Почему отмена льготной ипотеки стимулирует развитие рынка апартаментов

Привлекательный формат

Отмена программы льготной ипотеки привела к снижению доступности жилья, что негативно сказалось на спросе. По итогам июля продажи квартир по договорам долевого участия упали на 31% к аналогичному месяцу предыдущего года и на 52% к июню, подсчитали в «Дом.РФ». Одновременно с этим наблюдался всплеск интереса к долгосрочной аренде жилья, привлекательность которой по сравнению с ипотекой увеличилась. Результатом этого стал скачок цен на съемное жилье. Согласно данным «Дом.РФ», в июле ставка аренды квартиры достигла нового максимума как минимум с 2020 года. Причем, наиболее высокие темпы роста показал Санкт-Петербург, где этот показатель за месяц увеличился на 15% и составил 54,3 тыс. рублей.

Причиной столь существенного подорожания стала ограниченность предложения на рынке. По данным аналитиков VALO, в летний сезон лишь около 17% квартир сдавалось на долгий срок, что является довольно низким показателем. В результате часть потребителей, которая не нашла для себя подходящие варианты, перешла в сегмент апарт-отелей. Этот формат проживания сохраняет свою ценовую конкурентоспособность по сравнению с арендным жильем. Средняя стоимость долгосрочного проживания в апарт-отелях Санкт-Петербурга в июле составила 58 тыс. рублей, но на рынке встречаются и более низкие ценовые предложения. К примеру, в VALO этот показатель составил 55 тыс. рублей.

В сервисных апартаментах с профессиональной управляющей компанией постояльцы могут получить полноценный гостиничный сервис, что выгодно отличает их от жилья. К тому же, в апарт-отелях реализована концепция «город в городе», где вся необходимая инфраструктура (магазины, спа, коворкинг, фитнес, общественные пространства) находится в шаговой доступности. Подобный подход можно встретить далеко не в каждом жилом районе. Это подтверждается и цифрами: в VALO среднегодовая загрузка составляет 90%, а в июле достигала более 97%.

Стабильный сегмент

Другим следствием отмены льготной ипотеки стало увеличение интереса к рынку апартаментов со стороны инвесторов, заинтересованных в альтернативных инструментах получения пассивного дохода. В итоге за первое полугодие 2024 года в Санкт-Петербурге было продано около 1,6 тыс. апартаментов, что на 56% больше, чем годом ранее.

В этом отношении рынок апартаментов показал большую устойчивость, чем жилой, так как меньше зависит от ипотеки. По данным «Петербургской недвижимости», на подобные программы в структуре спроса приходится только 23%, тогда как остальные номера продаются в рассрочку, либо оплачиваются покупателем сразу. Для Valo роль ипотечных программы была еще ниже — они обеспечивали только 15% продаж, тогда как в сегменте жилой недвижимости этот показатель в среднем составляет 75%.

Выигрыш для инвестора

Существенной разницы в цене между апартаментами и квартирой практически нет. По итогам июня, стоимость квадратного метра в апарт-комплексах Санкт-Петербурга выросла на 10% и достигла 304 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость «квадрата» в жилых комплексах класса «комфорт плюс», по данным «Петербургской недвижимости» составляла 382 тыс. рублей за кв. м. С инвестиционной точки зрения это более выгодный и предсказуемый продукт: апарт-отели работают не только с краткосрочной, но и долгосрочной арендой, номера укомплектованы техникой, организационные вопросы решает профессиональная управляющая компания. Во второй половине 2024 года существуют предпосылки для сохранения высокого уровня спроса на апартаменты, особенно в объектах класса бизнес и элит. При выборе объекта инвестирования покупатели продолжат обращать внимание на доходность, наличие профессиональной управляющей компании и престиж объекта.