Бизнес должен опираться исключительно на собственные силы

Антон Николаевич, как вы считаете, сможет ли отрасль в современных экономических реалиях выстоять без масштабной государственной поддержки?

Давайте честно говорить: Минстрой и правительство за последние четыре года нас немножко разбаловали методами поддержки. И сейчас, ожидая, по понятным причинам, некоторую стагнацию рынка, мы надеемся на чудо, на то, что государство возьмет и опять примет какие-нибудь беспрецедентные меры поддержки. Однако я считаю, что виток, который должен произойти в строительном комплексе, застройщики могут осуществить самостоятельно. Бизнес должен опираться исключительно на собственные силы. Может быть, это кому-то не понравится. Но если раньше спрос подогревался государством, то сейчас этого не будет. А раз спрос подогреваться не будет, соответственно, все мы начнем разбираться в своем хозяйстве в поисках оптимизации многих вещей и создания собственных схем поддержки населения.

О каких схемах идет речь?

Сейчас любой успешный вариант продолжения ипотеки будет сталкиваться с величиной ежемесячной оплаты. Поэтому подойдут любые методы, позволяющие сделать удобной для потребителя эту величину. Например, ссудно-сберегательные кассы, которые можно еще назвать облигационным займом. Это такая система, когда ты финансируешь строительство метра другого человека, а тот, в свою очередь, в другое время финансирует возведение твоего метра, тем самым перекредитовывая друг дружку. До последнего времени системам ЗПИФов, жилищно-накопительных кооперативов было очень сложно конкурировать с льготной ипотекой. Но сейчас, когда такой вид поддержки спроса будет отсутствовать, данные инструменты снова ворвутся в нашу жизнь. Правда, при этом мы должны быть готовы к очень четкому законодательному регулированию, чтобы не прийти в итоге к новой форме невыполненных обязательств перед дольщиками.

Вариантом поддержки рынка также может стать траншевая ипотека, позволяющая сделать аннуитетный платеж для потребителя доступнее. И есть вариант (коллеги-девелоперы меня, может быть, не поймут, но вместе с тем, я думаю, что в краткосрочном периоде не останется другого варианта) — перекладывать ипотечный платеж в цену квадратного метра. Это то, против чего выступает Центральный банк, но что необходимо для сохранения привычных для застройщиков объемов строительства. Ведь всегда легко расти, и очень сложно любому бизнесу снижаться в объемах. Поэтому каждый нормальный бизнесмен будет пытаться плюс-минус сохранить те объемы жилищного строительства, которые у него были. Соответственно, единственный вариант — создавать возможность приобретения построенного жилья любой ценой, делая ежемесячный платеж для физического лица комфортным.

Но все-таки государственные меры поддержки для сохранения высокого спроса на жилье нужны?

Безусловно. И здесь не надо снимать со счетов продолжение программы семейной ипотеки, которая и сейчас занимает львиную долю в общем объеме выданных ипотечных кредитов. Не стоит забывать об IT-ипотеке, сельской, дальневосточной и арктической. Существует и адресная льготная ипотека. Это новый инструмент на рынке недвижимости, который предоставляет возможность получить ипотечное кредитование на приобретение жилья на вторичном рынке в новых регионах.

Мы много говорим о том, что любые меры поддержки должны носить адресный характер. И в тех субъектах РФ, где наблюдаются высокое предложение и высокий спрос, господдержка не нужна. Все меры поддержки должны касаться регионов с низким предложением и низким спросом, а также регионов с низким предложением на фоне высокого спроса. Для бюджета данная мера поддержки не будет являться непосильной нагрузкой, потому что, как правило, цена квадратного метра на таких территориях сравнительно невысока.

Более того, от субъектового подхода нужно переходить к муниципальному. Приведу в пример Красноярский край, в котором есть город Красноярск, где достаточно все стабильно и хорошо. А есть три других города с численностью более 200 тысяч населения, в которых стройки практически нет, хотя это большие промышленные муниципалитеты, где нет оттока населения и есть большие основополагающие производства. При этом на этих территориях не создана материально-техническая база. И когда застройщик начинает думать о предстоящих затратах на логистику и прочее, он понимает, что его инвестиции в проект никогда не окупятся. Если бы такие проекты субсидировались из бюджета, это, конечно, значительно снизило бы нагрузку на бизнес и многие захотели бы в эту игру играть.

