Сколько стоят земельные участки под ИЖС в Ярославской области: аналитика

В 1 полугодии 2024 года рынок земельных участков, как под жилое, так и под коммерческое использование, в Ярославле и в Ярославской области заполнен большим количеством предложений о продаже. Многие покупатели желают приобрести земельные участки «со всеми удобствами»: развитая инфраструктура, наличие возможных коммуникаций, магазины в шаговой доступности и прочее. Рынок более чем на 70% сформирован предложениями земельных участков под ИЖС.

Среди предполагаемого назначения целевого объекта большая доля предложения в Ярославской области приходится на земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в основном они и формируют рынок.

Среди основных преимуществ ИЖС:

• такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства;
• у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества;
• соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами;
• хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории;
• муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
• данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья;
• банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Одним из главных аспектов выбора участка ИЖС является инфраструктура. Наиболее приоритетными являются районы с действующими школами и детскими садами в комфортной зоне транспортной доступности, остальные объекты городской инфраструктуры (магазины, поликлиники, банки, рестораны, торговые центры, места для развлечений и досуга) отходят на второй план. 

Помимо этого, покупателю не нужны земли, на которых отсутствуют коммуникации. Люди заинтересованы в приобретении земель, выгодно расположенных, а также оборудованных не только электричеством, но также водой и газом. Также у потенциальных покупателей возникает интерес, если коммуникации проходят по границе участка, или существует возможность их подведения.

Стоимость предложения земельного участка со всеми коммуникациями вне городской черты г. Ярославля варьируется от 18000 до 500000 руб. за 1 сотку.  А цена участков, не оснащенных какими-либо коммуникациями, если они находятся рядом с участком, составляет 10000-200000 руб. за 1 сотку, что в 1,5-2,5 раза меньше, чем при наличии всех коммуникаций.

Потенциальных покупателей также волнует вопрос подъезда к участку, так как большинство людей сейчас имеют свои транспортные средства, им важна возможность удобно и без проблем добраться до з/у. Поэтому круглогодичный подъезд по асфальтовому покрытию приветствуется в первую очередь, однако также рассматриваются подъезд по грунтовой или щебеночной дороге.

Максимальное количество предложений в Ярославской области сосредоточено в секторе с площадью предлагаемого участка до 50 соток, а именно около 92% от общего объема предложения.

На рынке кроме пустых, не застроенных участков представлены участки с домами под снос/под полную реконструкцию, участки для застройки в коттеджных поселках, участки, на которых имеется фундамент или недострой.

На рисунке ниже представлены данные о минимальных, максимальных и средних ценах предложения при продаже земельных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов по административным районам и городам Ярославской области.

Разброс цен очень велик, в предложении есть участки со стоимостью от 1000 — 2000 руб. за 1 сотку до 616,5 тыс. рублей. Однако подобные скачки цен единичны и характерны для выборочных земельных участков и не во всех районах/районных центрах области. 

Самая минимальная цена за 1 сотку земли зафиксирована: в Пошехонском, Некрасовском, Угличском, Ярославском и Гаврилов-Ямском районах.

Максимальная цена за сотку наблюдается в Ярославском, Угличском, Рыбинском, Переславском и Ростовском районах, а также в г. Тутаев, г. Углич, г. Ростов, г. Рыбинск и г. Переславль-Залесский.

Самыми дорогими районами области в среднем за 1 сотку являются Ярославский, Переславский и Рыбинский, а самыми дешевыми — Борисоглебский, Даниловский, Любимский и Пошехонский р-ны.

Самым дорогими городами в ЯО по средней цене за 1 сотку являются Ростов, Тутаев, Переславль — Залесский, Рыбинск и Углич; самые доступные цены характерны для г. Пошехонье, г. Любим и п. Брейтово.

Средняя цена предложения по Ярославской области без учета г. Ярославля в 1 полугодии 2024 г. составила 43000-54000 руб. за 1 сотку, когда как в конце 2023 г. ( полгода назад) средняя цена — 40000-50000 руб. за 1 сотку.

Предложение значительно превышает спрос.

Участки, выставляемые на продажу по рыночной цене, могут быть проданы в течение месяца или трех. Срок экспозиции участков с завышенной ценой может составлять полгода-год, в этом случае цена сделки может отличаться от начальной цены предложения до 45%. 

В рассматриваемом периоде средний размер торга составляет около 8,5%, когда как во 2 полугодии 2023 г. около 5,6%, в 1 полугодии 2023 г. — 3%, во 2 полугодии 2022 г. средний размер торга составлял 7,8%, а в 1 полугодии 2022 г. — 5,2%. Имеется единичный случай, где размер торга составляет около 45% при сроке экспозиции 12 месяцев.

Средний срок экспозиции 4,5 месяцев, когда как во 2 полугодии 2023 г. 5,6 месяцев; в 1 полугодии 2023 г. — 4,4 месяца, во 2 полугодии 2022 г. — 3,2 месяца. а в 1 полугодии 2022 г. средний торг экспозиции составлял 7 месяцев. Соответственно, нерентабельные объекты, которые по времени продаются значительно дольше, имеются всегда.

