Войковская: как девелоперы раскрывают потенциал района

Казалось бы, жилой район сформировался здесь еще в советское время, рядом парки, вода, развитая социальная инфраструктура — но многие годы здесь не появлялось ничего нового.

Причина проста — в районе не было свободных участков, позволяющих реализовать проекты нового уровня. Сегодня ситуация меняется. Редевелопмент заброшенных промышленных территорий и точечное освоение бывших промзон дали району новую жизнь. Теперь здесь возводятся современные жилые комплексы бизнес и комфорт-класса, которые изменяют облик района и увеличивают предложение качественного жилья. 
Исторический контекст и скрытый потенциал

Из-за отсутствия нового строительства район Войковской долгое время производил впечатление уютного пригорода, несмотря на то, что находится буквально на стыке между престижными районами Аэропорт и Сокол с их сталинками и отдаленными спальными районами САО — такими как Головинский, Левобережный, Ховрино. Между тем, помимо жилой застройки, состоящей из пятиэтажных хрущевок и серийных кирпичных девятиэтажек, возведенных в 1960-1980-е годы, здесь достаточно привлекательных для жизни факторов. Во-первых, близость к природе — начиная со Старопетровского сквера с новыми игровыми зонами, живописных прудов в усадьбе Михалково и заканчивая масштабным парком Покровское-Стрешнево с его старинными аллеями и прудами и набережными Химкинского водохранилища. Здесь можно буквально гулять по лесу, заниматься водными видами спорта, отдыхать у воды — редкая опция для районов внутри МКАД.

Еще один плюс, характерный как раз для «старых» районов — это развитая социальная инфраструктура. Сильные школы с углубленным изучением английского языка и гимназическими классами, часть из которых входит в рейтинги лучших школ Москвы, детские сады, включая частные, городские поликлиники и частные медучреждения. В пределах 15 минут на автомобиле расположены 17 государственных и 6 частных высших учебных заведений, в том числе Финансовый университет при Правительстве РФ, МАИ и РГУ им. Строганова. 

Войковский район традиционно считался одним из инженерных центров Москвы, благодаря чему даже заслужил звание местной «силиконовой долины» — его промышленный профиль сформировали 29 предприятий и 8 НИИ. Как и в других локациях, не вся промышленность пережила смену экономических эпох, и часть территорий оказалась заброшенной, но, как и следовало ожидать, именно они и стали площадкой для дальнейшего развития района.

Редевелопмент запускает «вторую жизнь» района

Ситуация в районе станции метро «Войковская» меняется активно с начала 20-х годов. За переосмысление пространства взялись городские власти — бывшие производственные территории стали точками роста в рамках программ редевелопмента и комплексного развития территории (КРТ). Крупнейшие проекты реализуются в районе улицы Нарвская и на территории бывшей промзоны «Братцево». Часть объектов уже реализована, готовятся и новые площадки.

Как заявил летом 2025 года заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, в ходе редевелопмента на площади около 22,5 га построят жилые дома, в том числе по программе реновации — всего около 90 тыс. кв. м недвижимости, включая 55 тыс. кв. м квартир, куда смогут переехать около 2 тыс. москвичей. А появление дополнительных торговых и сервисных площадей поможет создать в районе свыше 1,5 тыс. рабочих мест. Также здесь появится бульвар-парк с тематическими зонами для отдыха и прогулок.

Импульс развитию района придает строительство транспортной инфраструктуры. В первую очередь доступность повысилась с появлением в 2016 году станций Малого кольца — станция «Балтийская» снизила часть пассажирской нагрузки на «Войковскую» и добавила альтернативы для жителей. 

Сейчас разрабатывается проект планировки территории вблизи Ленинградского шоссе у «Войковской», где планируется реконструировать трамвайную линию, построить здание концевой станции наземного пассажирского транспорта с площадками для отстоя и торгово-офисного комплекса. 

К 2028-2030 году в Войковском районе планируется масштабное обновление транспортной инфраструктуры: появится новая магистраль, построят дублер Северо-Западной хорды и реконструируют ключевые проезды, что разгрузит дороги и улучшит связь с Москва-Сити.