Антон Николаевич, как считаете, не следует ли ожидать вслед за сокращением объемов господдержки снижения объемов жилищного строительства?

В большинстве своем с теми объектами, возведение которых уже начато и ввод которых запланирован на конец 2024-го-2025 год, ничего страшного не произойдет: большой процент квартир в них распродан и запас прочности у этих проектов есть. Думаю, что такие дома будут своевременно введены в эксплуатацию. Однако снижение спроса, которое однозначно произойдет, отразится и на снижении объемов предложения: никто не будет «наворачивать» лишние квадратные метры, которые никому не нужны. Что касается старта новых объектов, то здесь каждый застройщик будет очень внимательно подходить к подобного рода проектам, смотреть за экономикой, существующим спросом и подстраиваться под него. Но, конечно, сохранить такие темпы жилищного строительства, какие взяты сейчас, без каких-то мер стимулирования спроса очень сложно.

Меры стимулирования, такие как льготная ипотека, безусловно, благо для застройщиков. Но есть и побочный эффект для населения — взрывной рост цен на жилье, который мы наблюдаем в последние годы.

Это общее заблуждение. Считается, что ипотека раздула рынок. Поверьте мне, это не так. Приведу пример из автопрома. Давайте посмотрим, сколько стоила машина 2 года назад и сколько стоит сейчас. Автомобиль подорожал в 2 раза, рост цены на жилье гораздо скромнее. Оно, конечно, тоже подорожало. Есть инфляционные вещи, есть, к сожалению, очень ограниченные инвестиционные возможности населения. В этой связи, конечно, жилье было и остается способом инвестирования. Вот мы очень часто негативным считаем, когда жилье используется не только как жилье, а как средство сбережения. Этого не надо стесняться, совершенно нормальный механизм. Очень многие страны, например, Арабские Эмираты, на этом выстраивают национальную политику. Потому использование жилья в качестве альтернативы сбережений или альтернативы накоплений — вполне приемлемая форма инвестирования.

Но, возможно, когда спрос на жилье упадет, вслед за ним упадут и цены?

Вынужден вас огорчить — для снижения стоимости жилья нет ни одной экономической предпосылки. На фоне общей инфляции строительная инфляция растет даже большими темпами, чем бытовая, поэтому надежды на то, что снижение спроса даст предрекаемое многими снижение цены квадратного метра, не оправдаются.

Прежде всего, мы видим постоянно увеличивающуюся себестоимость строительства. Причем, если раньше мы констатировали рост цен на стройматериалы в размере более одного процента один раз в полугодие (до галопирующего роста цен на материалы в 2020-2022 годах), то сейчас по основным строительным материалам мы видим ежемесячный рост. В частности, если смотреть на весну 2024 года, то рост цен на основные материалы каждый месяц составлял примерно полтора процента. При этом продолжает расти заработная плата в отрасли. За последние два года мы почти на 20% подняли расчетную зарплату в строительстве, что, конечно, хорошо для работников отрасли, но ложится в стоимость квадратного метра. Не стоит забывать и о росте кредитного ресурса. Нам всем дали понять, что в ближайшее время возможности снижать ключевую ставку не будет, а так как вся частная стройка работает на заемных средствах и по-другому работать не может, то очевидно, что ни одной предпосылки к снижению рыночной цены квадратного метра нет. И даже если объем строительства со временем упадет, подстроившись под снизившийся спрос, то цена квадратного метра в большей части регионов возможности для снижения не имеет.

Ранее вы сказали о том, что необходимо оптимизировать деятельность девелоперов. Как это можно сделать?

Вы знаете о том, что в строительной отрасли крайне остро стоит кадровый вопрос. Очевидно, что только за счет мигрантов его не решить. Также в ближайшее время не стоит надеяться на кратное увеличение количества населения России. И в этой связи существует единственный инструмент оптимизации деятельности застройщиков — это повышение производительности труда, которое базируется на двух вещах. Первое и самое главное — снижение непроизводительных затрат. Второе — применение современных технологий и оборудования.