Средняя цена сделки в Ярославской области (без учета г. Ярославля) составляет около 78500 тыс. руб. за 1 сотку, что в 1,8 раза больше, чем в конце 2023 г. (43000 руб. за 1 сотку) и больше на 20%, чем в 1 полугодии 2023 г. (65300 руб.). Земельные участки в летнее время пользуются большим спросом, соответственно, цены на них значительно выше, чем в зимнее.

При этом в Ярославском районе довольно большой разброс цен: от 5050 руб. до 314300 руб. за 1 сотку.

Существует небольшое количество предложений по продаже права аренды на вторичном рынке. Средняя цена предложения продажи права аренды в Ярославской области (без учета г. Ярославля) составляет 20000-68000 руб. за 1 сотку, полгода назад средняя цена доходила до 71000 руб. за 1 сотку. Право аренды предложено в Переславском, Гаврилов-Ямском и Ярославском районах.

Ярославль: городская черта.

На сегодняшний день вторичный рынок земли в г. Ярославль сформирован как предложениями права аренды, так и предложениями права собственности. Небольшие участки предлагаются и приобретаются преимущественно незастроенными и без подряда. 

Также существует значительное количество предложений ЗУ, где располагаются хозяйственные постройки, фундаменты, старые дома или дома под снос. 

Земельные участки больших площадей предлагаются как для эксплуатации по прямому назначению — индивидуальное жилищное строительство, так и для дальнейшего межевания и продажи под коттеджные поселки и дачные товарищества, с возможностью перевода в другую категорию земель. Существуют отдельные предложения по продаже земельных участков под многоквартирное или многоэтажное строительство. 

Наибольший объем предложений приходится на Заволжский и Фрунзенский районы г. Ярославля, как в середине или конце 2023 г. Доля этих двух районов суммарно составляет 84% предложения по городу. В 1 полугодии 2023 г. или во 2 полугодии 2023 г. на эти два района приходилось около 73-75% предложения. 

Объем предложения участков под ИЖС в Заволжском районе (в количественном отношении) по сравнению с концом 2023 г. увеличился на 30,8%. А объем предложения во Фрунзенском вырос практически на 1,6 раза в сравнении со 2 полугодием 2023 г.

Объем предложения земельных участков под ИЖС в Дзержинском или Красноперекопском районах по сравнению со 2 полугодием 2023 г. не изменился.

За полгода предложение земельных участков под ИЖС в Кировском районе сократилось в 3,5 раза или (с 7 шт. до 2 шт. участков).

Максимальное количество предложений земельных участков под ИЖС в г. Ярославль сосредоточено в сегменте с площадью участка до 10 соток — 66%, что в количественном отношении на 18,3% больше, чем полгода назад.

Количество предложений ЗУ под ИЖС площадью 10-20 соток составляет 25%, что на 37% больше, чем в декабре 2023 г. 

Предложение участков с площадью 20 и более соток составляет 9% от общего объема предложения, полгода назад на участки с данной площадью приходилось 8%, а в 1 полугодии 2023 г. — 5%.

В среднем по городу около 60-70% предлагаемых на продажу земельных участков под ИЖС имеют коммуникации, находятся в стадии подключения, либо сети проходят по границе участка или получены ТУ на подключение воды, газа или электричества.

Предложение земельных участков под ИЖС в 1 полугодии 2024 г. в Кировском районе города носит единичный характер, как и в 1-2 полугодиях 2023 г. или в 2020-2022 гг. А в Ленинском районе предложение участков под ИЖС вовсе отсутствует; в 1 полугодии 2023 г. был всего 1 подобный участок; в течение 2022 г. также отсутствовали.

Цена предложения зависит от месторасположения и размера земельного участка, транспортной доступности (наличия общественного транспорта, возможности круглогодичного подъезда, качества дорог), и от наличия и возможности подключения коммуникаций.

Стоимость так же меняется в зависимости от площади участка:

• Средняя цена участков площадью менее 10 соток составляет 301000-376000 руб. за 1 сотку;
• Средняя цена участков площадью от 10 до 20 соток составляет 372000-465000 руб. за 1 сотку,
• Средняя цена участков с большими площадями составляет около 214000-267000 руб. за 1 сотку.

Время экспозиции может меняться в широком диапазоне от 1 до 12 месяцев. За время экспозиции цены предложений обычно меняются в сторону снижения (исключение — на период установления цены в начале срока экспозиции). 

Важными факторами является наличие и возможность подведения коммуникаций, в первую очередь электричества и газа. Наличие на участке электричества и газа увеличивает цену 1 кв. м для участков под ИЖС до 30%.

Средний срок экспозиции около 2,5-2,6 месяцев. При этом нерентабельные объекты, которые по времени продаются значительно дольше, имеются всегда.

Средняя цена сделки в г. Ярославля составляет от 139000 руб. до 1460000 руб. за 1 сотку. При этом торг составляет от 0 до 62,5%. Обычно, чем больше срок экспозиции, чем больше торг. В данном случае торг 62,5% составил в связи с тем, что з/у был в продаже 8 месяцев.