Когда отбирают купленную квартиру: как покупателю защитить свои деньги

В последние два года наблюдается тревожный тренд: продавец получает деньги за продажу квартиры, передает покупателю ключи, проходит регистрация перехода права собственности… а потом он вдруг заявляет, что был «в заблуждении» и требует вернуть недвижимость.

И что самое неприятное — суды все чаще встают на сторону таких продавцов. А покупатель теряет и квартиру, и деньги.

Да, звучит абсурдно. Но это уже не исключение — это система.

Недавно ко мне обратился мужчина, купивший квартиру у пожилой женщины. Сделка проходила спокойно и даже душевно — продавец уверенно обсуждала цену, сама ездила к нотариусу, подписывала документы, получала деньги. Но спустя три месяца подала в суд иск: заявила, что в течение нескольких недель до сделки в ее отношении совершались мошеннические действия, в связи с чем как предварительный договор, так и договор купли-продажи были заключены под влиянием заблуждения.

Ее позиция опиралась на ту самую модель, которая уже всплывала в громких делах по стране. В таких случаях продавец утверждает, что он не мог понимать значение своих действий и руководить ими, что у него не было действительного намерения на продажу квартиры, что он действовал под влиянием посторонних лиц.

Проблема в том, что покупатель ни о чем не подозревает, но риски остаться без квартиры и денег почему-то ложатся на него. Причем в подобных делах должно применяться правило о двойной реституции, т.е. обоюдном возврате того, что было получено по сделке (ч. 2 ст. 167 ГК). Но происходит иначе, покупатели оказываются в ловушке: суд их обязывает возвратить квартиру, а вот оплаченные деньги им не возвращают, ведь продавец их «передал мошенникам».

Такой подход противоречит не только закону, но и здравому смыслу, так как возлагает риски поведения другой стороны недействительной сделки (продавца) на того, кто никак не может ими управлять и отвечать за них (покупателя).

Как адвокат, я вижу одно: проблему нужно предотвращать заранее.

Защититься от такого сценария можно. И делать это нужно в момент сделки. Ниже — рекомендации, которые я выработал на практике, и которые действительно помогают.

Совет №1. Экспертиза сделкоспособности

Звучит необычно, но это станет одним из главных аргументов, если спор дойдет до суда.

Сделкоспособность — это способность человека понимать, что он делает, и руководить своими действиями в момент совершения сделки.

Именно эти параметры оценивает судебно-психиатрическая комиссия, когда решает, способен ли человек осознавать последствия сделки или нет. Освидетельствование проводит два специалиста: судебно-психиатрический эксперт и психолог.

Лучшее, что может сделать покупатель, — предложить продавцу пройти экспертизу на сделкоспособность.

Что надо знать:

• это делается добровольно;
• занимает немного времени;
• фиксирует психическое и эмоциональное состояние продавца;
• дает покупателю мощную доказательственную базу.

В будущем продавец уже не сможет утверждать, что действовал «в состоянии заблуждения» или «не понимал последствий».

Желательно пройти экспертизу в государственном медучреждении, потому что доверие суда к государственным экспертам значительно выше. Также распространена практика выезда врача психиатра в место проведения сделки (банк, нотариальная контора) для проведения психиатрического освидетельствования, которое занимает 1–2 часа, после чело составляется акт.

Если сделка происходит у нотариуса, то обязательно попросите внести данные акта освидетельствования в договор (реквизиты акты, сведения о враче, номер медицинской лицензии и др.).

Совет №2. Титульное страхование — спокойствие, которое стоит своих денег

Многие покупатели даже не знают об этой услуге. А зря.

Титульное страхование — это страховка вашего права собственности на квартиру. В отличие от обычного страхования имущества, титульное покрывает не физические риски (повреждение, уничтожение имущества и т.д.), а юридические, связанные с утратой права собственности.

Если вдруг наступит страховой случай, то страховая компания обязана возместить вам стоимость квартиры. В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3% до 1% от страховой суммы. К примеру, если заемщик хочет застраховать титул на всю стоимость квартиры (5 млн рублей), то полис обойдется ему в 15–50 тыс. рублей в год.

Это инструмент, который в Европе давно является стандартом, а в России только набирает популярность.

Совет №3. Фиксируйте все: переговоры, переписку, встречи

Даже если продавец потом передумает, у вас останется доказательная база:

Чем больше прозрачности — тем меньше риск, что суд сочтет волю продавца нарушенной.

Как адвокат, я вижу: те покупатели, которые проводят экспертизу и оформляют титульное страхование, пока не проиграли ни одного подобного спора.

И если вы заранее выстроите грамотную юридическую защиту — тогда никакое «заблуждение» продавца вам не будет страшно.