Автоматическое проектирование: как меняется рынок серийного девелопмента

Рынок индустриальной недвижимости переживает трансформацию, переходя от точечных проектов к масштабируемому серийному девелопменту. Этот сдвиг требует стандартизации и высокой скорости реализации, что невозможно без внедрения технологий автоматического проектирования.

О том, как автоматизация становится основой для массового запуска индустриальных парков и почему этот тренд важен для экономики, рассказала Валентина Шумилова, эксперт по внедрению ИИ, бизнес-консультант, заслуженный строитель Московской области и девелопер.

Тренд на серийность

Мировой опыт показывает, что в условиях растущего спроса на производственные площади и необходимости быстрой адаптации к меняющимся экономическим условиям будущее за серийным производством всего, включая здания. Индустриальная недвижимость не исключение. Переход к серийному девелопменту индустриальных парков и логистических объектов (Light Industrial, LI) обусловлен потребностью в предсказуемости, скорости и снижении затрат.

По итогам первого полугодия 2025 года на рынке складской недвижимости России зафиксирован исторический максимум по объему нового строительства. В эксплуатацию было введено 2,7 млн кв. м складских площадей, что в два раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Это отражает потребность рынка в быстром доступе к инфраструктуре. Проектирование и строительство одного типового склада площадью 10 000 кв. м занимает в среднем от 12 до 18 месяцев.

В традиционном подходе каждый новый проект начинается с нуля, требует длительных согласований и индивидуальных проектных решений. Это замедляет процесс строительства и увеличивает риски. По некоторым оценкам, на этапе адаптации проектных решений под конкретный участок тратится до 30% общего времени девелопмента. Современный рынок требует унификации, которая позволяет тиражировать проверенные и эффективные решения. Автоматическое проектирование становится инструментом, который делает эту стандартизацию возможной в промышленных масштабах.

Автоматическое проектирование

Автоматизация проектирования в строительстве — системный подход к созданию параметрических моделей, которые можно быстро адаптировать под конкретные требования. Применение алгоритмов и ИИ позволяет сократить время от концепции до рабочей документации в разы. По данным исследования консалтинговой компании McKinsey, предприятия, внедрившие ИИ в строительные процессы, демонстрируют повышение производительности на 15–20% и сокращение расходов до 25%. Несмотря на то, что сейчас компьютерные технологии и искусственный интеллект в строительстве используют только 26% компаний, присутствие ИТ в отрасли активно растет.

В контексте серийного девелопмента это означает возможность создавать библиотеки типовых, но оптимизированных модулей. Девелопер может предложить рынку готовые конфигурации складов, производственных цехов или офисно-производственных блоков. При этом автоматизация позволяет быстро вносить изменения, например, корректировать высоту потолков, ширину пролетов или количество доков, сохраняя при этом общую структуру проекта и его экономическую эффективность.

Скорость и предсказуемость — основные преимущества. Если раньше проектирование одного объекта могло занимать месяцы, то при использовании автоматизированных систем этот процесс сокращается до недель. Это позволяет девелоперам быстрее выводить объекты на рынок и снижать временные риски.

Бенефициары стандартизации и автоматизации

Переход к серийному девелопменту приносит выгоды всем участникам рынка индустриальной недвижимости.

Девелоперы индустриальных парков и LI-объектов получают возможность строить быстрее и с меньшими затратами. Стандартизация снижает количество ошибок на этапе проектирования и строительства, а также позволяет оптимизировать закупки материалов и оборудования. Это напрямую влияет на маржинальность проектов и их конкурентоспособность.

Инвесторы и фонды, вкладывающие средства в индустриальную недвижимость, выигрывают от повышения предсказуемости доходности. Стандартизированные объекты легче оценить, они быстрее заполняются арендаторами и предлагают более стабильные денежные потоки. Успешное тиражирование проектов повышает инвестиционную привлекательность компаний-девелоперов.

Резиденты, то есть производственные компании, получают возможность быстрее масштабироваться. Вместо того чтобы ждать завершения строительства уникального здания, они могут заезжать в готовые, соответствующие их требованиям модули в сжатые сроки. Это важно для производств, которым нужно оперативно запускать новые линии или расширять мощности. Снижаются и капитальные затраты (CAPEX) на адаптацию помещений.

Государственные структуры и муниципалитеты также видят в этом тренде решение для ускоренного развития производственной инфраструктуры. Быстрое строительство индустриальных объектов способствует созданию новых рабочих мест и стимулированию региональной экономики.

Роль автоматизации в государственных программах

Автоматическое проектирование и серийный девелопмент становятся стратегически инструментами для реализации национальных и региональных программ развития промышленности. Там, где требуется быстрое, массовое и экономически эффективное создание инфраструктуры, унификация проектных решений незаменима.

Национальный проект «Промышленность» (ранее «Производительность труда») ориентирован на ускорение ввода новых производственных мощностей и развитие высокотехнологичных отраслей. Автоматизированное проектирование позволяет быстрее создавать необходимые для этого производственные площадки и снижать издержки для предприятий.

Нацпроект «Малое и среднее предпринимательство» также выигрывает от этого тренда. Создание типовых индустриальных модулей для МСП снижает барьеры входа для малого бизнеса, позволяя ему получить готовую производственную площадку без долгого процесса проектирования и строительства.

Национальный проект «Наука и технологии» требует унификации объектов для технопарков, R&D-центров и лабораторных корпусов. Автоматизированное проектирование помогает создавать стандартизированные, но высокотехнологичные пространства, которые можно тиражировать в разных регионах.

Территории опережающего развития (ТОСЭР) нуждаются в быстрых и недорогих решениях для размещения производств. Серийные, масштабируемые здания идеально соответствуют этой задаче.

Госпрограмма «Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности» ставит целью создание индустриальных парков. Автоматизация проектирования ускоряет этот процесс, обеспечивая соответствие единым стандартам.

Особое значение автоматизация приобретает в Москве в рамках программы МПТ. Здесь основным является скорость запуска очередей и потребность в унифицированных LI-модулях. Региональные программы по созданию индустриальных парков и технопарков по всей России также требуют масштабируемых и стандартизированных подходов для быстрого развития производственных кластеров.

Вывод

Переход к серийному девелопменту в индустриальной недвижимости — стратегическая необходимость. Автоматическое проектирование, основанное на принципах параметризации и алгоритмизации, является основой для этого перехода. Оно позволяет сократить сроки, снизить затраты и повысить качество строительства, что важно как для частных инвесторов, так и для реализации государственных задач по развитию производственного потенциала страны. Девелоперы, которые первыми освоят эти инструменты, получат значительное конкурентное преимущество на быстрорастущем рынке индустриальной недвижимости.