Что делать, если территория попала в зону КРТ

КРТ подразумевает повышение качества жизни людей, однако так происходит не всегда. Иногда применение норм о КРТ ставит под вопрос реальность конституционных прав на жилище и частную собственность. 

Под КРТ попадают не только аварийные дома. В программу могут включить участки, которые не подходят под требования КРТ, места под гаражами, и даже земли ИЖС и садовые наделы. Критерии включения разные, поскольку устанавливаются на областном уровне. В одном из регионов, например, для того, чтобы частный сектор не попал под КРТ, к домам должны быть подведены все центральные инженерные коммуникации, включая канализацию.

Когда территория внесена в проект КРТ, собственники аварийного жилья лишены какой-либо возможности повлиять на этот факт, жильцы других домов могут провести общее собрание и самостоятельно решить, стоит ли входить в проект по развитию. Но нужно учитывать, что время на принятие решения очень ограничено.

Из домов, признанными аварийными и подлежащими сносу, собственники либо переселяются в другое помещение, либо им предоставляется равноценная компенсация. К сожалению, иногда альтернативное жилье находится в еще более плохом состоянии, чем изымаемое. В таких случаях необходимо обращаться в суд.

Оценку квартиры проводит застройщик или муниципалитет. Помимо рыночной стоимости самого жилья должны учитываться стоимость общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом. Кроме того, застройщик обязан возместить убытки, которые собственник понесет в связи с изменением места жительства, в том числе расходы на съем жилья.

Проблема возмещения — одна из основных, потому что на выплаченные суммы собственники впоследствии не могут купить равноценную по метражу квартиру в новом доме на месте их старого. Поэтому не стоит сразу соглашаться с предложенной суммой. При инициации судебного процесса администрацией о выселении или непосредственно собственниками можно заявить ходатайство о проведении экспертизы размера возмещения. Крайне маловероятно, что суд назначит компенсацию меньше предложенного размера. При этом изначально назначенная сумма будет выплачена до изъятия квартиры. В любом случае при данном споре лучше обратиться к юристу по недвижимости практикующему по данным спорам в судах.  

Если участок вошел в зону КРТ, любые действия собственников, связанные со строительством или реконструкцией домов, предоставлением земельных участков, блокируются на неопределенный срок. Такие условия противоречит принципам Земельного кодекса, предписывающим эффективное использование земли. Вместе с тем некоторые суды считают, что собственники вправе получить разрешение на строительство или поменять вид разрешенного использования.

Кроме того, в суде можно обжаловать Правила землепользования и застройки, решение о КРТ, условия договора с застройщиком, но сделать это достаточно сложно. По остальным категориям споров суды, как правило, принимают положительное решение по искам собственников».