Какие факторы повлияют на рынок жилья в ближайшие годы

Современные люди привыкли к бесконечному росту стоимости квартир. Хорошие объекты всегда будут в цене, а будет ли в цене 20-метровая квартира в чистом поле?  Инвестору в жилье (квартиры) нужно заранее думать, кому это все он будет продавать.

Демографические факторы влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения жилья и сделает рынок более гармоничным. Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объем рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнет стремительно сокращаться. Эта группа уже не сможет определять движение рынка. 

Сейчас основные покупатели жилья  в России это люди в возрасте 20-45 лет — порядка 34 млн. человек или 23% населения. Прогноз: число молодых семей, которые приобретали свое первое жилье к 2025 г.,  снизится до 24 млн. человек или 16% населения. 

К тому же для рожденных в современной России квартира постепенно перестанет быть главной финансовой целью. Молодежь выбирает аренду (свобода, развитие шеринг-экономики). На покупку квартиры обычно подталкивает пополнение в семье, а раз рождение первого ребенка оттягивается, то откладывается и покупка недвижимости.

С 2020 по 2024 года цены на вторичку выросли — на 77%, на новостройки  — на 111%, зарплаты — на 71%. В результате доступность жилья в 2024 года находится на более низком уровне, чем она была до программ с господдержкой.

Плюс естественная убыль населения — неизбежный демографический тренд. 

– В коммерческую недвижимость россияне инвестируют крайне мало (0,3% от инвестиционного портфеля физлиц), что отражает с одной стороны пока еще невысокую финансовую активность граждан России на фондовом рынке, а с другой стороны молодость рынка финансовых продуктов инвестирования в коммерческую недвижимость, доступные для частных инвесторов.   Рынок ЗПИФов коммерческой недвижимости, доступный для частного инвестора, стал активно развиваться и расти с 2020 года, когда паи фондов стали массово доступны частным инвесторам для инвестиций через покупку паев ЗПИФов на МосБирже. 

Потенциал развития рынка ЗПИФов коммерческой недвижимости в России высок. На американском рынке более 40% домохозяйств инвестируют в коммерческую недвижимость через биржевые продукты.  

Общий объем денег, которые россияне инвестируют либо имеют на счетах в банке или наличными, по итогам 1 квартала 2024 года Аналитический центр PARUS оценивает в 110–120 трлн рублей.

При этом 47 трлн рублей граждане России хранят на банковских депозитах, 35–45 трлн рублей вложили в покупку квартир с инвестиционной целью (перепродажа после строительства новостройки или для сдачи в аренду).

Еще 15 трлн рублей россияне хранят «под подушкой».

Закрытый паевый инвестиционный фонд — это фонд, где каждый участник может получить прибыль в зависимости от вложенных средств.