Началось ли снижение цен на вторичном рынке жилья Ярославля

Средняя цена за 1 кв. м. на вторичном рынке г. Ярославля по итогам 3 квартала 2024 г. составила 95000руб., что на 0.6% меньше, чем во 2 квартале 2024 г., и на 0,5% больше, чем в 1 квартале 2024 г.

За квартал можно наблюдать небольшое изменение средних цен по городу:

• цена 1-комнатных квартир за три месяца уменьшилась на 2,4%,
• цена 2-комнатных квартир уменьшилась на 1%,
• цена 3-комнатных немного выросла на 0,5%,
• стоимость 1 кв. м. многокомнатных квартир за три месяца уменьшилась на 4,5%.

Если говорить о динамике цен по районам, а также по соотношению средних цен предложения по городу, то самыми дорогими традиционно будут Кировский и Ленинский, т.е. центральные районы города, а также Красноперекопский район.  При этом за последние три месяца стоимость 1 кв. м. для квартир в Ленинском районе сократилась — на 6,3%; а по сравнению с 3 кварталом предыдущего года на 5,3%.

В Кировском районе средняя цена за 1 кв. м. по сравнению со 2 кварталом 2024 г. выросла на 3%,  за год так же наблюдается увеличение практически на 9%.

Средняя цена за 1 кв. м. в Красноперекопском районе за три месяца увеличилась на 3,5%; а за год рост составил 10,2%.

Самые же низкие цены предложения характерны для Дзержинского и Заволжского районов, как и в 2022-2023 гг. За квартал стоимость 1 кв. м. на квартиры в Дзержинском или Заволжском районах немного подросла — на 0,6%.

В Дзержинском районе по сравнению с 3 кв. 2023 г.  наблюдается увеличение на 2,5%, а в Заволжском районе отмечен рост за год на 4,2%.

Во Фрунзенском районе цены на квартиры за квартал немного уменьшились — на 0,2%, а по сравнению с 3 кв. 2023 г. — рост на 5,6%.

Необходимо отметить, что на динамику цен вторичного рынка жилья влияет несколько факторов, в том числе структура предложения по морфотипам (типам планировок), а также распределение предложения по микрорайонам города.

За квартал цены немного упали по нескольким типам, а именно:

• малосемейки — снижение на 1%,
• хрущевки — снижение на 1,4%,
• новые дома, т.е. построенные после 2000 года — снижение на 1,9%.

За три месяца средняя цена за 1 кв. м. в домах улучшенной планировки увеличилась на 0,4%.

Стоимость квартир у полногабаритных квартир, сталинок — выросла на 3,6%.

Цена 1 кв. м. брежневок за квартал увеличилась на 3,6%.

В среднем по городу размер торга при продаже квартир составляет около 4%.

Интересно, что в 1 полугодии 2024 г. средний торг по городу был около 3,6%.

Завершая анализ вторичного рынка, необходимо отметить несколько важных тенденций:

Осенью 2024 года на рынке вторичной недвижимости наблюдается аномальная ситуация: в то время как традиционно осенью спрос на жилье растет, в этом году он значительно упал.

Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка Центробанка, которая была повышена до 19 % 13 сентября. По словам Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости», спрос остается на уровне 20–25 % ниже, чем в аналогичный период прошлого года, и не ожидается его значительного роста в сентябре.

Несмотря на это, количество предложений на рынке продолжает увеличиваться. В августе число вторичных лотов в продаже возросло на 2,5 % по сравнению с предыдущим месяцем. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что в октябре тренд стагнации может сохраниться, так как высокие ипотечные ставки оказывают большее влияние на вторичный рынок по сравнению с новостройками.

Сергей Шлома, другой эксперт, подчеркивает, что несмотря на высокосезонный период, всплеска спроса не произойдет в условиях дорогой ипотеки. Более того, изменения на вторичном рынке не предполагаются до конца года.

Некоторые собственники могут начать пересматривать цены и активно предлагать скидки для быстрейшей продажи. Согласно его прогнозу, скидки могут достигать 15–25%, особенно от тех, кто сталкивается с жизненными обстоятельствами и желает продать квартиру как можно скорее. Тем владельцы, которые не спешат, могут рассмотреть вариант долгосрочной аренды.

Высокий спрос на аренду и ограниченное предложение могут сместить баланс на рынке, а сегмент цен выше среднего останется устойчивым, так как он ориентирован на узкую целевую аудиторию с высоким доходом.