За счет чего можно снизить непроизводительные затраты? Первый блок — это цифровизация. Второй — повышение грамотности управленческого персонала. Сегодня большая часть стройки заточена на учет денежных средств, а не на эффективность труда. То есть в целом мы развивались, с точки зрения стройки, больше экстенсивно, нежели интенсивно. 

Что касается технологической независимости, вы знаете, что мы ведем каталог импортозамещения российских аналогов строительной продукции. Сегодня все, что связано с ручным инструментом, малой механизацией, к сожалению, не конек Российской Федерации. А это как раз и дает основной эффект механического повышения производительности труда. Поэтому так важен вопрос выстраивания собственных производств, организации поставок оборудования из дружественных стран, адаптации этого оборудования в стройке.

Приведу простой пример. Полусухая стяжка применяется сейчас, наверное, на 80% объектов. И если раньше это был высокотрудозатратный процесс — подача инертных материалов, замешивание на горизонте, либо подача раствора, выравнивание вручную, то сегодня агрегаты, которые производят в первую очередь в Китайской Народной Республике, позволяют поднять производительность и качество путем применения механизма полусухой стяжки в разы. Такой вот агрегат стоит сейчас порядка 400 тысяч рублей, а эффект от его использования колоссальный.

Второй наглядный пример — механизированная штукатурка, которая повышает и качество выполняемых работ, и производительность в 2,5 раза. Еще шесть лет назад она использовалась только в столице и еще двух-трех городах. Сейчас же объекты, где механизированная штукатурка не применяется, скорее, исключение.

Еще один элементарный пример — ходули для монтажников вентиляции, электричества. Работники в них немножечко напоминают циркачей. Когда ходули появились у меня на объекте четыре года назад, мы смотрели на монтажников, как на космонавтов. Сейчас же 80% монтажников, работающих на высоте, используют эти ходули. Стоит такой комплект всего 120 тысяч рублей, а производительность труда увеличивает в разы.

Зачастую не все работодатели знают об элементарных инновациях, хотя в рамках проекта это вполне приемлемые затраты, не требующие ни перевооружения, ни каких-то там супернавыков со стороны специалистов. Но это реально отражается на повышении производительности труда, качестве выполненных работ, автоматизации стройки.

Еще вы упомянули о цифровизации.

Да, в ней я тоже вижу резерв повышения производительности труда. О цифровизации все говорят, но основной акцент делается на цифровизацию проектной документации. 

Сейчас у нацобъединения есть несколько пилотных проектов, где мы путем компьютерного зрения пытаемся посчитать производительность труда конкретного человека. Эксперимент проводится на базе ряда объектов в Санкт-Петербурге, чтобы просчитать экономическую целесообразность данной технологии. Стоимость установки оборудования на один объект (программный комплекс плюс камеры видеофиксации) составляет примерно 3 млн рублей. У каждого работника при входе на стройку устанавливается активная метка, специальные компьютерные программы анализируют эти метки, а видеозрение позволяет фиксировать конкретного сотрудника и делать фотографию рабочего дня. Соответственно, по этим данным при анализе можно понять, какие перемещения осуществляет работник, кто реально работает, а кто нет. И, конечно, это позволяет организовать процесс производства на стройке совершенно по-другому.

Еще один вектор, который я вижу в повышении производительности труда, — направленность на префабрикат. Это возвращение к советской практике, когда почти 70% строящихся зданий и сооружений возводились из изделий с максимальной заводской готовностью. 

Такие вещи оптимизируют производство, и здесь запаса у стройки очень много. Эксперты посчитали, что производство можно оптимизировать на 15-20% только благодаря сокращению трудозатрат.

БЛИЦ-ОПРОС

Что для вас строительство?

Развитие экономики.

Если бы не строительство, то что?

Строительство.

Что вы больше всего любите в своей работе?

Отсутствие рутины.

Что самое сложное?

Люди.

Что важнее: роль личности или командная работа?

Командная работа.

Что цените в людях?

Заинтересованность и преданность делу.

Чего не прощаете?

Равнодушия.

Самая большая мечта.

В профессиональном плане: сделать НОСТРОЙ полноценным участником всего строительного процесса в России.

Главное увлечение.

Реставрация советских автомобилей.

Самая большая победа в жизни.

Впереди.