Сельская ипотека: неочевидное преимущество коттеджных поселков

Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости такова, что обычную ипотеку покупатели рассматривают в исключительных случаях: ставки взлетели до 20%. Значит ли это, что покупка дома с участком в коттеджном поселке доступна только людям с доходом более 1 млн рублей? И да, и нет: у застройщиков есть выход, который позволяет предлагать покупателям более выгодные условия, а значит, работать со средним ценовым сегментом. Рассказываю, почему программу «сельская ипотека», вопреки критике, еще рано хоронить и как она поможет бизнесу.

Что такое сельская ипотека 

Глобальный смысл программы «Сельская ипотека», которая стартовала в 2020 году, а с 2022 года стала бессрочной, — стимулировать людей покупать жилье вдали от больших городов. Льготная ипотечная программа на приобретение недвижимости на сельских территориях субсидируется государством, и по ней можно купить участок, квартиру, готовый коттедж или дом на этапе строительства в рабочих поселках, поселках городского типа, сельских поселениях и городах, где проживает до 30 тыс. человек, а также в опорных населенных пунктах, со ставкой от 0,1 до 3%, — остальное банкам компенсирует государство. Курирует программу Минсельхоз, основной банк-оператор — Россельхозбанк.

Поскольку цель этой инициативы — развивать регионы, программа не распространяется на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург. Последние новости — ужесточение условий ипотеки: согласно новому постановлению правительства, нельзя будет оформить сельскую ипотеку на участок или жилье, которое находится на расстоянии менее 30 км до городов с населением более 100 тыс. человек и менее 50 км до областных центров.

Мягкие условия

Несмотря на новые требования, которые больше не дадут выгодно купить дом в пригороде Севастополя или Уфы, у покупателей очевидный плюс здесь в сочетании низкой цены и относительно мягких условий. Садовый дом, не обозначенный в документах как жилой, под такую программу не попадает, в жилье должны быть все необходимые коммуникации, зато требование к газификации упразднили. Взять участок или дом в сельскую ипотеку можно практически в любом возрасте: от 21 до 65-75 лет на момент погашения кредита. Первоначальный взнос — 20%, а выплачивать остальное можно до 25 лет.

Если человек рассматривает покупку загородной недвижимости, в которой готов прописаться, это выгоднее и проще, чем семейная ипотека со ставкой 6% или льготная программа для специалистов IT со ставкой 5% и жесткими требованиями к месту работы и доходу. 

Подмосковье, но не совсем

Сельская ипотека в первую очередь ассоциируется с людьми с низким доходом, которые ищут квартиру в малоэтажке или небольшой дом и готовы переезжать в самую отдаленную область с неразвитой инфраструктурой. И зря: тех, кто занимается загородной недвижимостью в Московской области и рассчитывает на более обеспеченную аудиторию, это тоже касается.

Сегодня время от Москвы до загородного дома определяют не километры, а сами дороги. Есть направления, где скоростные трассы позволяют добраться до соседней области меньше чем за 2 часа — а значит, дом в таком месте может подойти в качестве загородной резиденции или дальней дачи тем, кто работает и регулярно бывает в Москве. Граница Московской и соседних областей — это новое перспективное направление для девелоперов: здесь можно строить коттеджные поселки бизнес-класса и быть уверенным, что на них будет спрос, тем более что возможность сельской ипотеки станет ключевым преимуществом.

Это подтверждает наш опыт с клубным коттеджным поселком Lakeside Residence с собственным озером. Технически он находится в Тульской области, фактически — до Подмосковья рукой подать, а до Москвы — 80 минут по трассе М-4 «Дон». Это не дом на хуторе в глуши: поселок по инфраструктуре относится к классу «бизнес», здесь есть теннисный корт, пляж, клабхауз, круглосуточная охрана — иначе говоря, это предложение равносильно стандартным подмосковным коттеджным поселкам, со всеми удобствами, которые важны для покупателей. При этом по программе сельской ипотеки позволить себе дом или участок может семья со средним доходом, ежемесячная плата по ипотеке — от 17 тыс. рублей. Клиентов привлекают не только льготные условия ипотеки, но и факт, что леса, которые окружают поселок, относятся к Лесфонду, а значит, здесь не появится оживленный населенный пункт или производство, поскольку такие лесные массивы тщательно охраняются государством.