по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи или заключении ДДУ в строительстве малоэтажного ЖК застройщику не надо будет платить НДС.