В целом можно сказать, что Войковская постепенно из «спокойного жилого района» и «серой зоны» превращается в динамично развивающийся, где можно рассчитывать и на комфортную жизнь в новых кварталах, и на энергичное развитие.

Дефицит предложения и растущий интерес

На фоне изменений спрос на жилье в этом направлении растет — так, за третий квартал 2025 года в САО было заключено на 6,5% больше ДДУ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в СЗАО — на 28,2%, подсчитали в Ricci. При этом рост спроса сопровождается снижением объема предложения — так, в III квартале 2025 года в САО он оказался на 16,8% ниже, чем годом ранее, а цена при этом выросла на 15% и составила, по данным аналитиков, 513 тыс. рублей за кв. м. Согласно выборке по открытым объявлениям на ЦИАН, средняя цена квадратного метра составляет около 481 тыс. рублей за кв. м в целом, а в среднем квартиры продаются примерно за 25 млн рублей. В целом же в районе есть ценовой коридор для разных типов покупателей: от тех, кто ищет доступную «вторичку», до тех, кто рассматривает первичный бизнес-класс.

Непосредственно в районе метро «Войковская»/станции МЦК «Балтийская» сейчас строятся два жилых комплекса бизнес-класса — проект Level Войковская от Level Group и ЖК Injoy, реализацию которой продолжила компания «Талан», купившая проект у Sminex. В целом же в ближайшем окружении можно выделить около 10 ЖК, из которых 8 относятся к бизнес-классу. Так, в предложении находятся квартиры комфорт-класса от ПИК (ЖК «Нарвин»), «РГ Девелопмент» (ЖК «Михалковский») и «Мангазея Девелопмент» (ЖК «Мангазея на Речном»). В бизнес-классе, помимо Level Group и «Талан» проекты реализуют «Центр Инвест» (ЖК «Фестиваль парк 2»), MR Group (ЖК «Ситизен»), ПИК (Forma — ЖК «Моментс» и «Соул»), Legenda Intelligent Development (ЖК «Северный порт Береговые кварталы»).

Срок сдачи проектов — от 2026 до 2028 года, диапазон цен — от 433 до 586 тыс. рублей за кв. м. При этом в объектах комфорт-класса оказывается далеко не самая низкая цена, так в ЖК «Нарвин» квадратный метр стоит 447 тыс. рублей, в «Михалковском» — 459 тыс. рублей, а в «Мангазее на Речном» — уже 578 тыс. рублей. В двух комплексах бизнес-класса стоимость квадратного метра ниже или на уровне комфорта — так в Level Войковская она составляет 433 тыс. рублей, а в ЖК «Фестиваль Парк 2» — 459 тыс. рублей. В пределах 500 тыс. рублей за кв. м также продаются квартиры в ЖК Injoy (467 тыс. рублей) и «Ситизен» (487 тыс. рублей). Остальное предложение уже существенно дороже — так, в ЖК «Моментс» квадратный метр обойдется в 547 тыс. рублей, в ЖК «Северный порт Береговые кварталы» — в 553 тыс. рублей, а в ЖК «Соул» — 586 тыс. рублей.

При покупке квартиры нужно учитывать и минусы района. Во-первых, застройка здесь активизировалась недавно, поэтому в окружении стройплощадок, шума и временных неудобств придется находиться достаточно долго. Ну и соседство с «хрущевками» делает район весьма неоднородным. Во-вторых, локация хоть и считается достаточно удобной, но все же расположена не так близко к центру, как хотелось бы. Не везде еще решены вопросы с инфраструктурой: где-то она уже обновилась, а где-то пока «догоняет» новые дома.

Но в целом, казалось бы, негативные факторы — такие как историческая инертность района, поздний старт редевелопмента и дефицит качественного предложения — играют сегодня на руку покупателю, который получает современный проект в хорошем районе внутри МКАД от надежного застройщика по разумной цене.