«Философт» рассказали, как будет развиваться рынок новостроек в 2026 году

Главный тренд — рынок будет учиться работать в условиях высокой ставки, но по-разному в каждом регионе.

Драйвером рынка останется динамика ключевой ставки. Даже небольшое ее снижение, как мы видели осенью 2025, действует на покупателей как сигнал к действию. При этом обсуждение изменений в государственных программах поддержки, подобное корректировкам семейной ипотеки, будет создавать эффект «опережающего спроса», когда покупатели стремятся успеть до ухудшения условий.

Картина по стране останется неоднородной. Урал, вероятно, сохранит лидерство по темпам продаж, не сильно меняя цены. Поволжье продолжит действовать гибко: там, где цена немного снизится, спрос может заметно вырасти. В крупных городах продолжат пользоваться популярностью квартиры площадью 35-40 м² — это тот самый комфортный минимум, который по карману большинству. В региональных центрах при этом останется устойчивая доля покупателей, ищущих квартиры для семьи — 55-60 м².

То, что покупают много небольших квартир, говорит не столько о предпочтениях, сколько о финансовых возможностях. Если ставки начнут снижаться, спрос может постепенно смещаться в сторону более просторных форматов. В то же время разрыв между регионами будет расти: города с сильной экономикой окажутся в более выигрышном положении.

По мнению директора «Философт» Ивана Власова, одним из рисков в 2026 году, как не странно, может стать резкий всплеск спроса при неготовности девелоперов.

«Мы видим, что спрос может резко подскакивать в определенные месяцы, например, на фоне законодательных изменений. Для девелопера это риск не успеть обработать всех клиентов. Решение — максимальная автоматизация процессов продаж, чтобы один менеджер мог вести больше сделок. Другой уже проявившийся риск — рост стоимости стройматериалов, однако против него работает стратегия предварительных закупок», — отмечает Власов.

Также Иван объяснил, останется ли запрос на умные квартиры и технологичные решения временным трендом или станет новым стандарт рынка в наступившем году.

«С точки зрения минимального набора (камеры, системы контроля доступа) умный дом на старте уже становится нормой. С умными квартирами процесс идет медленнее, но движется в ту же сторону. Следующий шаг — рост роли робототехники в ЖКХ».

Отдельно Власов обращает внимание на связь рынков первичного и вторичного жилья: 

«Чтобы оживить первичку, нужно сдвинуть с места вторичный рынок. Например, меры господдержки по модернизации коммуникаций — тепловых сетей, электрики — могли бы не только обновить инфраструктуру старых домов, но и повысить их стоимость. Ведь недвижимость является одним из самых дорогих капиталов и для человека, и для государства».

Таким образом, 2026 год, вероятно, станет годом «управляемой стабильности». Рынок, привыкший к сложным условиям, покажет умеренный рост. Успех будет зависеть от того, смогут ли застройщики предложить не просто квадратные метры, а решения, отвечающие и бюджету, и новым запросам покупателей на комфорт и технологии.